2013年，裝修公司老板李偉用開發(fā)商拖欠的370萬元工程款，抵頂了一套商品房的購房款并入住。但他沒想到，這套住了10多年的房子在2025年春節(jié)前夕突然被法院貼上了騰退通知。原來，開發(fā)商在2016年偷偷將這套已交付的房屋抵押給銀行辦理了貸款。近日，大連市中級(jí)人民法院一審判決駁回了銀行要求拍賣該房屋以清償貸款的訴求。法院認(rèn)為，李偉作為已實(shí)際入住的商品房消費(fèi)者，其居住權(quán)依法優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)。

房子突被法院貼“騰退通知”

李偉的裝修公司承包了我市一家開發(fā)商在高新園區(qū)某小區(qū)的樣板間裝修工程，同時(shí)還承包了小區(qū)地下車庫的裝修施工。開發(fā)商欠李偉工程款500余萬元。2013年4月，李偉與開發(fā)商簽訂協(xié)議書，約定以小區(qū)一套價(jià)值370萬元的商品房抵償部分工程款。后雙方簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商將房屋交付給李偉占有、使用。

李偉稱，自己從2013年就已入住該房屋，但一直未能辦理產(chǎn)權(quán)登記，多次找開發(fā)商辦理，對(duì)方均以各種理由推諉。2025年春節(jié)前，大連市中級(jí)人民法院突然在其家門上張貼《通知》，稱該房屋已被開發(fā)商抵押給銀行，銀行起訴開發(fā)商并查封了該房屋，要求李偉10日內(nèi)騰退。李偉感到十分意外。

李偉委托北京市盈科（大連）律師事務(wù)所的王金海律師向大連市中級(jí)人民法院提起案外人執(zhí)行異議，提交了李偉與開發(fā)商的《商品房買賣合同》、以工程款抵頂購房款的協(xié)議書等材料，證明該房屋系以李偉實(shí)際施工的工程款抵頂購房款，其權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于銀行抵押權(quán)。經(jīng)審查，大連市中級(jí)人民法院作出裁定，中止對(duì)李偉所居住房屋的拍賣。

銀行起訴要求拍賣房屋，清償開發(fā)商所欠貸款

然而，銀行不服該裁定，向大連市中級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求撤銷原裁定，改判準(zhǔn)許拍賣李偉的房屋以清償開發(fā)商所欠銀行貸款。

大連市中級(jí)人民法院公開開庭審理了本案。銀行主張：李偉并非商品房消費(fèi)者，該房屋初始登記在開發(fā)商名下，李偉并未實(shí)際出資購買，而是以工程款抵頂購房款，實(shí)質(zhì)上是開發(fā)商欠付其工程款，雙方屬于債權(quán)債務(wù)關(guān)系。開發(fā)商向銀行貸款時(shí)，已將該房屋抵押給銀行，并辦理了抵押登記。因開發(fā)商未按期還款，依照《民法典》相關(guān)規(guī)定，銀行有權(quán)拍賣該抵押房屋。

李偉一方辯稱：雖然開發(fā)商欠付其工程款，但其本意是在該小區(qū)購買商品房，遂與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，以370萬元工程款抵作購房款，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)優(yōu)于抵押權(quán)。其已實(shí)際入住該房屋，購房時(shí)間早于房屋抵押時(shí)間。銀行在辦理抵押時(shí)未實(shí)地查看房屋居住情況，未盡審慎義務(wù)，故抵押權(quán)的效力不應(yīng)優(yōu)于其以工程款抵頂購房款所取得的權(quán)利。

判決：解除查封，居住權(quán)優(yōu)先于銀行抵押權(quán)

大連市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，依照《最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》第十一條規(guī)定：“人民法院對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的新建商品房實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，案外人以其系商品房消費(fèi)者為由，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及一般金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，人民法院應(yīng)予支持?！?/p>

李偉作為商品房消費(fèi)者，其居住權(quán)應(yīng)優(yōu)先于抵押權(quán)。雖然銀行對(duì)案涉房屋享有抵押權(quán)，且法院已查封該房屋，但李偉與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同的時(shí)間早于法院查封時(shí)間，且李偉在大連市全域范圍內(nèi)無其他用于居住的房屋登記信息，符合居住權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)的法律規(guī)定。

近日，大連市中級(jí)人民法院作出判決：駁回銀行的訴訟請(qǐng)求，解除對(duì)李偉所購房屋的查封。案件受理費(fèi)3.6萬元由銀行承擔(dān)。

購房人如何優(yōu)先受償？律師解讀法律傾斜保護(hù)新趨勢(shì)

近年來，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾、開發(fā)商破產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)上升，購房人、承包方、銀行等多方權(quán)益沖突頻發(fā)。全國法律援助先進(jìn)個(gè)人、北京市盈科（大連）律師事務(wù)所的王金海律師表示，最高人民法院通過司法解釋明確了不同權(quán)利之間的清償與保護(hù)順序，以保障普通購房人的基本生存權(quán)。當(dāng)前法律趨勢(shì)體現(xiàn)出“生存權(quán)>建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)>抵押權(quán)>普通債權(quán)”的優(yōu)先順序，體現(xiàn)了對(duì)弱勢(shì)群體基本居住需求的傾斜保護(hù)。若購房者遇到類似問題，應(yīng)確保購房系為自住、已支付大部分款項(xiàng)（包括以工程款抵頂購房款），并妥善保管合同、付款憑證及實(shí)際入住證據(jù)，以便在項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)依法主張優(yōu)先保護(hù)。（文中人物為化名）

半島晨報(bào)、39度視頻首席記者佟亮