北京進深 徐迪 2025年的最后1天，北京3宗宅地集中轉(zhuǎn)正。

順義新國展的三期地塊03、04等地塊，規(guī)劃建面約12.86萬㎡，起價28.1億元；

石景山新首鋼核心區(qū)0012地塊，規(guī)劃建面約3.66萬㎡，起價13.9億元；

通州宋莊四村城改項目6002地塊，規(guī)劃建面約8.74萬㎡，起價15.62億元。

3宗地塊都將在2026年2月3日下午進行拍賣。

這也意味著，整個1月份北京公開市場沒有宅地出讓。

1、順義新國展的三期地塊

這個項目是上述3宗轉(zhuǎn)正地塊中，最晚被激活的，12月26日才進入預(yù)申請。

項目包含3幅子地塊，2301-03、04地塊為住宅用地，05地塊為商業(yè)用地。

土地面積總計5.97公頃，規(guī)劃建面約12.86萬㎡。

起始價28.1億元，其中：

住宅部分掛牌起始價為24.73億元，折合樓面價3萬元/㎡；

商業(yè)部分掛牌起始價為3.37億元，折合樓面價約0.73萬元/㎡。

新國展三期地塊首次亮相第八輪供地清單時，只有3幅住宅子地塊。

本次進入用地預(yù)申請，去掉了西側(cè)較遠的02居住用地，加入了南側(cè)的05商業(yè)用地。

3幅地塊位置上更加接近，便于統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)。

不過商業(yè)地塊要求自持，自持年限為最高出讓年限。

整體建筑規(guī)模上，住宅占比64%，商業(yè)占比36%，相當考驗開發(fā)商的商業(yè)運營水平。

2、石景山首鋼園臨鐵宅地

起始價13.9億元，折合樓面價3.8萬元/㎡。

占地1.66公頃，地上建面約3.66萬㎡，北排限高35米，其余區(qū)域限高45米。

純居住用地，容積率2.2，但加上退線要求，實際容積率要更高。

由于地塊位于長安街西延線，肩負著延續(xù)首都功能軸線、打造首都復(fù)興新地標的重要使命，項目整體風貌有較為詳細的要求。 與首鋼園區(qū)工業(yè)風貌相協(xié)調(diào)，同時符合長安街沿線莊重、大氣的城市形象，主要立面須采用公建化的立面風格。

地塊北側(cè)退用地紅線距離不小于 8 米。 建筑布局充分考慮與北側(cè)工業(yè)遺存煤倉的空間關(guān)系，與煤倉南側(cè)距離不小于 40 米，并在東西方向上盡量拉開與煤倉距離；在北側(cè)沿街面形成具有一定開放性和通透性的公共空間。

用地北側(cè)沿街界面公共空間景觀設(shè)計與煤倉外部公共空間景觀設(shè)計呼應(yīng)，結(jié)合工業(yè)美學要素，體現(xiàn)與首鋼園區(qū)相融的設(shè)計理念。 遵循“南高北低”原則，與工業(yè)遺存煤倉共同形成起伏、優(yōu)美、富有韻律的天際線。

3、通州宋莊四村城改項目6002地塊

起始價15.62億元，樓面價約1.79萬元/㎡。

項目占地4.85公頃，地上建筑規(guī)模約8.74萬，容積率1.8，限高36米(局部45米)。

這是北京第九輪供地清單中首個被激活的地塊，也將是2026年北京首批成交的住宅地塊之一。

2025年首拍是海淀朱房雙子，吸引了8家房企入?yún)⑴c，最終兩宗地都以高溢價出讓，場子非常熱。

第九輪清單中，朝陽東壩、海淀朱房等熱門板塊也都有宅地供應(yīng)，宋莊地塊最先被激活，還挺讓人意外的。

今年城六區(qū)以外的土拍，通州確實是少數(shù)能拍出溢價的市場。但都是老城區(qū)地塊，類似梨園、八里橋等板塊，共同的特點是配套成熟且臨鐵。

而宋莊鎮(zhèn)位于通州區(qū)北部，遠在東六環(huán)外。目前地塊周邊暫無地鐵直達，距離最近的地鐵6號線潞城站將近5公里。