坪山區(qū)石井街道咸水湖片區(qū)的田頭埔村并不起眼。巷道整潔，樓宇低矮，廠房民居混雜其間，建筑外墻上隨處可見招租廣告——“一房一廳，月租五百”“本棟出租，有意電聯(lián)”。

與深圳多數(shù)城中村相比，這里并無明顯差別。唯一顯眼的變化，是村中幾棟老屋被綠色圍擋圍起，門上貼著“待拆物業(yè)，禁止擅入”的封條。

乍看之下，這個距離深圳市中心約50公里的坪山區(qū)咸水湖片區(qū)，與城市更新浪潮似乎保持著距離，但這里發(fā)出了深圳近年的第一張城中村改造安置房票。

2025年年初，深圳提出推進(jìn)城中村改造，并穩(wěn)妥有序?qū)嵤┓科卑仓弥贫?。作為繼產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償之外的第三種安置方式，房票制度將被拆遷人的安置權(quán)益轉(zhuǎn)化為電子化購房憑證，允許其根據(jù)自身需求靈活使用、組合置換。

同年3月，深圳市政府會議提出，積極推動坪山咸水湖等城中村改造項目房票安置；12月23日，咸水湖片區(qū)城中村改造項目舉行集中簽約暨房票發(fā)放儀式，深圳首個在城中村領(lǐng)域試行房票安置的項目由此啟動。

2025年12月29日，咸水湖城中村改造項目完成首單房票購置商品房簽約。至此，這一制度首次在真實交易中完成兌現(xiàn)。

2.24億搬遷資金投入

咸水湖片區(qū)城中村改造項目位于坪山區(qū)石井街道石井社區(qū)東部，毗鄰深圳技術(shù)大學(xué)，是深圳近年來推進(jìn)城中村改造的重要片區(qū)之一。

2025年3月24日，深圳市政府會議提出，要積極推動坪山咸水湖等城中村改造項目實施房票安置。項目推進(jìn)節(jié)奏隨之加快。

2025年11月18日，深圳市振業(yè)置地有限公司（以下簡稱“振業(yè)置地”）中標(biāo)成為該項目第三方服務(wù)商。工商信息顯示，振業(yè)置地由深圳市振業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司全資控股，后者為深圳市國資委直管的國有控股上市房企。

12月17日，坪山區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布咸水湖片區(qū)城中村改造項目一期實施方案及簽約公告，明確搬遷補償與實施安排。

根據(jù)補償方案，項目補償方式確定為房票安置、貨幣補償以及房票安置與貨幣補償相結(jié)合。

項目搬遷范圍涉及土地面積約12.25萬平方米，計劃分一期、二期推進(jìn)。一期范圍內(nèi)被搬遷房屋零星分布，永久性建筑物共41棟，其中，單一住宅類建筑6棟，單一祖屋類建筑28棟，住宅與祖屋混合類型7棟。根據(jù)測算，項目一期搬遷資金概算總額約2.25億元。

合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇向時代財經(jīng)表示，“常規(guī)城市更新項目從前期申報計劃立項到建設(shè)完成，開發(fā)周期至少需要約5-8年。對于村改類項目而言，開發(fā)周期甚至更長。房票讓被搬遷人實現(xiàn)快速回遷安置，且因現(xiàn)房供應(yīng)較多，更有利于匹配被搬遷人多樣性回遷訴求?！?/p>

事實上，在咸水湖片區(qū)城中村改造項目之前，深圳房票安置制度已進(jìn)入實操階段。

2025年12月18日，深圳市在城市軌道交通27號線工程（西麗段）涉及的西麗福光樓土地整備項目中核發(fā)首張房票。深圳市福光實業(yè)股份有限公司獲發(fā)一張票面價值約4055萬元的房票，成為該制度在深圳的首個實際應(yīng)用案例。

部分房企對納入房源庫態(tài)度審慎

根據(jù)房票安置制度，房票持有人可在已預(yù)售且接受房票的房源中自主選擇房源，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公及商務(wù)公寓等類型，并可按規(guī)定享受稅收減免。時代財經(jīng)暫未在公開渠道查詢到房票安置房源庫的具體項目名單。

“以前是政府建好安置房，我們被動等待三年回遷；現(xiàn)在拿著房票，自己選地段、選戶型、選開發(fā)商，選擇權(quán)完全在自己手里?！鄙钲谑懈９鈱崢I(yè)股份有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人謝旭洪在接受采訪時表示。

一名深圳本土房企人士也向時代財經(jīng)指出，房票安置的現(xiàn)實意義在于，能夠推動拆遷戶需求盡快入市，在一定程度上拉動商品房成交，緩解去化壓力?！坝绕涫窃谄荷降裙?yīng)相對充裕的區(qū)域，房票需求的導(dǎo)入有助于改善項目銷售節(jié)奏?！?/p>

但從實際效果看，由于房票安置尚處試水階段，且咸水湖片區(qū)一期項目體量較小，短期內(nèi)對成交規(guī)模的拉動仍較為有限。

距離咸水湖片區(qū)不足兩公里的天健和悅府是納入房票安置房源庫的樓盤之一。時代財經(jīng)走訪了解到，截至1月5日，該項目完成一單房票購置商品房簽約。

深圳首張城中村改造項目房票，圖源：創(chuàng)新坪山

在此背景下，部分房企對房票安置的市場接受度保持審慎。

前述房企人士透露，從近期交付項目觀察，部分商品房買家對與拆遷安置業(yè)主混合居住存在顧慮，這在一定程度上影響了房票房源的市場認(rèn)可度?；谏鲜隹剂?，其所在房企雖在坪山有項目在售，但暫未計劃將其納入房票安置房源庫。

在制度優(yōu)勢之外，房票安置也伴隨潛在風(fēng)險。

羅宇指出，房票資金需由政府設(shè)立專門資金賬戶進(jìn)行保障，賬戶金額不得低于已核發(fā)未結(jié)算房票金額，這在一定程度上對財政形成壓力。若市場明顯降溫，可能帶來收儲貶值風(fēng)險。

“現(xiàn)行的房票政策基本適用于政府主導(dǎo)的城中村改造新政試點項目、土地整備或房屋征收類項目。未來應(yīng)進(jìn)一步探索房票與城市更新聯(lián)動政策機制，以及完善房票專項按揭、房票抵首付等配套政策?！绷_宇表示。

本文源自：時代財經(jīng)

作者：梁爭譽