“2026年重新界定我國一二三四線城市，其中一線城市5個(gè)，上海、北京、杭州、成都、廣州！”

日前克而瑞集團(tuán)聯(lián)席董事長、普睿數(shù)智科技董事長丁祖昱在2026年度樓市發(fā)布會(huì)上的重磅表態(tài)，讓成都樓市站上了新的能級起點(diǎn)——基于市場容量、交易活力及人居動(dòng)能等綜合維度，這座城市新晉躋5個(gè)一線城市之列。

圖表來源：“丁祖昱評樓市2026年度發(fā)布會(huì)”報(bào)告

支撐這份能級躍升的，不僅是城市發(fā)展的綜合實(shí)力，更有房地產(chǎn)市場的強(qiáng)勁韌性。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年，樓市深度調(diào)整期的成都市場雖在大趨勢下出現(xiàn)回調(diào)，但全國層面其整體表現(xiàn)仍以規(guī)模優(yōu)勢斷層領(lǐng)先，二手房市場年內(nèi)成交更創(chuàng)新高，超23萬套。

也就是說，2025年，在約2140萬常住人口的成都，每100個(gè)人中就有一個(gè)人新購入二手房。

巨大的市場規(guī)模和交易活躍度，標(biāo)志著城市格局的深刻重構(gòu)。數(shù)據(jù)背后，還有哪些市場變化？又將呈現(xiàn)怎樣的新趨勢？

韌行致遠(yuǎn)，共筑“好房”丨2025年“時(shí)代榜樣·封面-華西房產(chǎn)TOP50年度對話活動(dòng)舉辦在即，今天我們的年度復(fù)盤系列稿件聚焦成都二手房。

全國：

二手房成交創(chuàng)新高，樓市“穩(wěn)定器”作用凸顯

2025年，中國房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞是“止跌回穩(wěn)”與“發(fā)展新模式”。政策層面持續(xù)發(fā)力，從“建設(shè)好房子”到“優(yōu)化供給”，引導(dǎo)行業(yè)向高質(zhì)量、新階段平穩(wěn)過渡。在這一宏觀背景下，市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)正發(fā)生深刻而積極的變化。

一個(gè)顯著特征是，二手房在市場總交易中的“壓艙石”作用愈發(fā)凸顯，其穩(wěn)定的流通規(guī)模與合理的價(jià)格走勢，成為樓市穩(wěn)健運(yùn)行的重要支撐。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積達(dá)2.14億平方米，創(chuàng)下歷史峰值，占一二手總成交面積的68%，連續(xù)四年維持在65%以上。這表明，市場正逐步形成“存量流通與增量提質(zhì)并行”的良性健康生態(tài)。購房者根據(jù)自身需求、資金和偏好，在新房市場與二手房市場之間自由選擇，共同支撐起多元化居住需求。

價(jià)格方面，全國二手房市場呈現(xiàn)“整體趨穩(wěn)、區(qū)域分化”態(tài)勢，不同能級城市根據(jù)自身供需情況調(diào)整節(jié)奏，不同地段房產(chǎn)的價(jià)值差異愈發(fā)清晰，這有助于引導(dǎo)購房預(yù)期回歸理性，為市場未來的長期穩(wěn)健發(fā)展創(chuàng)造了更健康的環(huán)境。

圖表來源：“丁祖昱評樓市2026年度發(fā)布會(huì)”報(bào)告

交易規(guī)模全國領(lǐng)跑，每100人成交一套

作為新晉一線城市，成都二手房市場用實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)彰顯了城市房地產(chǎn)的強(qiáng)勁活力。2025年，大成都二手房成交23萬套，同比穩(wěn)中有升，市占率攀升至72%，較2021年提升28個(gè)百分點(diǎn)，與新房市場形成“互補(bǔ)共生、協(xié)同發(fā)展”的良好格局。而“每100人就有1人買二手房”的高參與度，不僅印證了二手房的市場認(rèn)可度，更反映出成都居住需求的旺盛與流通市場的成熟。

從結(jié)構(gòu)來看，成都二手房市場呈現(xiàn)“改善主導(dǎo)、次新主力”的特征。100-140平方米剛改面積段成交占比從2023年的26%升至30%，取代小戶型成為交易主力；樓齡5-10年的次新房因“實(shí)景可見、配套成熟、居住體驗(yàn)可感”備受青睞，成交占比超60%，均價(jià)約1.46萬元/平方米，與同區(qū)域新房形成合理價(jià)差，滿足不同購房群體需求。天府新區(qū)麓湖生態(tài)城、高新區(qū)南城都匯等次新小區(qū)持續(xù)熱銷，其中麓湖生態(tài)城2025年二手房成交284套，成為高端二手市場的“品質(zhì)標(biāo)桿”。

價(jià)格層面，成都二手房市場呈現(xiàn)“核心穩(wěn)健、圈層有序”的格局。5+2核心城區(qū)憑借優(yōu)質(zhì)資源配套和成熟生活氛圍，二手房均價(jià)保持穩(wěn)定運(yùn)行；近郊和遠(yuǎn)郊則根據(jù)自身定位形成合理價(jià)格梯度，既滿足剛需群體的置業(yè)需求，也為改善群體提供了多元選擇。

圖表來源：克而瑞·普睿數(shù)智四川研究中心

變化：

穩(wěn)健與理性，市場更有“溫度”

可以看到，2025年的成都二手房市場，正從過去粗放式的普漲，進(jìn)入一個(gè)精細(xì)化、分化的新周期。

市場分化，價(jià)值共識凝聚。購房者的選擇更加精明和聚焦。擁有優(yōu)質(zhì)教育資源、成熟商業(yè)配套、便利交通和良好物業(yè)的“核心資產(chǎn)”，無論是新房還是二手房，都表現(xiàn)出更強(qiáng)的抗波動(dòng)能力。市場正在用真金白銀的投票，重新凝聚關(guān)于“好房子”的價(jià)值共識。

交易背后，是無數(shù)家庭鮮活的生活決策。例如，在成都高新區(qū)工作的張先生，為了孩子上學(xué)便利，賣掉了郊區(qū)新房，換購了老城區(qū)一套學(xué)區(qū)二手房�！半m然房子舊一些，但每天能多陪孩子一小時(shí)，我覺得值。”而在錦江區(qū)，剛迎來二胎寶寶的李女士則選擇了“置換升級”，她將手上小戶型住房賣掉，作為首付置換了一套更寬敞的大四房，實(shí)現(xiàn)了家庭居住空間的升級。

其三，情緒趨穩(wěn)，預(yù)期更加理性。經(jīng)歷周期性調(diào)整后，無論是賣方還是買方，心態(tài)都逐漸趨于平和。急售急買的心態(tài)減少，更多人愿意給交易留出合理的談判周期，價(jià)格預(yù)期也更貼近市場實(shí)際價(jià)值，這有助于交易更平穩(wěn)地達(dá)成。

圖表來源：克而瑞·普睿數(shù)智四川研究中心

展望：

存量激活、增量提質(zhì)，夯實(shí)樓市“確定性”

2025年的二手房市場，不僅見證了成都躋身新一線城市的能級躍升，更展現(xiàn)了房地產(chǎn)市場“存量激活、增量提質(zhì)”的發(fā)展趨勢。對于這座人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)不斷升級的城市而言，二手房市場的活躍不僅意味著“居住需求的有效釋放”，更代表著“城市更新的內(nèi)生動(dòng)力”。

展望2026年，行業(yè)普遍認(rèn)為市場將在探尋并夯實(shí)“確定性”中穩(wěn)步前行。政策的連貫性、對“好房子”供給側(cè)的持續(xù)發(fā)力，以及供需在新的水平上尋求平衡，都將為市場注入穩(wěn)定向好的預(yù)期，二手房與新房的良性互補(bǔ)生態(tài)，將共同服務(wù)于城市的宜居夢想。

封面新聞?dòng)浾?毛茂沙