（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

原告周明與被告周芳系親姐弟。2004年，周明因創(chuàng)業(yè)初期收入不穩(wěn)定，原計(jì)劃與朋友共同購(gòu)房以使用公積金貸款，但遭母親反對(duì)。母親擔(dān)心周明日后擅自處置房產(chǎn)，便提議暫時(shí)借用女兒周芳的名義購(gòu)房，待還清貸款后再過戶給周明。

2004年6月，三人一同前往售樓處，由周芳作為買受人與甲公司簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)買一號(hào)房屋（建筑面積85.93㎡，總價(jià)33.3萬(wàn)元）。首付款7.3萬(wàn)余元由母親提供（資金來源于周芳此前歸還的10萬(wàn)元借款），后續(xù)銀行貸款26萬(wàn)元亦由周明通過他人賬戶按月償還。

房屋交付后，周明對(duì)一號(hào)房屋進(jìn)行裝修，并自住及出租至今近20年，期間物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水電、寬帶等均由其繳納。所有購(gòu)房發(fā)票、契稅憑證、房產(chǎn)證原件均由周明保管。

2005年，周芳與其丈夫王某協(xié)議離婚時(shí)，在一份《補(bǔ)充說明》中明確寫道：“一號(hào)房屋實(shí)為周明購(gòu)買，僅借用周芳之名，與雙方無任何關(guān)系?！痹撐募芍芊?、王某簽字確認(rèn)。

2018年后，因周芳長(zhǎng)期旅居海外且拒絕償還其他借款，周明要求其配合過戶遭拒。周芳夫婦辯稱：

雙方無借名合意；

購(gòu)房款系其在日本打工所得；

周明支付房貸是抵扣“房屋使用費(fèi)”；

《補(bǔ)充說明》系偽造，不予認(rèn)可。

周明遂起訴，請(qǐng)求確認(rèn)借名買房關(guān)系，并判令周芳及王某協(xié)助辦理過戶。

二、裁判結(jié)果

? 全部支持原告訴求！

法院判決：

周芳、王某于判決生效后10日內(nèi)，協(xié)助周明將一號(hào)房屋過戶至周明名下。

三、法院說理要點(diǎn)

雖無書面借名協(xié)議，但親屬間口頭約定可成立

法院指出，親屬間基于信任常不簽書面協(xié)議，應(yīng)結(jié)合全案證據(jù)綜合判斷。

關(guān)鍵證據(jù)形成完整鏈條：

出資事實(shí)：首付款從周明賬戶支出，貸款由其長(zhǎng)期償還；

持續(xù)占有：近20年自住+出租，繳費(fèi)憑證齊全；

權(quán)屬憑證持有：房產(chǎn)證、發(fā)票、契稅單均由周明保管；

母親出庭作證：證實(shí)購(gòu)房系為周明，周芳無購(gòu)房意愿；

離婚《補(bǔ)充說明》：明確寫明“房屋實(shí)為周明購(gòu)買，僅借名”。

被告抗辯缺乏證據(jù)支持

稱“用日本打工收入購(gòu)房”，但未提供有效匯款或取款記錄對(duì)應(yīng)首付款；

主張“房貸是使用費(fèi)”，但未舉證雙方存在租賃或抵扣約定；

否認(rèn)《補(bǔ)充說明》真實(shí)性，卻未申請(qǐng)筆跡鑒定或提供反證。

高度蓋然性標(biāo)準(zhǔn)已滿足

綜合家庭關(guān)系、出資、使用、證言、書面說明等，法院認(rèn)為借名買房關(guān)系具有高度可能性，依法予以確認(rèn)。

?? 關(guān)鍵指引：

在無書面協(xié)議的親屬借名買房案件中，法院重點(diǎn)審查：

? 誰(shuí)實(shí)際出資？

? 誰(shuí)長(zhǎng)期占有使用？

? 誰(shuí)持有原始憑證？

? 是否有第三方證言或間接書面證據(jù)（如離婚文件、聊天記錄）？

若上述要素齊備，即使對(duì)方否認(rèn)，仍可能勝訴。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

“借名”必須有合理動(dòng)機(jī)

本案中，母親擔(dān)心兒子亂賣房、兒子收入不穩(wěn)定，構(gòu)成合理借名理由。若無正當(dāng)理由（如限購(gòu)、避債），法院可能質(zhì)疑真實(shí)性。

《離婚協(xié)議》中的“補(bǔ)充說明”是關(guān)鍵證據(jù)

出名人與其配偶在離婚時(shí)主動(dòng)承認(rèn)“房屋非夫妻財(cái)產(chǎn)”，極具證明力。建議：若曾有類似書面材料，務(wù)必保存！

母親作證很關(guān)鍵，但需出庭

僅有書面證言效力有限，當(dāng)庭陳述+接受質(zhì)詢才能被充分采信。

不要混淆“代繳”與“出資”

對(duì)方可能辯稱“你只是幫忙交錢”。因此，務(wù)必確保：

資金從你賬戶轉(zhuǎn)出；

保留轉(zhuǎn)賬備注（如“房貸還款”）；

避免使用現(xiàn)金或第三人頻繁代付。

房產(chǎn)證在誰(shuí)手里很重要

登記雖在出名人名下，但原件由實(shí)際權(quán)利人長(zhǎng)期持有，是法院判斷真實(shí)權(quán)屬的重要依據(jù)。

? 行動(dòng)建議：

若您是借名人，請(qǐng)立即：

① 整理繳費(fèi)、轉(zhuǎn)賬、裝修、租賃記錄；

② 尋找家人、鄰居、租戶等證人；

③ 檢查是否有離婚協(xié)議、微信聊天、錄音等間接證據(jù)；

④ 盡快起訴，避免出名人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)。