北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我老公和孩子是北京集體戶，我非京籍但有海淀工居，我們?nèi)绻I房按現(xiàn)在政策用誰的資格更好？如果孩子已經(jīng)在海淀入學(xué)，那再買中關(guān)村學(xué)區(qū)的房子還有意義嗎？我們的預(yù)算不太高，也就600萬吧，您有什么建議嗎？紅杉國際公館是否建議？

A：

1、既然是夫妻，那用誰的資格都一樣啊，政策都是同等的，包括貸款，公積金也是夫妻共用的，房子也是共同財產(chǎn)。如果擔(dān)心將來限購加碼時想買二套房，那就用一方名義來貸款，這樣能留一個首貸資格。

2、房子是用來住的，學(xué)區(qū)房是用來上學(xué)的。既然已經(jīng)入學(xué)，那如果不是為了換學(xué)區(qū)，從上學(xué)角度就沒什么意義了，但從居住角度有意義。當(dāng)然如果追求性價比的話那學(xué)區(qū)房不占優(yōu)，溢價部分是閑置的，現(xiàn)在平均值在25%左右吧，600萬里有100多萬溢價。

3、我沒什么建議，看自己的居住喜好了。

4、紅杉是典型的70年產(chǎn)權(quán)公寓，自住為主吧。不過既然是能落戶帶學(xué)位，那別看房價相對低，但也是包含學(xué)區(qū)溢價的，比例約等于普宅。

也就是說，如果從整體的居住性價比來說，公寓是高于普宅的，但從學(xué)區(qū)溢價角度沒什么優(yōu)勢。另外之所以性價比高，是因為這種產(chǎn)品的升值相對慢，所以才顯的性價比高的。

僅供參考。

二

Q:

大興工作，想買兼顧學(xué)區(qū)和居住保值的，五環(huán)至六環(huán)，您預(yù)計三居室需要多少錢？眼下在九龍山莊租房，有車，所以對地鐵無要求，但對學(xué)區(qū)和保值有要求，小區(qū)環(huán)境要強(qiáng)過九龍山莊明顯的。

A：

1、我預(yù)計多少錢？可大興沒有普遍意義上的學(xué)區(qū)房啊，所以還是單說保值吧。一般來說是先看西紅門和高米店一帶的，三居室100來平的5/600萬吧，最好不超700萬，要不然出手的時候總價偏高不太好賣。

2、不是，您是有車所以對地鐵無要求，但是別人有通勤的需求啊，或者說將來接盤人中大部分如果對地鐵有要求怎么辦？地鐵對于郊區(qū)來講是必備的配套，有了不加分，沒有的話在保值和流動性方面必定減分。

好學(xué)區(qū)則不是必須的，有了好學(xué)校加分，沒有的話也不減分，反正全北京大部分的房子都不算學(xué)區(qū)房。這就跟找工作時說自己有運動健將證書似的，有了加分，沒有不減分，反正大多數(shù)都是普通人。

3、您的預(yù)算到底是多少吧？小區(qū)環(huán)境超過九龍山莊的有的是，單價高的都超過，但您不談錢就不好聊了。另外學(xué)區(qū)的要求您再考慮一下吧，要不就看看亦莊，也算大興，大部分都算學(xué)區(qū)房。

三

Q:

我是從外地調(diào)到北京工作的，預(yù)計5-8年工作期。明年能有北京買房資格，但猶豫是否有買房的必要？這種下跌行情中算是買房的時機(jī)嗎？

工作單位在西南四環(huán)外，我目前是租住在榆宿公寓，租金一居室4500。如果買房的話居住體驗至少不低于這種公寓，但似乎最近的都得到房山長陽了，所以還在考慮。

A：

1、明年有購房資格，是五年社保夠了嗎？如果是的話就甭買了，最多在北京還待三年，一晃兒就過去了，何必折騰買房呢？

如果是明年辦下工居證，工作期限又在五年以上，那買房還算合適。但也不是必須的，房子是用來住的，能用租房解決居住問題就沒必要非得購買。反正我認(rèn)為北京房價不會再有大漲的行情了，別對升值幻想太高。

2、從租金收益來說北京房價已經(jīng)是階段底部了，比銀行存款利息都高了，歷史上這種時期就三次，每次都是相對谷底。

3、榆宿公寓我沒去過，不知道什么檔次，比較不了。但如果一居室4500的話，這檔次應(yīng)該也不算太高吧？畢竟周邊回遷房的一居室租金也在4000左右呢。

為什么非得到長陽?。颗赃叺闹泻Ｓ伍w就是公寓啊，我認(rèn)為檔次還不錯，未必低于您說的榆宿。只不過因為是公寓，所以價格走勢不算太強(qiáng)，但租金不算低，可以看看吧。

僅供參考。

四

Q:

我之前跟您咨詢過西山金茂府的問題，還是買了，但一直沒入住。價格呢還是這價格，確實有低價掛牌的但應(yīng)該不多，我們呢是因為有些家庭經(jīng)濟(jì)原因需要用錢，倒不是很多，所以拿不準(zhǔn)是否應(yīng)該賣掉，特來聽取您的意見。

A：

1、我的意見當(dāng)然是盡量留著自住唄，這地段兒+高檔小區(qū)，本來就是自住為主的定位，所以就沒必要跟價格走勢什么的較勁。我之前估計就是這么說的，現(xiàn)在還是這態(tài)度，房子是用來住的，既然覺得各項都挺好就長期自住吧。

2、低價掛牌的看看具體情況，如果是因為樓層朝向等原因那就無所謂，還是看主打戶型的價格吧。

3、總之如果能留著就盡量，哪怕是從保值角度說，那一般也不建議在年底賣房，成交淡季很難抬高價格。不如春天再看行情，多數(shù)年份都出現(xiàn)過小陽春。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。