來源：大偉看樓市

2026年開年，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來重磅利好密集落地。從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的核心部署，到各地密集跟進(jìn)的限購(gòu)松綁、房貸利率下調(diào)、公積金政策優(yōu)化，新一輪救市新政形成“組合拳”席卷全國(guó)。對(duì)于觀望已久的剛需族和改善族而言，“買房成本再降”的信號(hào)愈發(fā)清晰，市場(chǎng)預(yù)期正從“止跌”向“企穩(wěn)”逐步轉(zhuǎn)變。這場(chǎng)被業(yè)內(nèi)稱為“精準(zhǔn)滴灌”的救市行動(dòng)，不僅直擊市場(chǎng)痛點(diǎn)，更將深刻影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展軌跡。

新政出臺(tái)的背后，是房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系的深刻變革與穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)需求。回顧2025年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，二季度以來新房銷售邊際轉(zhuǎn)弱，二手房市場(chǎng)長(zhǎng)期陷入“以價(jià)換量”的困境，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌8.36%，市場(chǎng)信心持續(xù)低迷。盡管此前已有多項(xiàng)調(diào)控政策落地，但未能從根本上扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力，房地產(chǎn)投資同比下滑幅度一度擴(kuò)大至23.1%，新房銷售額同比降幅也達(dá)到24.1%。在此背景下，2026年作為“十五五”開局之年，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)成為保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的關(guān)鍵抓手，中央明確“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”的政策方向，各地隨之推出針對(duì)性舉措，新一輪救市由此展開。

本輪新政的核心亮點(diǎn)集中在“降成本、松限制、提品質(zhì)”三大維度，每一項(xiàng)舉措都直接關(guān)聯(lián)購(gòu)房者的實(shí)際支出與購(gòu)房體驗(yàn)。在購(gòu)房成本降低方面，房貸利率調(diào)整成為最直接的“減負(fù)紅包”。公積金貸款全國(guó)統(tǒng)一下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后5年以上首套利率低至2.6%，二套利率3.075%，且2025年5月8日前發(fā)放的存量公積金貸款自2026年1月1日起自動(dòng)生效，無需申請(qǐng)。商業(yè)貸款方面，5年期以上LPR穩(wěn)定在3.5%，首套商貸普遍執(zhí)行“LPR-30BP”（3.2%），部分城市如蘇州低至3.0%，二套利率也同步下調(diào)，整體處于歷史低位。以上海一套500萬元的首套住房為例，首付20%（100萬元），貸款400萬元分30年還清，按3.2%的商貸利率計(jì)算，月供約17400元，較此前3.8%的利率每月減少近1400元，總利息節(jié)省超50萬元。

首付比例下調(diào)與公積金額度提升進(jìn)一步降低了購(gòu)房門檻。多數(shù)城市首套房首付低至20%，部分三四線城市降至15%，二套房首付比例也調(diào)整至25%-30%，讓此前因首付不足無法入市的年輕人得以“上車”。公積金貸款額度同步提升，北京首套上限提至140萬，上海多孩家庭最高可貸144萬，蘇州三孩家庭家庭最高可達(dá)225萬，精準(zhǔn)匹配不同家庭的購(gòu)房需求。此外，稅費(fèi)減免與還款靈活性優(yōu)化也進(jìn)一步減輕了購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，個(gè)人銷售住房增值稅征收率從5%降至3%，“既提又貸”政策在全國(guó)30多個(gè)城市普及，支持提取公積金付首付后再申請(qǐng)貸款，同時(shí)所有銀行取消提前還款違約金，線上申請(qǐng)3個(gè)工作日內(nèi)即可審核通過。

在政策限制放寬方面，核心城市的限購(gòu)優(yōu)化有效釋放了合理需求。北京率先將非京籍家庭購(gòu)房社保年限從5年縮短至3年，支持多孩家庭多購(gòu)一套住房，不再區(qū)分首套二套商貸利率；上海、深圳等城市也醞釀跟進(jìn)優(yōu)化限制性政策。政策效果立竿見影，北京新政后首個(gè)周末，樓盤到訪量、二手房帶看量顯著增加，新政后（12.25-12.31）新建商品住宅、二手房住宅日均網(wǎng)簽量較新政前分別增長(zhǎng)72.8%、37.4%。與此同時(shí)，“賣舊買新”置換鏈條進(jìn)一步暢通，各地通過稅收優(yōu)惠、國(guó)企收儲(chǔ)等方式降低置換成本，激活了一批品質(zhì)較好的二手房源，改善型需求得以有效釋放。

值得注意的是，本輪救市并非簡(jiǎn)單的“刺激需求”，而是兼顧短期穩(wěn)定與長(zhǎng)期發(fā)展，推動(dòng)行業(yè)向“好房子”建設(shè)轉(zhuǎn)型。中央明確提出“有序推動(dòng)‘好房子’建設(shè)”，要求新建住房聚焦安全、綠色、智能、適老等品質(zhì)要求，同時(shí)通過老舊小區(qū)加裝電梯、優(yōu)化無障礙通道等改造，提升存量住房品質(zhì)。在供給端，各地推動(dòng)收購(gòu)存量商品房轉(zhuǎn)為保障性住房，既解決了低收入群體的居住問題，又促進(jìn)了市場(chǎng)供需平衡；預(yù)售資金監(jiān)管持續(xù)強(qiáng)化，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)擴(kuò)大，從根本上降低了“交房難”的風(fēng)險(xiǎn)，提升了購(gòu)房安全性。

展望2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)，政策紅利持續(xù)釋放將推動(dòng)市場(chǎng)逐步企穩(wěn)，但分化態(tài)勢(shì)仍將延續(xù)。中指研究院預(yù)測(cè)，中性情形下2026年全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降6.2%，降幅較2025年收窄，“好城市+好房子”將具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。核心城市由于需求支撐強(qiáng)勁，在政策優(yōu)化后市場(chǎng)回暖跡象將更加明顯；三四線城市則仍需聚焦去庫存，政策效果可能相對(duì)滯后。對(duì)于購(gòu)房者而言，當(dāng)前無疑是政策紅利集中釋放的窗口期，但仍需理性決策：剛需群體可把握利率低位與首付降低的機(jī)遇，優(yōu)先選擇配套完善、流動(dòng)性強(qiáng)的房源；改善群體可借助“賣舊買新”政策紅利，聚焦品質(zhì)住宅，同時(shí)關(guān)注房屋交付保障。

總體來看，2026年新一輪房地產(chǎn)救市新政精準(zhǔn)契合市場(chǎng)需求，通過多維度舉措切實(shí)降低了購(gòu)房成本，釋放了合理住房需求。隨著政策效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步走出調(diào)整階段，向供需匹配、風(fēng)險(xiǎn)可控、品質(zhì)提升的新軌道轉(zhuǎn)型。對(duì)于購(gòu)房者而言，“等的就是這波”的期待正在逐步兌現(xiàn)，但市場(chǎng)仍需時(shí)間修復(fù)信心，理性把握政策紅利、聚焦居住本質(zhì)，才是把握購(gòu)房機(jī)遇的核心邏輯。