（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

李婷與韓東原系情侶關(guān)系。2018年7月，二人商議由李婷出資，以韓東名義購買一套兩限商品住房（一號房屋），總價約110萬元。

因李婷不具備北京市兩限房購房資格，而韓東具備資格，雙方遂約定：

李婷支付首付款60萬元；

房屋登記在韓東名下；

雙方另簽署一份《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，載明“韓東為名義購房人，自愿放棄房屋所有權(quán)及使用權(quán)”。

2018年9月，韓東與甲公司正式簽訂《商品房預(yù)售合同》，并用李婷轉(zhuǎn)賬的60萬元支付首付款。

2020年，韓東突發(fā)重病，被法院宣告為無民事行為能力人，其父韓建國被指定為監(jiān)護人。

2021年，韓建國作為法定代理人，起訴甲公司解除購房合同，法院作出B號判決，解除合同并由甲公司退還首付款59萬余元（扣除5000元違約金）。

此后，李婷起訴韓東、韓建國，要求：

返還購房款60萬元；

支付利息、違約金及房屋差價損失共計95萬元。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

一、韓東于判決生效后15日內(nèi)返還李婷60萬元；

二、駁回李婷的其他全部訴訟請求。

三、法院說理要點

雙方實為“借名買房”關(guān)系，非真實買賣

盡管李婷提交了《房屋轉(zhuǎn)讓合同》和《收條》，但結(jié)合聊天記錄、打款備注及雙方陳述，法院認(rèn)定：李婷系實際出資人，韓東僅為名義購房人，雙方構(gòu)成借名買房合同關(guān)系。

借名購買兩限房，合同無效

兩限房屬于政策性保障住房，具有嚴(yán)格的申購資格限制。

李婷明知自己無購房資格，仍借用他人名義購買，損害了社會公共利益及其他輪候家庭的公平購房機會，違反法律強制性規(guī)定，合同自始無效。

合同無效后，出資應(yīng)返還，但損失自負(fù)

根據(jù)《合同法》第五十八條，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還。

→ 韓東應(yīng)返還60萬元購房款。

→ 但利息、違約金、房價上漲損失等，因雙方均有過錯（李婷明知無資格，韓東配合借名），故不予支持。

父親非合同當(dāng)事人，不承擔(dān)返還責(zé)任

韓建國作為監(jiān)護人，代表韓東處理退房事宜，并多次與李婷溝通退款安排，未擅自處置。

因其非借名合同簽約方，依法不承擔(dān)返還或賠償責(zé)任。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團隊）

兩限房、經(jīng)適房等政策性住房嚴(yán)禁借名購買，此類合同一律認(rèn)定為無效；

即使有書面協(xié)議、轉(zhuǎn)賬記錄，也無法獲得房屋產(chǎn)權(quán)或差價賠償；

出資可主張返還，但利息、增值、違約金等損失難獲支持；

監(jiān)護人依法處理無行為能力人財產(chǎn)，若程序合規(guī)，不構(gòu)成侵權(quán)；

切勿因“信任”或“感情”參與借名購房，尤其涉及保障性住房，風(fēng)險極高。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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