云南
在房地產(chǎn)交易中，消費(fèi)者購(gòu)買開(kāi)發(fā)商名下商品房后，若該房屋因開(kāi)發(fā)商債務(wù)糾紛被法院查封，消費(fèi)者如何才能排除強(qiáng)制執(zhí)行？近日，騰沖市人民法院審結(jié)的一起案件為類似情況提供了法律指引。
原告楊某稱，其于2022年5月與甲公司簽訂房源確認(rèn)表，約定購(gòu)買該公司開(kāi)發(fā)的一套商品房，總價(jià)78萬(wàn)余元。2023年1月，雙方正式簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》。因甲公司樓盤部分項(xiàng)目系乙公司承建，乙公司購(gòu)買甲公司樓盤有優(yōu)惠折扣，且楊某與乙公司之間有業(yè)務(wù)往來(lái)，乙公司有應(yīng)付款未支付楊某。故而楊某與甲公司簽訂房屋買賣合同后，即由乙公司股東雷某代為支付了購(gòu)房款78萬(wàn)余元。同年4月，因甲公司與負(fù)責(zé)樓盤承建的丙公司之間的工程建設(shè)糾紛，甲公司名下樓盤被法院依仲裁查封，其中包含了楊某所購(gòu)房屋。為此，楊某向法院提出執(zhí)行異議，異議被駁回后，楊某提起案外人執(zhí)行異議之訴，要求中止執(zhí)行并解除查封。
訴訟中，被告丙公司辯稱，原告楊某提出執(zhí)行異議之訴的基礎(chǔ)法律關(guān)系是以物抵債，其商品房買賣合同本質(zhì)上是履行乙公司與甲公司之間的工程款。而丙公司早在2022年即向仲裁機(jī)構(gòu)提出仲裁，仲裁裁定確認(rèn)丙公司對(duì)案涉房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。丙公司據(jù)此向法院申請(qǐng)保全查封，本身也是解決甲公司與丙公司的工程款問(wèn)題，理應(yīng)阻卻楊某執(zhí)行異議之訴的訴訟請(qǐng)求。
經(jīng)審理查明，楊某與甲公司簽訂房屋買賣合同時(shí)，約定出售該商品房的全部房?jī)r(jià)款應(yīng)當(dāng)存入甲公司預(yù)售資金監(jiān)管A賬戶，用于該項(xiàng)目工程建設(shè)。其間，乙公司股東雷某向甲公司B賬戶轉(zhuǎn)賬5次，合計(jì)款項(xiàng)240余萬(wàn)元。
法院認(rèn)為，楊某與甲公司簽訂購(gòu)房合同后，未向雙方約定的預(yù)售資金賬戶轉(zhuǎn)賬，也未就涉案房屋進(jìn)行房屋買賣備案登記，而是由乙公司股東雷某向甲公司賬戶轉(zhuǎn)賬。楊某雖主張已支付全部房款，但其提供的轉(zhuǎn)賬記錄未注明款項(xiàng)性質(zhì)，且未轉(zhuǎn)入合同約定的資金監(jiān)管賬戶，無(wú)法證明該筆款項(xiàng)確為購(gòu)房款。同時(shí)，由于乙公司與甲公司存在其他經(jīng)濟(jì)往來(lái)，轉(zhuǎn)賬用途存在爭(zhēng)議。最終，法院認(rèn)定楊某未能充分舉證證明其已支付超過(guò)50%的購(gòu)房款，不符合排除強(qiáng)制執(zhí)行的條件，判決駁回其訴訟請(qǐng)求。宣判后，楊某不服判決提起上訴，案件經(jīng)保山中院二審，駁回上訴，維持原判。
記者 張恒 通訊員 李維強(qiáng)
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