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改善房源承載著家庭從“住有所居”到“住有宜居”的核心需求，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)、功能配置與區(qū)位選擇，始終是改善型置業(yè)群體重點(diǎn)關(guān)注的焦點(diǎn)。

北京商報(bào)記者丨李晗

如果說“確定性”是剛需盤的標(biāo)簽，“產(chǎn)品硬實(shí)力”則成為手握千萬預(yù)算的改善型購(gòu)房者的核心決策標(biāo)尺。單價(jià)6萬—10萬元/平方米的改善型新盤，在2025年全面邁入“價(jià)值抉擇模式”。

北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，北京2025年全年共有26個(gè)單價(jià)在6萬—10萬元區(qū)間的改善型項(xiàng)目入市，累計(jì)供應(yīng)房源超1.3萬套，市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)尤為顯著。其中，在拿地環(huán)節(jié)表現(xiàn)亮眼的“中建系”，將“掰手腕”延展至一線營(yíng)銷，但結(jié)果天差地別：中建二局旗下房地產(chǎn)公司中建玖合打造的中建·運(yùn)河玖院依托優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力與配套優(yōu)勢(shì)，以81.15%的去化率登頂“改善去化王”，其二期頂層河景房源總價(jià)突破4000萬元仍具備吸引力；而由中海地產(chǎn)打造的中海朝陽ONE去化率則僅為14.48%，淪為同梯隊(duì)墊底項(xiàng)目。在戶型趨同的市場(chǎng)背景下，區(qū)位配套成熟度與產(chǎn)品細(xì)節(jié)打磨，成為撬動(dòng)改善型住宅去化的關(guān)鍵變量。

地段、產(chǎn)品、配套與性價(jià)比缺一不可

改善房源承載著家庭從“住有所居”到“住有宜居”的核心需求，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)、功能配置與區(qū)位選擇，始終是改善型置業(yè)群體重點(diǎn)關(guān)注的焦點(diǎn)。

北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2025年北京市有26個(gè)單價(jià)處于6萬—10萬元/平方米區(qū)間的改善型房源項(xiàng)目入市，涵蓋中建·運(yùn)河玖院、建發(fā)金茂觀宸、金茂滿曜、中海朝陽ONE等標(biāo)桿項(xiàng)目。上述項(xiàng)目累計(jì)為市場(chǎng)供應(yīng)改善型房源13333套，有效補(bǔ)充了區(qū)域改善型住房供給。

從項(xiàng)目整體去化表現(xiàn)來看，中建·運(yùn)河玖院以超80%的去化率顯著領(lǐng)先于其他改善項(xiàng)目。具體來看，該項(xiàng)目分別于9月、10月取得兩張預(yù)售許可證，截至2025年末，其供應(yīng)的838套房源已完成簽約680套，去化率達(dá)81.15%。

在一期房源去化表現(xiàn)亮眼的背景下，中建·運(yùn)河玖院（二期）于12月19日順利取得預(yù)售許可證，推出552套房源。在銷售不足一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，便已簽約242套房源，去化率達(dá)43.84%，成交均價(jià)約為6.15萬元/平方米。

值得關(guān)注的是，中建·運(yùn)河玖院（二期）規(guī)劃的兩棟前排河景樓棟0810-3號(hào)樓和0810-4號(hào)樓，預(yù)售均價(jià)分別為7.98萬元/平方米、7.95萬元/平方米。其中，兩棟樓的頂層房源均采用一層一戶設(shè)計(jì)，預(yù)售單價(jià)高達(dá)8.53萬元/平方米。

其中，3號(hào)樓頂層1701室建筑面積439.5平方米，總價(jià)達(dá)3772.27萬元；4號(hào)樓頂層1901室建筑面積470.96平方米，總價(jià)更是超4000萬元，達(dá)4042.29萬元。

此外，頤海澐頌、建發(fā)金茂觀宸（一期）兩個(gè)項(xiàng)目的去化率亦突破70%。其中，頤海澐頌項(xiàng)目供應(yīng)房源752套，已簽約586套，去化率77.93%；建發(fā)金茂觀宸（一期）供應(yīng)房源479套，已簽約367套，去化率76.62%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，改善型新房購(gòu)房者選擇面顯著拓寬，考量維度更豐富，核心聚焦地段、產(chǎn)品力、配套資源與價(jià)格性價(jià)比，優(yōu)質(zhì)地段或高效通勤效率是核心優(yōu)勢(shì)，得房率高、戶型設(shè)計(jì)優(yōu)的項(xiàng)目更受市場(chǎng)認(rèn)可，同時(shí)兼顧社區(qū)內(nèi)外配套完善度、性價(jià)比突出的房源更易促成認(rèn)購(gòu)。

戶型設(shè)計(jì)缺陷帶來的去化難

在中建·運(yùn)河玖院、頤海澐頌、建發(fā)金茂觀宸等項(xiàng)目憑借超70%的去化率彰顯強(qiáng)勁市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，部分與熱銷項(xiàng)目處于同一單價(jià)梯隊(duì)的樓盤，受產(chǎn)品定位偏差、區(qū)位配套支撐不足等多重因素影響，呈現(xiàn)出銷售疲軟態(tài)勢(shì)，去化進(jìn)度大幅落后于市場(chǎng)平均水平。

從開盤時(shí)間超6個(gè)月的項(xiàng)目表現(xiàn)來看，中海朝陽ONE的去化進(jìn)程最為滯后。該項(xiàng)目作為十八里店區(qū)域首個(gè)“好房子”標(biāo)桿項(xiàng)目，于4月、6月、9月分批次領(lǐng)取5張預(yù)售許可證，截至2025年末，累計(jì)向市場(chǎng)供應(yīng)房源870套，僅完成134套房源簽約，去化率僅為15.4%。

值得關(guān)注的是，中海朝陽ONE 4月開盤時(shí)曾官宣熱銷27.3億元。然而，北京商報(bào)記者根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)核算，該項(xiàng)目截至2025年末累計(jì)簽約面積約17.19萬平方米，成交均價(jià)約7.46萬元/平方米，據(jù)此測(cè)算實(shí)際累計(jì)銷售額僅約12.82億元，與開盤宣傳業(yè)績(jī)存在差距，項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)未達(dá)預(yù)期。

從戶型分析來看，戶型設(shè)計(jì)存在不足，是中海朝陽ONE去化受阻的首要癥結(jié)。以其145平方米主力戶型為例，客廳面寬僅為4.2米，而同區(qū)域競(jìng)品保利朝觀天珺122平方米戶型、金茂滿曜120平方米戶型的客廳面寬分別達(dá)到4.8米、5.3米，在核心公共空間的舒適度上形成顯著差距。

此外，在相近面積段戶型的空間布局對(duì)比中，中海朝陽ONE的劣勢(shì)同樣凸顯。

保利朝觀天珺139平方米戶型與金茂滿曜133平方米戶型均采用“四葉草”布局，前者長(zhǎng)寬尺寸分別為12.8米、12.5米，比例接近1∶1，后者為13.1米、11.6米，空間形態(tài)趨近于正方形，均能實(shí)現(xiàn)采光均勻、動(dòng)線合理的居住體驗(yàn)；而中海朝陽ONE 145平方米戶型則相對(duì)狹長(zhǎng)，長(zhǎng)寬分別為16.1米、10.6米，易造成空間浪費(fèi)與采光死角。

在各居室面積配置上，中海朝陽ONE的競(jìng)爭(zhēng)力亦不足。保利朝觀天珺139平方米戶型的主臥（含陽臺(tái)，不含衛(wèi)生間）面積約為18.43平方米，而中海朝陽ONE 145平方米戶型的同類型空間僅為17.68平方米。

次臥方面，保利朝觀天珺139平方米戶型次臥面積達(dá)15.52平方米，中海朝陽ONE 145平方米戶型次臥則僅為11.1平方米，在居住舒適度與功能實(shí)用性上存在明顯差距。

在戶型存在諸多槽點(diǎn)的情況下，中海朝陽ONE在銷售端去化表現(xiàn)不及預(yù)期。

在中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓看來，居住的核心條件，包括通風(fēng)采光、朝向、周邊環(huán)境（無噪音、無污染）及戶型合理性與高使用率尤為重要。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析稱，戶型設(shè)計(jì)直接決定改善客群的居住體驗(yàn)與資產(chǎn)價(jià)值，戶型寬敞、單價(jià)具備性價(jià)比的房源更易引發(fā)市場(chǎng)積極認(rèn)購(gòu)，得房率高、私密性佳的戶型設(shè)計(jì)也會(huì)提升市場(chǎng)關(guān)注度，結(jié)合家庭人口變化的戶型優(yōu)化與靈活設(shè)計(jì)，同樣是改善客群的重要考量點(diǎn)。

價(jià)格并非唯一購(gòu)房指標(biāo)

改善型客群是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心購(gòu)買力之一，其購(gòu)房門檻已提高至千萬元左右。

以海淀區(qū)頤海澐頌項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目成交單價(jià)約9.03萬元/平方米，單價(jià)高于區(qū)域內(nèi)保利建工嘉華天珺、北京隅海岄、中建壹品?海宸元境三個(gè)項(xiàng)目。

盡管單價(jià)更高，但頤海澐頌去化表現(xiàn)卻是區(qū)域最佳。具體來看，保利建工嘉華天珺于1月、4月、9月分獲三張預(yù)售許可證，截至2025年末，其1276套房源僅售出234套，去化率僅18.34%；北京隅海岄、中建壹品·海宸元境則于11月新獲預(yù)售證，開盤首月去化率分別為10.63%、16.43%。

雖然各項(xiàng)目間去化表現(xiàn)不一，但戶型整體區(qū)別不大。頤海澐頌、保利建工嘉華天珺、北京隅海岄、中建壹品·海宸元境等海淀區(qū)項(xiàng)目均在大面積戶型中采用四室兩廳設(shè)計(jì)，并且因?yàn)槊娣e的增長(zhǎng)，四室的實(shí)際使用面積均超10平方米，可真正意義上實(shí)現(xiàn)居住需求。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，海淀區(qū)對(duì)優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目的政策推進(jìn)秉持審慎原則，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)整體以合規(guī)穩(wěn)健為主，鮮有突破常規(guī)的創(chuàng)新方案。

戶型相近的情況下，區(qū)位對(duì)于項(xiàng)目去化的影響則更為明顯。頤海澐頌地處永豐核心板塊，依托永豐產(chǎn)業(yè)基地近年的快速發(fā)展，航空航天、衛(wèi)星科技、信息技術(shù)等龍頭企業(yè)相繼落地，為項(xiàng)目奠定了堅(jiān)實(shí)的購(gòu)房需求基礎(chǔ)。商業(yè)配套上，海淀首家山姆會(huì)員店落位于此區(qū)域，加之地鐵16號(hào)線的軌道交通加持，生活與出行便利性顯著提升。

而保利建工嘉華天珺位于永豐北區(qū)域，無論產(chǎn)業(yè)集聚度還是生活配套成熟度，均與永豐核心區(qū)存在差距。這也是導(dǎo)致雖然早于頤海澐頌開盤，兩者去化率卻相差較遠(yuǎn)的主要原因。

此外，豐臺(tái)區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)弱于海淀區(qū)，市場(chǎng)需求主要依賴金融街外溢客群。在此背景下，新宮板塊的建發(fā)金茂觀宸憑借地鐵19號(hào)線、4號(hào)線形成的雙軌交通優(yōu)勢(shì)，加之板塊內(nèi)購(gòu)物中心等配套成熟，去化表現(xiàn)顯著優(yōu)于同區(qū)域其他項(xiàng)目。

憑借板塊諸多優(yōu)勢(shì)，建發(fā)金茂觀宸（一期）去化流速領(lǐng)先，76.62%的去化率較同區(qū)域北京隅西頌的27.56%、中海麗澤叁號(hào)院的29.04%，均高出超1.6倍。

郭毅表示，相較于豐臺(tái)區(qū)其他板塊，新宮板塊的成熟度對(duì)金融街外溢客群的吸引力更為突出。與此同時(shí)，建發(fā)地產(chǎn)憑借成熟的營(yíng)銷能力與產(chǎn)品展示力進(jìn)一步夯實(shí)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，其打造的實(shí)景示范區(qū)，在大門、會(huì)所、園林等場(chǎng)景的呈現(xiàn)上，較同類項(xiàng)目更具時(shí)效性與品質(zhì)感，精準(zhǔn)契合金融街外溢置業(yè)群體的需求偏好。

謝逸楓表示，未來，開發(fā)商拿地需聚焦六大核心維度，重點(diǎn)關(guān)注配套成熟度，確保生活、交通等設(shè)施完善；結(jié)合地塊建筑朝向做好規(guī)劃，控制建筑高度提升安全性，同步優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)以保障空間合理與高使用率；優(yōu)先布局現(xiàn)房產(chǎn)品降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，兼顧房屋實(shí)用率與空間利用效率；同時(shí)考量地塊所處區(qū)域的成熟度與發(fā)展?jié)摿Γ劳泻诵某墒斓囟沃钨Y產(chǎn)增值與長(zhǎng)期升值基礎(chǔ)。

編輯丨汪乃馨

圖 片丨北京商報(bào)、壹圖網(wǎng)、視覺中國(guó)