（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2009年，王立軍因拆遷獲得兩套保障性住房購買資格。他自留一套，另一套由其弟李建國出資購買，并借用女兒王思涵（即李建國的侄女）名義簽約。

具體履行情況如下：

2010年8月，李建國直接向開發(fā)商支付購房款42.4萬余元；

2010年9月，王思涵作為買受人簽署《商品房預(yù)售合同》；

2012年3月，房屋登記至王思涵名下，性質(zhì)為限價商品住房；

全部原始資料（合同、發(fā)票、契稅票、房產(chǎn)證等）均由李建國持有；

房屋交付后對外出租，租金由王思涵扣除物業(yè)費后轉(zhuǎn)給李建國；

2018年租約到期，李建國收回房屋，二次裝修后于2019年1月入住至今。

2019年6月，李建國要求王思涵配合過戶，遭其拒絕。王思涵稱：

房屋是自己的；

李建國的付款是“借款”；

限價房不得借名買賣，協(xié)議應(yīng)無效。

李建國遂起訴，要求辦理過戶。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

王思涵于判決生效后15日內(nèi)協(xié)助李建國將一號房屋過戶至其名下。

借名買房關(guān)系成立且有效，限價房性質(zhì)不影響合同效力。

三、法院說理要點

借名買房關(guān)系成立，有充分事實支撐

購房款由李建國直接支付給開發(fā)商，非普通借款操作；

租金長期由李建國收取，王思涵轉(zhuǎn)賬備注雖寫“還款”，但金額不固定，不符合借款特征；

房屋由李建國二次裝修并實際居住，與其“借住”說法矛盾；

全部購房及產(chǎn)權(quán)原始憑證均由李建國長期持有，王思涵稱“質(zhì)押”但無證據(jù)。

限價商品房≠借名無效

法院指出：該房屋系基于拆遷安置取得的保障性住房，非面向社會公開配售的限價房，不違反法律強制性規(guī)定，借名協(xié)議合法有效。

綜合判斷：誰出資、誰控房、誰持證，誰是真實權(quán)利人

即使無書面協(xié)議，法院仍可依據(jù)出資、占有、收益、證件持有等要素，認(rèn)定借名關(guān)系存在。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊）

借名購買保障房風(fēng)險高，但并非一律無效——關(guān)鍵看是否損害公共利益或規(guī)避政策；

即使對方稱“借款”，若付款方式、資金流向、使用行為不符，法院可否定借款主張；

持有全部原始票據(jù)+長期收租+實際入住=強有力的確權(quán)證據(jù)鏈；

限價房、經(jīng)適房等政策房，若源于家庭內(nèi)部拆遷安置，借名可能被認(rèn)可。

建議：

借名購房務(wù)必保留付款憑證、合同原件、費用票據(jù)；

房屋交付后盡量自行管理或明確租金歸屬；

入住、裝修等行為要留痕（如繳費記錄、照片、鄰居證言）；

發(fā)生糾紛及時起訴，避免對方轉(zhuǎn)移房產(chǎn)或制造新債務(wù)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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