政策窗口期一到，圈妹后臺(tái)直接被問爆——

“香港撤辣后買房門檻降多少？和內(nèi)地比誰更劃算？”

“非永居在香港買房，比內(nèi)地非戶籍限制少嗎？”

說實(shí)話，這真不是你一個(gè)人的困惑！

不管是想扎根香港的港漂，還是計(jì)劃跨城配置資產(chǎn)的內(nèi)地買家，面對(duì)兩地差異巨大的購房政策、稅費(fèi)規(guī)則和利率機(jī)制，很容易一頭霧水。

尤其香港辣招全面松綁+2025年下半年降息，內(nèi)地同步下調(diào)房貸利率，迎增值稅率調(diào)降，不少人糾結(jié)到失眠：這個(gè)節(jié)點(diǎn)到底該選哪邊？

別慌！圈妹翻遍兩地最新政策文件，從首付、利率、資格、稅費(fèi)整理出最關(guān)鍵的六大核心差異，從首付、利率到資格、稅費(fèi)，用大白話一次講透，幫你理清思路不踩坑！

首付&按揭成數(shù)

一、香港高成數(shù)拉滿杠桿，內(nèi)地低首付更靈活

買房先看首付門檻，2024年政策調(diào)整后，兩地差距直接拉開。

香港：

• 撤辣后按揭成數(shù)拉滿，低總價(jià)房源上車友好：“撤辣”后最實(shí)在的福利就是按揭放寬，永居、非永居均能享高成數(shù)貸款。自住物業(yè)按揭成數(shù)，不論樓價(jià)一般最高按揭成數(shù)為7成。

• 持有香港身份證，如果想借高過7成按揭，就需要購買由香港按證保險(xiǎn)公司(HKMC)提供的按揭保險(xiǎn)，若符合條件（如持有港身份證、首置自用、穩(wěn)定入息），最高可借9成按揭。

• 政策紅利：非永居與永居享同等按揭待遇。

圖源：香港按揭證券有限公司網(wǎng)頁

圖源：大公文匯

內(nèi)地：因城施策低首付，限購限貸仍存內(nèi)地首付比例更靈活：但受城市、套數(shù)限制明顯，核心城市門檻更高。

• 首套房：一線城市最低15%-20%，二三線低至10%，公積金最高貸80%，剛需友好；

• 二套房：一線城市最低20%-30%，二三線15%-20%，部分城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”，結(jié)清首套房貸后買二套按首套算；

• 注意點(diǎn)：限購未完全取消，上海、廣州、深圳需本地戶籍或連續(xù)社保（上海3年、廣州2年、深圳3年）；北京2025年12月新政：非京籍買五環(huán)內(nèi)社保/個(gè)稅需2年，五環(huán)外1年，非戶籍一般限購1套。

操作提示：買房前先查當(dāng)?shù)叵拶徬拶J細(xì)則，剛需優(yōu)先用公積金，利率比商貸低1-2個(gè)百分點(diǎn)，還款壓力更小。

圖源：大公文匯

貸款利率

二、香港降息更劃算，內(nèi)地LPR穩(wěn)中有降

香港：

利率直接決定月供壓力，2025年底降息周期下，兩地利率有調(diào)整，但計(jì)息方式差異極大。

• 香港房貸利率分兩種，通常與銀行同業(yè)拆息（HIBOR / H按）或最優(yōu)惠利率 (Prime /P按) 掛鉤，利率會(huì)隨市場(chǎng)波動(dòng)。

• 銀行同業(yè)拆息（HIBOR）有不同檔期，坊間的按揭計(jì)劃或備有1、3、6 及12 個(gè)月的拆息檔期作選擇，按就所選的拆息檔期支付按揭利息，唯多數(shù)「H按」會(huì)采用1個(gè)月港元香港銀行同業(yè)拆息。由于香港銀行同業(yè)拆息每月都會(huì)重訂，「H按」的每月還款金額有機(jī)會(huì)不一，故此一般會(huì)認(rèn)為「H按」較為浮動(dòng)。為避免客戶因拆息上升導(dǎo)致無上限增加供樓支出，銀行普遍都會(huì)有「鎖定按息上限」，若拆息高于鎖定按息上限，便會(huì)按鎖息上限的利率供樓，一般封頂位為港元最優(yōu)惠利率為基準(zhǔn)的利率。

• 當(dāng)中不同銀行采用的最優(yōu)惠利率(Prime Rate) 亦有差異，選擇樓按時(shí)應(yīng)比較不同銀行提供的實(shí)際按息（例如 P-2.75%），而非單看 P 數(shù)值，以找到最優(yōu)惠的按揭產(chǎn)品。

實(shí)際優(yōu)勢(shì)：800萬房貸、七成按揭、30年還款，香港H按月供僅2.39萬港元，較2023年高位少近5000港元，比內(nèi)地同額度月供省20%-30%。

圖源：星島頭條

內(nèi)地：LPR定價(jià)，利率穩(wěn)定：存量房貸可申請(qǐng)下調(diào)，內(nèi)地房貸利率綁定5年期LPR，調(diào)整頻率低，整體更穩(wěn)定。

• 最新利率：首套最低2.95%（LPR-20BP），部分城市疊加補(bǔ)貼更低；二套最低3.15%（LPR+5BP）；

• 特點(diǎn)：LPR每月20日更新，調(diào)整慢，存量房貸利率需主動(dòng)申請(qǐng)下調(diào)，流程較繁瑣；

圖源：中國人民銀行官網(wǎng)

稅費(fèi)結(jié)構(gòu)

三、香港撤辣后成本大降，內(nèi)地稅費(fèi)多但有減免

買房的“隱形成本”全在稅費(fèi)里，香港“撤辣”后優(yōu)勢(shì)凸顯，兩地差異極大。

香港：交易+持有稅雙低，非永居福利拉滿：“撤辣”核心紅利是稅費(fèi)減免，非永居直接省上百萬。

• 從價(jià)印花稅：400萬以下僅100港元，400萬以上階梯遞增（最高4.25%）；

• 取消非永居15%買家印花稅！800萬房產(chǎn)，內(nèi)地買家稅費(fèi)從360萬驟減至24萬，立省336萬；

• 持有稅：僅繳差餉（0.1%-0.3%/年，按物業(yè)估值）+管理費(fèi)，無房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅；

• 額外成本：律師費(fèi)（0.5%-1%）。

  
  

• 契稅：個(gè)人住房契稅優(yōu)惠首套140㎡以下1%，140㎡以上1.5%；二套140㎡以下1%，二套140㎡以上2%；三套及以上，不限面積，按法定稅率3%-5%；

• 增值稅及附加：滿2年免征，不滿2年按3%全額征收；

• 個(gè)稅：滿5年且唯一住房免征，否則按差額20%或按住房不含增值稅的轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納稅額。具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)出售房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，按1%-3%的幅度征收；

• 持有稅：個(gè)人自住住房：非試點(diǎn)城市無持有稅，部分城市試點(diǎn)房產(chǎn)稅（0.4%-1.2%），按年繳納；

• 優(yōu)惠政策：剛需首套、人才購房可享契稅補(bǔ)貼，部分城市免維修基金。

圖源：新財(cái)經(jīng)報(bào)

購房資格

四、香港寬松無門檻，內(nèi)地限購看戶籍

購房資格是核心差異，香港寬松度遠(yuǎn)超內(nèi)地。

香港：無戶籍限制，非永居可買：無門檻，可購多套住宅，無數(shù)量限制。

圖源：Yahoo財(cái)經(jīng)

內(nèi)地：限購限貸看城市，非戶籍需社保/個(gè)稅：內(nèi)地購房與戶籍、社保掛鉤，核心城市限制嚴(yán)格。

• 一線城市：需本地戶籍或連續(xù)社保/個(gè)稅（上海3年、廣州2年、深圳3年；北京五環(huán)內(nèi)2年、五環(huán)外1年），非戶籍一般限購1套；
• 二三線城市：多數(shù)取消限購，非戶籍可購1-2套，部分需居住證明；
• 特殊群體：人才、軍人可享限購豁免，部分城市有購房補(bǔ)貼，無“買房換身份”通道。

  
  

核心補(bǔ)充

五、租金回報(bào)&市場(chǎng)邏輯，投資自住各有側(cè)重

租金回報(bào)和市場(chǎng)邏輯決定適配人群，兩地定位完全不同。

香港：租金回報(bào)率高，以租養(yǎng)貸可行，投資屬性強(qiáng)：當(dāng)前香港已現(xiàn)“供平過租”，投資優(yōu)勢(shì)明顯。

• 租金回報(bào)率：核心區(qū)3.5%-4.5%，非核心區(qū)2.5%-3.5%，高于房貸利率，以租養(yǎng)貸可行；
• 市場(chǎng)特點(diǎn)：國際化程度高，租金穩(wěn)定，房屋流動(dòng)性強(qiáng)，轉(zhuǎn)手容易；
• 最新趨勢(shì)：內(nèi)地客回歸，2025年香港樓市成交中，內(nèi)地客（含高才）占比23%，每4套就有1套被內(nèi)地人購買。

圖源：中通社

內(nèi)地：目前租金回報(bào)率低，以自住為主，政策導(dǎo)向“房住不炒”。租金回報(bào)率：一線城市1.5%-2%，二三線2%-3%，低于房貸利率，以租養(yǎng)貸難度大；

• 市場(chǎng)特點(diǎn)：政策導(dǎo)向“房住不炒”，房價(jià)漲幅放緩，適合長期持有自住；
• 核心優(yōu)勢(shì)：教育、醫(yī)療配套完善，買房綁定學(xué)區(qū)資源，剛需更看重這些附加值。

  
  

最后總結(jié)

誰適合香港買？誰適合內(nèi)地買？
適合香港買房的人群：

• 高收入人士、追求高租金回報(bào)的投資者，“供平過租”背景下投資成本更優(yōu)；

• 有香港身份規(guī)劃（高才通、優(yōu)才）的港漂，可享按揭優(yōu)惠；

• 想配置國際化資產(chǎn)，看重房屋流動(dòng)性和低持有成本的買家。

圖源：Yahoo財(cái)經(jīng)

適合內(nèi)地買房的人群：

• 剛需自住，重視教育、醫(yī)療配套，尤其是有學(xué)區(qū)需求的家庭；
• 預(yù)算有限，追求低首付、穩(wěn)定利率，不愿承擔(dān)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的買家；
• 長期扎根內(nèi)地，看重生活便利性和配套完善度的購房者。

圖源：etnet

• 香港買房前，務(wù)必咨詢專業(yè)銀行機(jī)構(gòu)和律師確認(rèn)按揭額度、稅費(fèi)細(xì)則；
• 內(nèi)地買房前，查清當(dāng)?shù)刈钚孪拶徬拶J政策（如北京2025年底下調(diào)非戶籍社保年限）和學(xué)區(qū)劃分，剛需優(yōu)先選現(xiàn)房，規(guī)避爛尾風(fēng)險(xiǎn)；
• 無論在哪買房，量力而行，月供不超過月收入50%，預(yù)留充足流動(dòng)資金。
  

圖源：香港商報(bào)

這次降息+撤辣窗口期難得，看完攻略趕緊按需求做選擇！

愿大家都能買到心儀的房子～