近日，青島一法院審結了一起特殊的房屋買賣合同糾紛案件：七旬老人李先生將名下房產以“買賣”形式過戶給侄子李某后訴至法院，請求確認合同無效，最終法院支持了其訴訟請求，判決案涉二手房買賣合同無效。這起案件的判決，也為大家理清了什么是“虛假意思表示”的民事法律行為的法律效力邊界。

事情經過是這樣的，李老先生稱，他生于1952年，其名下有一套位于青島市市北區(qū)聊城路房產。2024年10月10日，該房產以買賣方式過戶至李先生弟弟的兒子李某名下，成交價款15萬元，但李某并未實際支付房款。

李老先生稱，當時自己重感冒，是弟弟未經其授權，擅自將房屋過戶給他兒子李某，因此請求法院判令這份《二手房買賣合同》無效。

而被告李某辯稱，是大伯李老先生主動提出讓其養(yǎng)老送終，為讓他安心照顧，才先把房子過戶，還計劃后續(xù)立遺囑；過戶當天李老先生意識清晰，因簽字困難才讓李光輝代簽，并非無權處分。

張律師，這起案件是您代理的，那法院調查了什么事實真相呢》請跟我們說說。

青島市市北區(qū)法律文化研究會會長張振海表示，法院經審理查明了關鍵事實：一是過戶時老人意識清晰：不動產登記檔案顯示，過戶當日李老先生到場，登記申請書載明其“意識思維清楚，身體原因無法寫字，由弟弟代書”，且無合法程序認定其民事行為能力受限，因此其主張“簽字時意識不清”未被支持。

一是遺囑印證真實意圖：李某提交的大伯李老先生2024年10月23日所立代書遺囑，經法院認定合法有效。遺囑中明確，李老先生是為防止遺產繼承爭議，以“買賣”的虛假形式將房產過戶給李某，真實目的是讓李某為其養(yǎng)老，若李某未盡照顧義務，老人有權收回房產。

法院認為，根據《中華人民共和國民法典》第一百四十六條，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。本案中，雙方簽訂的房屋買賣合同是“虛假意思表示”，真實目的是實現遺囑中的房產過戶與養(yǎng)老安排，因此該買賣合同自始無效。

最終，法院判決李老先生與李某于2024年10月10日簽署的《二手房買賣合同》無效。

小編：張律師，我們在判決書上看到，法院認為大伯為了讓侄子養(yǎng)老，以“虛假意思表示”將房子賣給侄子，導致合同地效。所以，也歪打正著，讓李老爺子維權成功，那在什么情況下，屬于“虛假意思表示”呢？

張律師：這起案件的核心在于“虛假意思表示”的認定，這也是民法典中的重要法律概念。它的定義是，指行為人與相對人通謀，作出的表面意思表示與真實內心意愿不一致的行為，比如本案中“買賣房產”是表面行為，“養(yǎng)老贈與”是真實行為。

其次是法律效力。虛假的意思表示實施的民事法律行為無效；而隱藏在虛假行為背后的真實民事法律行為，需根據相關法律規(guī)定判斷其效力（如本案中養(yǎng)老贈與的約定，需結合贍養(yǎng)義務履行情況認定）。

第三是， 實踐提醒。生活中若為規(guī)避法律或實現特定目的，采用虛假的合同形式（如“以買賣代贈與”“以買賣代借貸”），一旦發(fā)生糾紛，該虛假合同可能被認定無效，反而會導致自身權益受損。建議民事行為盡量以真實意思表示訂立合同，必要時可咨詢專業(yè)律師，避免因形式瑕疵引發(fā)法律風險。