作者：周軍律師.

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在小區(qū)業(yè)主委員會尚未成立的情況下，不少地方會由居委會代為選聘物業(yè)公司并簽訂物業(yè)合同。

那么，業(yè)委會未成立，居委會代簽物業(yè)合同對業(yè)主具有約束力嗎？

最高人民法院案例庫入選案例《開平某物業(yè)分公司訴陳某權(quán)、吳某桃物業(yè)服務(wù)合同糾紛案》中明確：

因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的,新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前,物業(yè)所在地的居民委員會可在政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下,代行業(yè)主委員會的職責，簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對小區(qū)全部業(yè)主均具有法律約束力。

本案爭議焦點為：案涉《物業(yè)管理服務(wù)合同》是否有效。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！?/p>

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2009年12月1日印發(fā)的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第五十八條規(guī)定:“因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的,在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前,可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下,代行業(yè)主委員會的職責?！?/p>

本案中，涉案小區(qū)并未成立業(yè)主委員會，且在前物業(yè)公司退出后，該小區(qū)出現(xiàn)無人管理狀態(tài)，涉案小區(qū)所在居委會為保障小區(qū)居民正常生活，代行業(yè)主委員會職責,并經(jīng)該小區(qū)絕大多數(shù)住戶的同意為該小區(qū)選聘物業(yè)公司、代表小區(qū)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效。

此外，吳某桃也事實上接受了開平某物業(yè)分公司作為物業(yè)公司提供的服務(wù)，吳某桃與開平某物業(yè)分公司形成事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。故一審法院認定《物業(yè)管理服務(wù)合同》對包括吳某桃在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主均具有約束力。

需要注意的是，若居委會代簽行為缺乏合法依據(jù)或存在明顯瑕疵，業(yè)主可主張合同無效或申請撤銷，此時合同對業(yè)主不具有約束力。

常見情形包括三類：

1. 程序嚴重瑕疵：未征求業(yè)主意見或未達法定比例

征求業(yè)主意見是代簽行為的核心程序，若居委會未履行該程序，或通過虛假簽名、隱瞞信息等方式虛構(gòu)業(yè)主同意的事實，即便簽訂合同，也因違背業(yè)主共同意志而無效。

2. 內(nèi)容明顯不公：損害業(yè)主核心利益

若代簽合同的條款存在明顯不公，如約定遠超合理范圍的高額物業(yè)費、免除物業(yè)公司核心服務(wù)義務(wù)、設(shè)定過長的合同期限且無法解除等，即便程序看似合規(guī)，業(yè)主也可依據(jù)《民法典》第一百五十一條，以“顯失公平”為由申請法院撤銷合同。司法實踐中，法院會結(jié)合周邊小區(qū)同類服務(wù)標準、業(yè)主實際需求等，綜合判斷合同內(nèi)容是否損害業(yè)主利益。

周軍律師提醒，居民委員會依法代行職責簽訂的物業(yè)合同對業(yè)主具有約束力.僅在程序嚴重瑕疵或合同內(nèi)容明顯不公的情況下，業(yè)主才可主張合同無效或申請撤銷。遇到相關(guān)問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權(quán)良機。

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