最近好多人都在問一個(gè)問題：

“現(xiàn)在這行情，今年買房到底是在抄底撿漏，還是跑去山頂給前人解盤？”

一邊是新聞里不斷說：首付降到歷史最低、房貸利率跌破3%、限購基本取消、增值稅也在減；另一邊是身邊房價(jià)跌了30%還在賣、二手房掛牌量一大把，誰看了都有點(diǎn)慌。

今天就站在內(nèi)行人的角度，給你把這盤棋講清楚：

現(xiàn)在樓市處在哪個(gè)階段？哪些人是在“撿漏”，哪些人很可能在“接盤”？普通人該怎么選、怎么避坑？

樓市現(xiàn)在走到哪一步了？

簡單說四個(gè)字——“L型筑底”。

從2021年下半年開始，這輪樓市調(diào)整已經(jīng)持續(xù)了四年多。2025年全國新建商品房銷售面積約8.9億平方米、銷售額約8.4萬億元，跟歷史高點(diǎn)比，差不多跌了一半。

這也意味著：以前那種閉眼買都漲的時(shí)代徹底過去了，現(xiàn)在是“擠泡沫、找新平衡”。

價(jià)格層面，新房和二手房完全是兩個(gè)節(jié)奏：

新房：有政策托著，核心城市的新房價(jià)格基本止跌，局部甚至略有上漲。統(tǒng)計(jì)下來，2025年百城新房價(jià)格全年累計(jì)漲了約2.58%。

二手房：那是實(shí)打?qū)嵉卦凇耙詢r(jià)換量”，百城二手房價(jià)格全年累計(jì)跌了約8.36%，很多業(yè)主都是把價(jià)格降下來，才換得一個(gè)成交。

政策就更直接了——能松的基本都松了：

首付：全國層面，首套和二套房商貸最低首付比例已經(jīng)降到15%和25%的歷史低位。

利率：全國房貸利率下限取消，部分城市首套房貸利率已經(jīng)跌破3%，公積金利率也在一再下調(diào)。

限購和稅費(fèi)：多數(shù)城市限購基本取消，一線城市也在逐漸松綁；個(gè)人賣房不滿2年的增值稅征收率由5%降到3%，降低二手房交易成本。

在這種背景下，到底什么叫“撿漏”，什么叫“接盤”？

內(nèi)行人一般會(huì)看三個(gè)硬條件——城市對不對、房子對不對、時(shí)間點(diǎn)對不對。

撿漏的條件一：城市要對——人口和產(chǎn)業(yè)能撐得住。

城市大概可以分成三檔來記：

第一檔：

北上廣深 + 杭州、成都、西安、重慶等強(qiáng)二線，人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)扎實(shí)，工作機(jī)會(huì)多，購房需求也穩(wěn)。

第二檔：

部分二線、省會(huì)城市，具體要看產(chǎn)業(yè)和人口流，有的還不錯(cuò)，有的就已經(jīng)開始掉隊(duì)。

第三檔：

人口持續(xù)流出、產(chǎn)業(yè)空心化、庫存高企的三四線城市，這些地方新房消化很慢，二手房更難賣。

內(nèi)行人有一句很直白的話：

“先看城市，再看盤；城市選錯(cuò)了，后面基本是白忙?！?/p>

撿漏的條件二：房子要對——地段、產(chǎn)品和缺口都得在線。

地段上，至少要占一兩樣：地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、商圈。將來無論你是自住、出租還是賣房，這些都是硬支撐。

產(chǎn)品上，別只盯著單價(jià)低，要看：

• 戶型是否方正、采光通風(fēng)好不好；
• 小區(qū)車位夠不夠、物業(yè)負(fù)責(zé)不負(fù)責(zé)；
• 周邊環(huán)境、噪音、有沒有明顯硬傷。

還要看供應(yīng)缺口：

如果一個(gè)片區(qū)未來幾年還要大量供地、建新房，那現(xiàn)在的房子很可能會(huì)被“更便宜的新房”壓一頭。

撿漏的條件三：時(shí)間點(diǎn)要對——不追高，也不賭絕對底。

從數(shù)據(jù)看，成交量整體已經(jīng)從“快速下滑”變成“降幅收窄、局部企穩(wěn)”：

2025年重點(diǎn)30城新房成交面積約3.26億平米，已經(jīng)接近四年來的底部區(qū)域。

但要注意：

沒有全國統(tǒng)一的“最低點(diǎn)”，不同城市節(jié)奏差很遠(yuǎn)，有的已經(jīng)企穩(wěn)，有的還在探底。

所以，普通人別總想著精準(zhǔn)踩到那個(gè)絕對底，更現(xiàn)實(shí)的做法是：

在相對低位、有真實(shí)需求的時(shí)候，看到價(jià)格合適的房子就上車，而不是賭“明年會(huì)不會(huì)更便宜”。

說完撿漏，再說說“接盤”的幾種典型情況，內(nèi)行人看了一般都會(huì)勸你慎重。

第一種：為了“抄底賺差價(jià)”的純投資。

現(xiàn)在政策、機(jī)構(gòu)都在反復(fù)強(qiáng)調(diào)：房地產(chǎn)從“高增長”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”，普漲時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

這時(shí)候還想著短持幾年賺一大筆差價(jià)，很容易買在半山腰，站崗好幾年。

第二種：只圖便宜，不看城市基本面。

很多三四線城市房子確實(shí)便宜，但背后往往是：

人口凈流出、產(chǎn)業(yè)空心、新房庫存高、二手房掛牌一大把。

這種地方今天看著便宜，明年可能更便宜，而且想賣的時(shí)候發(fā)現(xiàn)根本沒人接盤。

第三種：盲目買遠(yuǎn)郊大盤和“概念房”。

遠(yuǎn)郊盤，尤其是那種離主城幾十公里、地鐵還在圖紙上、學(xué)校醫(yī)院全是故事的盤，要特別小心：

• 開發(fā)商資金鏈一吃緊，就可能停工、減配甚至爛尾；
• 就算順利交付，配套跟不上，最后也是“遠(yuǎn)、偏、沒人氣”。

真要買遠(yuǎn)郊，至少要看到：

地鐵或快速路已經(jīng)開工/建成；產(chǎn)業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院有明確落地時(shí)間表，而不是只停留在PPT里。

第四種：不看流動(dòng)性和持有成本。

有些房子單價(jià)看著便宜，但問題很多：

租金回報(bào)很低，好幾年都抵不上利息；想賣的時(shí)候掛牌半年無人問津。這種房子對家庭來說，更像是有價(jià)無市的負(fù)資產(chǎn)。

那今年到底該怎么買？內(nèi)行人總結(jié)了7條實(shí)用建議，照著做能少踩不少坑

1）先問自己三遍：剛需 / 改善 / 純投資？

剛需和改善，在安全城市里遇到匹配自己需求的房子，價(jià)格和月供都能承受，就認(rèn)真考慮，別因?yàn)楠q豫錯(cuò)過。

純投資，默認(rèn)自己可能判斷不準(zhǔn)，不要亂加杠桿，優(yōu)先選核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

2）優(yōu)先“一線 + 強(qiáng)二線”的核心地段和好產(chǎn)品。

能在一線/強(qiáng)二線，就別去三四線；能買主城，就別買遠(yuǎn)郊；

戶型、地段、物業(yè)、學(xué)校、交通，至少占兩三樣才穩(wěn)。

3）充分利用低利率和低首付，但別把杠桿拉滿。

現(xiàn)在的利率和首付是歷史低位，確實(shí)能大幅降低上車成本；但月供最好控制在家庭月收入的30%–40%以內(nèi)，再預(yù)留6–12個(gè)月應(yīng)急資金。

4）優(yōu)先選二手房成交活躍的區(qū)域。

一個(gè)區(qū)域二手房成交量大、帶看多，說明真實(shí)需求強(qiáng)、流動(dòng)性好，將來想賣、想租都更有把握。

5）期房一定要“三查三問”。

查開發(fā)商：負(fù)債率、現(xiàn)金流、過往項(xiàng)目有沒有爛尾和質(zhì)量糾紛；查監(jiān)管資金：預(yù)售資金是否嚴(yán)格監(jiān)管、?？顚Ｓ?；查施工進(jìn)度：工地在不在正常推進(jìn)，是否接近現(xiàn)房。

6）用“自住五年以上”的標(biāo)準(zhǔn)選房。

問自己一句：“如果這房子五年內(nèi)賣不掉，我愿不愿意一直住下去？”

答案是“愿意”，才值得上車。

7）盡量避開三類典型“接盤盤”。

人口持續(xù)流出、庫存高企的三四線高庫存樓盤；開發(fā)商暴雷、資金鏈緊張、工地長時(shí)間停工的項(xiàng)目；只有規(guī)劃故事，沒有實(shí)際配套落地的遠(yuǎn)郊大盤。

總結(jié)：

現(xiàn)在的樓市，不是以前那種“閉眼買都漲”的市場了，而是一個(gè)“精挑細(xì)選 + 長期持有”的分化市場。這樣買，房子才是幫你“托住家庭生活”的資產(chǎn)，而不是把你套在山頂上的“接盤貨”。