寧波市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局局長(zhǎng)吳耀明

寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持了穩(wěn)健調(diào)整的態(tài)勢(shì)，展現(xiàn)出供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化、市場(chǎng)韌性增強(qiáng)的積極特點(diǎn)。

于帥卿 中房報(bào)記者 馬淑艷 北京報(bào)道

“報(bào)告充分體現(xiàn)了中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的高度重視，為城市層面推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展指明了方向、明確了落腳點(diǎn)?！?2月22日至23日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)期間，寧波市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局局長(zhǎng)吳耀明在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)，開(kāi)門(mén)見(jiàn)山地表達(dá)了對(duì)會(huì)議精神的深刻感悟。

吳耀明表示，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的重大變化，寧波市正以市場(chǎng)筑底轉(zhuǎn)型為契機(jī)，通過(guò)“好房子”建設(shè)與保障房供給雙輪驅(qū)動(dòng)，在“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”的系統(tǒng)施策中，探索房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)踐路徑。

“2026年，我們總體判斷，市場(chǎng)將在調(diào)整中逐步筑底，并在高質(zhì)量發(fā)展導(dǎo)向下呈現(xiàn)‘穩(wěn)中提質(zhì)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化’的新態(tài)勢(shì)?！眳且鞅硎?。

樓市韌性增強(qiáng)

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：聽(tīng)完住建部部長(zhǎng)倪虹的全國(guó)住建工作會(huì)議報(bào)告后，有什么感觸？

吳耀明：全國(guó)住建工作會(huì)議內(nèi)容非常系統(tǒng)全面，倪虹部長(zhǎng)的報(bào)告明確了當(dāng)前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展的方向，也為我們下一步工作提供了清晰的指引。感受最深的是，報(bào)告充分體現(xiàn)了中央對(duì)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的高度重視，特別是強(qiáng)調(diào)要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的重大變化，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，這讓我們地方層面推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展有了更明確的落腳點(diǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2025年，寧波市樓市交易情況如何？有什么新的特點(diǎn)？

吳耀明：今年以來(lái)，寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持了穩(wěn)健調(diào)整的態(tài)勢(shì)，展現(xiàn)出供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化、市場(chǎng)韌性增強(qiáng)的積極特點(diǎn)。

一方面，從交易情況來(lái)看，市場(chǎng)穩(wěn)步筑底，尤其是今年下半年以來(lái)，銷(xiāo)售降幅已呈現(xiàn)連續(xù)收窄態(tài)勢(shì)，反映出市場(chǎng)預(yù)期正逐步企穩(wěn)改善。

從全年來(lái)看，市場(chǎng)呈現(xiàn)的一個(gè)顯著特點(diǎn)是，住房消費(fèi)正從“有沒(méi)有”加快向“好不好”轉(zhuǎn)變。今年以來(lái)，寧波市140平方米以上商品住房銷(xiāo)售逆勢(shì)增長(zhǎng)了28.3%，銷(xiāo)售面積在市場(chǎng)化銷(xiāo)售總量中占比超過(guò)了30%，充分說(shuō)明居民對(duì)居住品質(zhì)、空間功能的需求日益提升，改善性住房需求已成為市場(chǎng)的重要支撐力量，也驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更加注重產(chǎn)品力和項(xiàng)目品質(zhì)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)型。

另一方面，樓市結(jié)構(gòu)正在發(fā)生深刻調(diào)整，逐步形成“增量存量并重”的新格局。新房市場(chǎng)更加聚焦于滿足品質(zhì)改善需求；二手房市場(chǎng)則表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，1~11月成交面積706.3萬(wàn)平方米，與去年同期基本持平，有效滿足了剛需、落戶、子女教育等多樣化需求，成為市場(chǎng)的“穩(wěn)定器”。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2025 年，寧波白名單項(xiàng)目、存量房收購(gòu)用作保障性住房的工作推進(jìn)情況如何？

吳耀明：2025年，寧波市始終堅(jiān)持以保障民生、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)為核心，扎實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見(jiàn)效，重點(diǎn)從兩個(gè)方向推進(jìn)落實(shí)：一是擴(kuò)圍增效，通過(guò)市場(chǎng)化、法治化原則，實(shí)現(xiàn)存量融資項(xiàng)目100%“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，將符合條件的項(xiàng)目批量納入備案制白名單，目前授信額度1270億元，實(shí)際放款927億元，規(guī)模在全省排第二位；二是精準(zhǔn)紓困，對(duì)存在資金困難的保交樓項(xiàng)目，實(shí)施“一樓一策”精準(zhǔn)幫扶，推動(dòng)一批項(xiàng)目通過(guò)申請(qǐng)制白名單獲得融資支持，有效保障了項(xiàng)目建設(shè)資金需求，目前寧波77個(gè)保交房項(xiàng)目已全部按期完成交付銷(xiāo)號(hào)。

在探索推進(jìn)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房工作方面，寧波寧?？h在2024年率先推進(jìn)，收購(gòu)了一個(gè)項(xiàng)目、563套房源，改造后用于配租型保障性住房；今年又分別在鄞州、奉化兩地收購(gòu)了2個(gè)項(xiàng)目、568套房源，用于配租型和配售型保障性住房，在政策上、項(xiàng)目上都實(shí)現(xiàn)了突破。同時(shí)，我們抓住地方政府專(zhuān)項(xiàng)債“自審自發(fā)”試點(diǎn)機(jī)遇，出臺(tái)了地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房用作保障性住房工作指引，目前已有1個(gè)項(xiàng)目成功發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債。

下一步，我們將進(jìn)一步鼓勵(lì)引導(dǎo)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房，支持多渠道籌集建設(shè)公租房房源，推廣市場(chǎng)化收購(gòu)模式，加大小戶型、低租金宿舍型保租房籌集力度，目前已有4個(gè)收購(gòu)存量房用作保障性住房發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債儲(chǔ)備項(xiàng)目，專(zhuān)項(xiàng)債需求額度8.7億元。

實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)有效供給

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：近期，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房，在“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”方面，寧波有什么落地計(jì)劃？

吳耀明：目前，結(jié)合寧波樓市實(shí)際情況，我們正在系統(tǒng)推進(jìn)這三方面工作，這是一個(gè)有機(jī)整體，不能割裂開(kāi)來(lái)。

第一，控增量，核心是精準(zhǔn)施策、優(yōu)化結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入“存量時(shí)代”，不能再走盲目擴(kuò)張的老路，但“控增量”不是完全不供地，是要根據(jù)人口、庫(kù)存和資金狀況，建立“人—房—地—錢(qián)”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)有效供給。比如，對(duì)庫(kù)存壓力大的區(qū)域，土地供應(yīng)會(huì)從嚴(yán)控制；對(duì)需求仍然較旺、產(chǎn)品適配度高的區(qū)域，適當(dāng)增加有效供給。2025年，在土地出讓時(shí)，寧波就加強(qiáng)了與庫(kù)存去化周期的掛鉤，從效果看，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化率都比較理想。

下一步，我們將結(jié)合城市更新和城中村改造，積極盤(pán)活存量低效用地，推動(dòng)城市發(fā)展更加集約、高效。

第二，去庫(kù)存，關(guān)鍵是多措并舉、激發(fā)活力。寧波市目前商品房去化周期17.3個(gè)月，處在合理區(qū)間，但壓力依然存在。去年“9·26”以來(lái)，寧波在落實(shí)“四個(gè)取消”“四個(gè)降低”“兩個(gè)增加”的基礎(chǔ)上，推出了商品房促銷(xiāo)、“以舊換新”活動(dòng)、房票安置等一系列政策措施，對(duì)商品房去庫(kù)存發(fā)揮了重要作用，市場(chǎng)活力有效激發(fā)。

下一步，我們將繼續(xù)迭代升級(jí)二手房“以舊換新”活動(dòng)，加力實(shí)施房票安置政策，加大市場(chǎng)促銷(xiāo)力度，同時(shí)通過(guò)收購(gòu)存量商品房，重點(diǎn)用于保障房、人才房、宿舍等，既促進(jìn)去庫(kù)存，也有效補(bǔ)充保障性住房房源。

第三，優(yōu)供給，重點(diǎn)是建設(shè)“好房子”，滿足新需求。寧波市是住建部《住宅項(xiàng)目規(guī)范》出臺(tái)后，第一個(gè)修訂推出地方實(shí)施細(xì)則的城市，我們還針對(duì)不同人群，發(fā)布了11套“好房子”場(chǎng)景設(shè)計(jì)指南，并在鄞州區(qū)開(kāi)展了全國(guó)“好房子”試點(diǎn)，針對(duì)城中村、老舊小區(qū)等打造了10套樣板房，采用裝配式裝修，性?xún)r(jià)比高，很受歡迎。

下一步，我們將圍繞倪虹部長(zhǎng)提出的“好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計(jì)、好材料、好建造、好運(yùn)維”五個(gè)方向，把新房子建成好房子，把老房子改成好房子，全過(guò)程全鏈條提升住房品質(zhì)，讓群眾住得舒心、安心，同時(shí)精準(zhǔn)對(duì)接新市民、青年人等群體的住房需求，優(yōu)化保障性住房的區(qū)位、戶型和配套，提高供給的有效性和滿意度。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：“十五五”規(guī)劃將“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”置于民生保障與共同富?？蚣芟?，這釋放了什么信號(hào)？房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)5年的高質(zhì)量發(fā)展要如何做？

吳耀明：這釋放了一個(gè)重要信號(hào)：房地產(chǎn)要回歸民生屬性，與共同富裕目標(biāo)緊密結(jié)合。未來(lái)5年，房地產(chǎn)行業(yè)將更注重發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，從過(guò)去高杠桿、高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向穩(wěn)健、可持續(xù)。為此，寧波將加快建設(shè)“市場(chǎng)+保障”并重的住房體系，加大“好房子”供給，更好地滿足剛需和改善型需求。

我認(rèn)為需要重點(diǎn)做好三方面工作：一是構(gòu)建“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系，優(yōu)化商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加改善性、高品質(zhì)住宅比例，同時(shí)加大保障性住房供給，通過(guò)新建、改建、盤(pán)活存量等方式，加快發(fā)展保障性租賃住房，滿足新市民、青年人等群體的住房需求，“十五五”期間保障性住房惠及44萬(wàn)人以上常住人口。

二是大力實(shí)施住房品質(zhì)提升工程，以高標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)“好房子”建設(shè)，推廣綠色建筑技術(shù)和智慧社區(qū)應(yīng)用，同步提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，建立房屋全生命周期安全管理制度。

三是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，改革完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易和使用管理等基礎(chǔ)性制度，深化“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)以人定房、以房定地、以房定錢(qián)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)適配。

直面結(jié)構(gòu)瓶頸

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：從發(fā)展階段來(lái)看，寧波市房地產(chǎn)行業(yè)前行中存在的主要問(wèn)題是什么？有何建議？

吳耀明：當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正處于加速轉(zhuǎn)型攻堅(jiān)階段，寧波的房地產(chǎn)行業(yè)也面臨一些結(jié)構(gòu)性、階段性問(wèn)題：一是供需結(jié)構(gòu)性失衡問(wèn)題。城市核心區(qū)改善型項(xiàng)目熱銷(xiāo)與外圍區(qū)域庫(kù)存高企并存，外圍區(qū)域可售房源占比偏高、去化周期持續(xù)拉長(zhǎng)，熱點(diǎn)板塊商品住房供應(yīng)規(guī)模不足、難以有效滿足購(gòu)房需求。

二是發(fā)展模式轉(zhuǎn)型步伐滯后問(wèn)題。多數(shù)房企尚未徹底擺脫傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)的路徑依賴(lài)，在綠色低碳建筑、智慧化社區(qū)打造、全生命周期物業(yè)服務(wù)運(yùn)營(yíng)等高質(zhì)量發(fā)展關(guān)鍵領(lǐng)域的資源投入與技術(shù)儲(chǔ)備明顯不足。

三是房地產(chǎn)與城市功能融合不足問(wèn)題。部分區(qū)域存在配套規(guī)劃落地遲緩、“一老一小”設(shè)施分布不均勻、托育服務(wù)體系不健全、適老化改造基礎(chǔ)薄弱、公共服務(wù)空間供給不足等問(wèn)題。

針對(duì)這些問(wèn)題，我認(rèn)為要從供需兩端發(fā)力，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為切入口，加快房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型提質(zhì)：一是優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)，實(shí)施因城施策精準(zhǔn)調(diào)控，核心區(qū)通過(guò)加大商改住力度、優(yōu)化規(guī)劃條件優(yōu)先保障改善型住房供給，外圍區(qū)域通過(guò)存量盤(pán)活、優(yōu)化配套加快去化，平衡區(qū)域供需。

二是加大轉(zhuǎn)型力度，以“好房子”建設(shè)為牽引，著力突破關(guān)鍵技術(shù)與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，積極培育涵蓋綠色建材、智慧家居、健康環(huán)境等領(lǐng)域的“好房子”全產(chǎn)業(yè)鏈；引導(dǎo)房企向綠色智慧建筑、全周期服務(wù)轉(zhuǎn)型，落實(shí)融資支持政策，培育優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)主體，激活行業(yè)活力。

三是深化城市更新，以構(gòu)建15分鐘社區(qū)生活圈為核心，全面推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)，統(tǒng)籌配套“一老一小”、教育醫(yī)療等設(shè)施，優(yōu)化住區(qū)空間布局，補(bǔ)齊社區(qū)服務(wù)短板，促進(jìn)房地產(chǎn)與城市功能深度融合。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么預(yù)判，還需要做好哪些工作？

吳耀明：近年來(lái)，通過(guò)加力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，有效釋放剛性和改善性住房需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“止跌回穩(wěn)、提質(zhì)增效”的關(guān)鍵階段。展望2026年，我們總體判斷，市場(chǎng)將在調(diào)整中逐步筑底，并在高質(zhì)量發(fā)展導(dǎo)向下呈現(xiàn)“穩(wěn)中提質(zhì)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的新態(tài)勢(shì)，一方面，市場(chǎng)預(yù)期將逐步趨穩(wěn)，價(jià)格與成交量在政策效應(yīng)持續(xù)釋放下實(shí)現(xiàn)軟著陸；另一方面，產(chǎn)業(yè)加速調(diào)整轉(zhuǎn)型，具有優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力、服務(wù)力和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)一步脫穎而出，安全、舒適、綠色、智慧的好房子將成為市場(chǎng)主流。

因此，我們?nèi)砸浴翱卦隽俊⑷?kù)存、優(yōu)供給”為主線，從供需兩端攻堅(jiān)發(fā)力，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展：供給端，深化“人房地錢(qián)”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加大核心區(qū)優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)力度，推動(dòng)綠色智慧的高品質(zhì)住房入市，促進(jìn)供需適配、區(qū)域均衡；需求端，深化住房“以舊換新”活動(dòng)，優(yōu)化交易流程、降低換房成本，多措并舉提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)剛性及改善性住房需求充分釋放。