“土地面積憑‘除以2’算？評(píng)估報(bào)告不公示、不告知復(fù)核權(quán)，這補(bǔ)償能合法嗎？”江蘇某地一房主吳先生（化名）面對(duì)311萬(wàn)拆遷補(bǔ)償決定，果斷拒絕簽字。涉案房屋149.72平方米，卻被認(rèn)定土地使用權(quán)面積僅74.86平方米，37.72平方米搭建部分直接按“違建”處理，核心依據(jù)的評(píng)估報(bào)告更是漏洞百出。關(guān)鍵時(shí)刻，北京圣運(yùn)律師事務(wù)所趙雪玲、石珊律師介入，精準(zhǔn)揪出行政行為違法關(guān)鍵，最終無(wú)錫市中級(jí)人民法院判決撤銷(xiāo)涉案補(bǔ)償決定，為房主保住爭(zhēng)取公平補(bǔ)償?shù)暮诵臋?quán)利！

案件背景：房屋拆出311萬(wàn)補(bǔ)償，4大爭(zhēng)議點(diǎn)引發(fā)訴訟

PART 01

吳先生擁有一套建筑面積149.72平方米的混合結(jié)構(gòu)住宅，房屋系早年合法建造，持有完整房屋所有權(quán)證。2023年7月，市政府作出征收決定，將該房屋納入地塊改造項(xiàng)目范圍。同年12月，政府依據(jù)評(píng)估報(bào)告作出補(bǔ)償決定，給予相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償，并要求吳先生15日內(nèi)騰空房屋。

吳先生核對(duì)后發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償決定存在多處不合理：土地使用權(quán)面積按“房屋面積÷2”認(rèn)定為74.86平方米，未考慮房屋附帶的獨(dú)立院落；37.72平方米搭建部分未實(shí)地查勘即被認(rèn)定為“臨時(shí)和違法建筑”，不予合理補(bǔ)償；評(píng)估報(bào)告未公示初步結(jié)果，也未告知異議復(fù)核、鑒定權(quán)利；補(bǔ)償方式定為貨幣補(bǔ)償，與他協(xié)商時(shí)主張的“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”的意愿不符。多次協(xié)商無(wú)果后，吳先生認(rèn)為該補(bǔ)償決定實(shí)體與程序均違法，委托圣運(yùn)律師向無(wú)錫市中級(jí)人民法院提起行政訴訟，請(qǐng)求撤銷(xiāo)涉案補(bǔ)償決定。

圣運(yùn)律師：直擊核心爭(zhēng)議，拆解違法關(guān)鍵點(diǎn)

PART 02

接手案件后，圣運(yùn)律師團(tuán)隊(duì)迅速梳理案情，鎖定本案核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)——評(píng)估報(bào)告合法性、房屋面積及土地性質(zhì)認(rèn)定合法性、補(bǔ)償方式合理性。結(jié)合《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及相關(guān)評(píng)估辦法，律師展開(kāi)針對(duì)性突破：

01.評(píng)估報(bào)告程序違法，4大漏洞導(dǎo)致無(wú)效

• 未公示分戶初步評(píng)估結(jié)果：根據(jù)規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)需先提供初步評(píng)估結(jié)果并公示，無(wú)異議后再出具正式報(bào)告。但本案中政府未履行公示義務(wù)，直接出具正式評(píng)估報(bào)告，剝奪了吳先生的知情權(quán)和異議權(quán)。

• 未告知復(fù)核與鑒定權(quán)利：評(píng)估報(bào)告中未載明 “收到報(bào)告10日內(nèi)可申請(qǐng)復(fù)核，對(duì)復(fù)核結(jié)果不服可申請(qǐng)專(zhuān)家鑒定”，導(dǎo)致吳先生無(wú)法通過(guò)法定途徑救濟(jì)，權(quán)利告知存在嚴(yán)重缺漏。

• 基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估報(bào)告存缺陷：項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估報(bào)告被專(zhuān)家委員會(huì)指出 “可比案例有缺陷，需重新調(diào)整”，而吳先生房屋評(píng)估正是參照該基準(zhǔn)價(jià)，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)違法導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果無(wú)效。

• 裝潢及附屬物評(píng)估未實(shí)地查勘：因吳先生拒絕入戶，評(píng)估機(jī)構(gòu)直接沿用舊數(shù)據(jù)，未結(jié)合房屋現(xiàn)狀調(diào)整，評(píng)估結(jié)果缺乏客觀性。

02.面積與土地性質(zhì)認(rèn)定無(wú)依據(jù)，有失公平

• 土地面積認(rèn)定牽強(qiáng)：政府僅憑“房屋登記面積÷2” 得出土地使用權(quán)面積，既無(wú)測(cè)繪報(bào)告支撐，也未考慮房屋院落的實(shí)際面積，違背公平補(bǔ)償原則。

• 土地性質(zhì)認(rèn)定不當(dāng)：搭建部分未實(shí)地查勘、未提供測(cè)繪圖，也未聽(tīng)取吳先生的陳述申辯，直接認(rèn)定為“臨時(shí)和違法建筑”，程序不當(dāng)且事實(shí)依據(jù)不足。

03.補(bǔ)償方式違背當(dāng)事人意愿

吳先生在協(xié)商中明確表示“價(jià)格談不攏則要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換”，但政府因吳先生未在指定期限內(nèi)選擇補(bǔ)償方式，直接定為貨幣補(bǔ)償，違背了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中“被征收人可自主選擇補(bǔ)償方式”的規(guī)定。

庭審中，律師提交了房屋所有權(quán)證、評(píng)估報(bào)告、談話筆錄等多項(xiàng)證據(jù)，層層拆解行政行為的違法之處，清晰論證補(bǔ)償決定缺乏合法依據(jù)，最終得到法院認(rèn)可。

法院判決：認(rèn)定補(bǔ)償決定主要證據(jù)不足，依法撤銷(xiāo)

PART 03

法院經(jīng)審理查明，該市政府具有作出征收補(bǔ)償決定的法定職權(quán)，評(píng)估機(jī)構(gòu)選定程序合法，但涉案補(bǔ)償決定存在關(guān)鍵違法情形，要求政府重新作出行政行為。一場(chǎng)看似板上釘釘?shù)难a(bǔ)償決定，在圣運(yùn)律師的助力下成功反轉(zhuǎn)，吳先生的合法權(quán)益得到有力保障。

維權(quán)總結(jié)：拆遷評(píng)估避坑，3個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)要記牢

PART 04

圣運(yùn)律師結(jié)合本案及多年維權(quán)經(jīng)驗(yàn)，提醒被征收人遇到評(píng)估及補(bǔ)償決定相關(guān)問(wèn)題，務(wù)必警惕以下誤區(qū)，守住合法權(quán)益：

01.評(píng)估報(bào)告“三看”，缺一不可

一看是否公示分戶初步評(píng)估結(jié)果，未公示的可拒絕認(rèn)可；

二看是否載明復(fù)核、鑒定權(quán)利及期限，缺失的可主張?jiān)u估程序違法；

三看評(píng)估依據(jù)是否客觀，可比案例、數(shù)據(jù)來(lái)源是否合理，有異議及時(shí)提出。

02.面積與性質(zhì)認(rèn)定，需有明確依據(jù)

房屋面積、土地面積認(rèn)定應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿、測(cè)繪報(bào)告為依據(jù)，對(duì)“主觀推算”“未實(shí)地查勘”的認(rèn)定結(jié)果可提出異議；

搭建部分不能直接定性“違建”，需結(jié)合建造時(shí)間、審批情況綜合判斷，征收方未履行調(diào)查、告知義務(wù)的，可依法維權(quán)。

03.補(bǔ)償方式可自主選擇，拒絕“強(qiáng)制指定”

被征收人有權(quán)選擇貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換，征收方不得以“未按時(shí)選擇”為由強(qiáng)制指定補(bǔ)償方式，遇到此類(lèi)情況可通過(guò)訴訟主張權(quán)利。

圣運(yùn)律師提醒

拆遷補(bǔ)償決定的合法性直接關(guān)系被征收人的核心利益，遇到評(píng)估違法、認(rèn)定不公、程序不當(dāng)?shù)葐?wèn)題時(shí)，切勿輕易簽字妥協(xié)。及時(shí)委托專(zhuān)業(yè)律師，精準(zhǔn)識(shí)別違法點(diǎn)，才能有效捍衛(wèi)自身合法權(quán)益。

如果您正面臨類(lèi)似拆遷難題，歡迎咨詢圣運(yùn)律師，獲取定制化法律解決方案！

文章 | 圣運(yùn)律師 | 視覺(jué) 編輯 | 圣運(yùn)律師