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“小物業(yè)，大民生”。物業(yè)服務是事關人民群眾安居宜居的“關鍵小事”，也是關乎社會治理的“民生大事”。妥善解決物業(yè)領域矛盾糾紛是加強基層社會治理的重要一環(huán)，也是提升人民群眾獲得感、幸福感、安全感的重要保障。為充分發(fā)揮典型案例的示范引導效應，1月7日，山西高院從全省法院審結的物業(yè)糾紛案件中選取典型案例予以發(fā)布。

樓頂出租之后

收益到底歸誰

某物業(yè)公司未經業(yè)主同意，將其管理的某大廈樓頂出租給甲、乙兩公司7年，用于建設信號接收基站，共收取兩公司電費收益及場地租賃費49038.5元。在此期間，某物業(yè)公司為小區(qū)改造、維修污水管、消防井下工程、電梯維護等項目支出32975元。小區(qū)業(yè)主委員會因與某物業(yè)公司就樓頂出租收益的歸屬問題產生爭議，遂訴至人民法院。

人民法院經審理認為，《中華人民共和國民法典》第二百八十二條規(guī)定：“建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！北景钢?，大廈樓頂屬于建筑區(qū)劃內業(yè)主的共有部分，某物業(yè)公司出租大廈樓頂設立通信基站屬于利用業(yè)主共有部分開展經營活動，收益49038.5元在扣除用于改造、維修相關項目支出的32975元后，剩余收益16063.5元應當退還該小區(qū)業(yè)主委員會。

樓房頂層漏水

維修費用誰出

郭某作為某小區(qū)某棟樓的頂層住戶，發(fā)現(xiàn)樓頂漏水后，與某物業(yè)公司以及業(yè)主委員會溝通。對方告知郭某住宅專項維修資金難以申請，為防止損害擴大，郭某可先自行墊付資金維修。郭某遂自費對樓頂進行維修，花費9300元。之后郭某請求某物業(yè)公司支付其維修費用未果，遂訴至人民法院。某物業(yè)公司以維修費用應動用該小區(qū)的住宅專項維修資金為由，拒絕支付。庭審中，小區(qū)業(yè)主委員會認可該筆費用應當從住宅專項維修資金中支付。

本案中，郭某居住的樓棟頂樓屋頂，屬于在該棟樓居住的業(yè)主共用部分。樓頂出現(xiàn)非人為原因造成的漏水后，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用住宅專項維修資金。郭某經業(yè)主委員會同意先行墊資維修且業(yè)主委員會認可該筆維修費用應當由住宅專項維修資金支付，故人民法院判決郭某墊付的維修費用由業(yè)主委員會申請，從該棟樓的住宅專項維修資金中支付。

高空拋物事故

責任由誰承擔

周某在其小區(qū)單元樓門口，被從高空扔下的大理石條砸傷頭部，住院治療14天，被評定為十級傷殘。事后經排查發(fā)現(xiàn)，路某家所在的公共樓道窗戶下堆放有同類石材，高度距離窗口1米左右，事發(fā)時路某家中無人。因案涉小區(qū)物業(yè)收費偏低，小區(qū)內未安裝高空監(jiān)控設備，未能查明肇事者。小區(qū)業(yè)主多為周某同村親友，周某不愿將可能的加害人一并起訴。路某為石材所有人，某物業(yè)公司此前未要求路某清理廢棄石材，故周某起訴路某、某物業(yè)公司，要求共同賠償其人身損害賠償金155262.36元。

本案中，某物業(yè)公司對路某在公共區(qū)域堆放雜物的行為疏于管理，違反了物業(yè)公司的安全保障義務，對周某的損害后果具有一定過錯，但某物業(yè)公司的賠償比例應當與其過錯在損害后果中所占原因力的比例相適應。導致周某受傷的直接侵權人是肇事者，肇事者應當承擔主要賠償責任。路某在公共區(qū)域堆放私人雜物雖有過錯，但放置在公共區(qū)域的石材被他人高空拋出，超出了普通人能預見到的風險范圍，不應苛求路某能預見到此類風險。因此，路某放置石材的行為與周某的損害后果之間不存在法律上的因果關系，路某對周某不承擔侵權責任。故人民法院酌定某物業(yè)公司對周某的損害后果承擔一定的賠償責任。

集體拖欠物業(yè)費

矛盾該如何化解

某物業(yè)公司以其已依約提供物業(yè)服務，57戶業(yè)主卻長期拖欠物業(yè)費為由，向人民法院提起57件訴訟，要求57戶業(yè)主支付物業(yè)費。

人民法院在審理過程中了解到，業(yè)主一致認為某物業(yè)公司提供的保潔等物業(yè)服務不到位，故采用不交物業(yè)費的方式督促某物業(yè)公司解決問題。為化解雙方矛盾，人民法院組織座談會，梳理業(yè)主反映的普遍性問題，要求某物業(yè)公司制定整改方案、明確整改時間，并組織雙方多次調解，最終雙方對支付物業(yè)費達成一致意見，某物業(yè)公司撤回起訴。

為確保業(yè)主權利落到實處，結案后，人民法院牽頭召開由公安、住建、街道辦、社區(qū)、人大代表、物業(yè)工作者共同參與的多方聯(lián)動現(xiàn)場會。會上，某物業(yè)公司負責人匯報了整改措施，人民法院特邀的法律專家講解了物業(yè)糾紛中的常見問題，法官剖析了物業(yè)糾紛典型案例，各方代表交流了意見，某物業(yè)公司與業(yè)主簽署了倡議承諾書?，F(xiàn)場會凝聚了各方共識，促進了矛盾糾紛的圓滿化解，使小區(qū)的法治化管理水平得到了進一步提升。記者 任蕾

來源：太原晚報