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北京土拍的新鮮事，一宗接一宗。

12月26日，順義新國展有一宗地進入預(yù)申請，包含2301-03、04居住地塊，以及05商業(yè)地塊。

群眾的眼睛是雪亮的。

這宗地里，05商業(yè)地塊竟然是代替者。在10月16日的供地清單里，它的"前任"，是0002居住地塊。

臨到上架，順義新國展地塊增加了"包袱"，而且還不小。背后，意味著地塊素質(zhì)不錯。

這宗地總占地5.97萬平米、規(guī)劃地上建面12.86萬平米，其中住宅占比64%，商業(yè)占比36%。

但這種搭配，即便放在北京城六區(qū)，對拿地者也是蠻大的考驗。

來看下3幅地塊的參數(shù)：

1、0003住宅地塊，占地2.03萬平米，規(guī)劃建面4.05萬㎡，容積率2.0，限高36米；

2、0004住宅地塊，占地2.095萬平米，規(guī)劃建面4.19萬㎡，容積率2.0，限高36米；

3、0005商業(yè)地塊，占地1.85萬平米，規(guī)劃建面4.62萬㎡，容積率2.5，限高36米。

而被替換的0002住宅地塊，稍微小點，占地1.84萬平米，規(guī)劃建面3.68萬平米，容積率2.0，限高36米。

為什么上拍地塊，突然換了主角？

答案是：采取“肥瘦搭配”，便于商業(yè)地塊出讓。

在北京過往的成交記錄里，三塊純居住用地一次性出讓，是比較罕見的。

實際上，在新國展三幅住宅地塊計入供地清單之前，它們是調(diào)過規(guī)的，其前身0005地塊一樣，也是商業(yè)用地。

明天，就是2026年元旦了。

回望2025年，北京土拍市場上的變性、調(diào)規(guī)、臨陣換地塊的案例，不勝枚舉。

花姐把它們分成六類來梳理，供大家參考。

一、臨陣加“包袱”

一宗宅地在進入預(yù)申請后，突然增加了公建用地，被視為多了“包袱”。

除了上述提及的順義新國展地塊，至少還有以下四宗：

1、朝陽區(qū)：平房鄉(xiāng)+孫河組合

2月21日，當平房鄉(xiāng)黃杉木店2107-01、02、03地塊，出現(xiàn)在供地清單里時，大家覺得這宗地太香了，兩個住宅，加一個幼兒園。

但一個月之后，它捆綁了孫河2902-73綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地一起上架，總占地14.83萬平米，規(guī)劃建面28.27萬平米，起拍價126億元。（詳見《百億地王，搭了一塊“瘦肉”》）

這意味著，拿地者須付出6億多去買2902-73地塊，再加上建安成本至少花費10億元，令樓面價從5.45萬元/平米，上浮至6萬元/平米左右。

平房鄉(xiāng)01地塊后來成了璞樾，03地塊成了紫京宸園。它們是兄弟，也是對手，還鬧過不愉快。

2、昌平區(qū)：南邵地塊組合

這宗地折騰了三次。

第一次：東區(qū)二期CP00-1101-0026（住宅）、0033號（住宅）、0036（幼兒園）地塊，組合進入供地清單，后來下線；

第二次：新增東區(qū)四期、五期CP00-1101-0044、0045、0046三幅商業(yè)用地，使地塊總數(shù)增至6塊，不久下線；

兩次失敗之后，或許是覺得包袱太重，重新排列組合。

第三次：0026（住宅）、0045與0046（商業(yè)）用地下線，僅保留0033（住宅）、0036（幼兒園）和0044（商業(yè)）用地。（詳見《土拍“肥瘦”之風，從朝陽吹到了昌平》）

0033地塊即龍湖恩祥凌云頌，一個龍湖代建項目，建在地鐵保護線內(nèi)。

3、昌平區(qū)：歇甲村地塊組合

最初，它只有0038和0046兩塊宅地，用地面積4.40公頃，規(guī)劃建面10.56萬平米。

后來，它新增了0035社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用地、0043教育用地、0044文化設(shè)施用地、0045體育用地，共計1.34萬平米。（詳見《昌平供地策略，霧里看花》）

不過，增負后兩塊住宅用地降低了容積率。

0038和0046的容積率，從2.4分別變成2.1和2.05。且兩塊地可統(tǒng)籌考慮、統(tǒng)一核算、結(jié)合設(shè)計方案靈活設(shè)置，整體不超過2.07。

一增一減之后，最終的拿地者是中建智地與未來科學城置業(yè)組合，目前已在推進招標工作。

二、調(diào)規(guī)與減負

有增加包袱的，也就有減負的。2025年，關(guān)于調(diào)規(guī)減負的地塊，至少有5宗。

1、朝陽區(qū)：三間房雙子

朝陽區(qū)三間房D區(qū)1205-0007和南區(qū)1202-0006、0007組合地塊，原本有四個地塊，分兩宗地出讓。

2024年12月31日，被打包組成一宗地上架。（詳見《打包賣地，第三個“王炸”來了》）

后來，1205-0020多功能地塊消失了。用地面積12426.58平 方米，容積率3.5，規(guī)劃地上建筑面積4.34萬平米。

1202-0006成了保利朝觀天珺，1205-0007成了金茂滿矅。

最初，保利發(fā)展和金茂在兩個項目的股權(quán)平分，后來，各自在項目中控股70%。

2、朝陽區(qū)：永安里地塊

永安里舊城改造0401-01地塊是個老大難，占地3.48萬平米、規(guī)劃建面16.1萬平米，它在去年第二、四輪，和第七輪都出現(xiàn)過。

該宗地也調(diào)過規(guī)，在容積率、規(guī)劃建面不變的情況下，住宅增加了1.9萬平米，減少了1.9萬平米持有型公建面積。（詳見《北京土拍，潛藏一條暗線》）

這是一塊跨了2024年、2025年和2026年的地，看看2026年能否順利賣出。

長安街邊上地塊，開發(fā)商抱有敬畏之心。

3、順義區(qū)：北京潤園

溫榆河SY00-2101-2007、2008地塊，進入掛牌競價之前，它調(diào)規(guī)了。

北京規(guī)自委順義分局下發(fā)補充說明，“2007、2008地塊內(nèi)部道路位置，可優(yōu)化調(diào)整，兩地塊規(guī)劃指標整體核算”。（詳見《順義別墅，刮起調(diào)規(guī)之風》）

這還沒完，今年6月份，原本兩個地塊合二為一，新地塊編號也變更為SY00-2101-200708。

連續(xù)的調(diào)整后，至少有兩點好處：1、更方便開發(fā)商排樓棟；2、節(jié)約開發(fā)成本，二合一之后，很多配套設(shè)施可以集中。

而北京潤園開盤后，也為寒冬下的京城樓市，增添了一抹亮色。

4、朝陽區(qū)：太陽宮地塊

今年9月，中建智地以43.145億元、39%溢價，拿下的太陽宮0627地塊，同樣有過調(diào)規(guī)史。

它的用地性質(zhì)，從“F1住宅混合公建用地”，變成了“二類城鎮(zhèn)住宅用地”，容積率從3.0下降至2.6。（詳見《太陽宮地塊調(diào)規(guī)，自揭其短》）

此外，規(guī)模也有所變化：從最初的5.93萬平方米，減少到了5.04萬平方米。

其中，住宅增加2000平米至4.28萬平米 ，商業(yè)減少2000平米至0.75萬平米。另外0.55萬平米地下商業(yè)、養(yǎng)老設(shè)施，被取消。

5、海淀區(qū)：半壁店雙子

半壁店地塊土拍前，整體的建筑高度從18米，變成15米限高——只能建4層房。

HD00-2201-0004地塊南側(cè)、東側(cè)為規(guī)劃街坊路一、街坊路二，紅線寬度宜控制在11米，實際上減去了東面寬7米的街坊。

兩地塊容積率、綠地率，可統(tǒng)籌核算。（詳見《海淀半壁店地塊：砍了高度，得了自由》）

但保利發(fā)展在最終報規(guī)方案中，最高高度定格在15.89米——在控制基準和法定上限之間，屬合規(guī)彈性突破。

三、分期入市

需求不振的大背景下，2025年還有多宗土地，采取了分期入市的做法，一方面降低拿地成本，一方面也以觀后變。

1、昌平區(qū)：東小口三兄弟

早在北京第五、第六批供地清單里，東小口一直是以三塊地聯(lián)袂出現(xiàn)，分屬三宗地塊，被視為巨無霸。

其中，0001地塊占地3.13公頃、建面8.76萬平米；0002地塊占地5.64公頃、建面15.62萬平米；0005地塊占地5.72公頃、建面15.42萬平米。（詳見《北京供地計劃，太凌亂了》）

最后，三塊地被打散出讓，0001地塊被北京城建拿下。

接下來，預(yù)計第二個出場的，為0002地塊。

2、豐臺區(qū)：張郭莊6028地塊

張郭莊6028地塊的土拍，有過"三進宮"的經(jīng)歷。

第一次，發(fā)生在2024年9月底，北京市2024年第四輪供地清單中，6028住宅和6029商業(yè)金融地塊捆綁，住宅占地3.18公頃、建面4.77萬平米；商業(yè)占地1.18公頃、建面2.12萬平米。

但最終結(jié)局為——下線。（詳見《豐臺這塊地，“三進宮”內(nèi)幕》）

第二次，發(fā)生在2025年4月底，張郭莊6028地塊又登場了。這次，6029地塊沒有出現(xiàn)。本以為沒有負擔后它能順利轉(zhuǎn)正，但依然下線了。

第三次，發(fā)生在2025年10月中旬，6028地塊第三次出現(xiàn)在供地清單里。2025年12月16日，中建方程與中建智地立聯(lián)手以13.54億元拿下，只不過，中建智地只持有7%股權(quán)。

五、土地變性

2025年的北京土拍市場，還有一大特點，就是對土地性質(zhì)的改變。

1、昌平區(qū)：0055居住用地

2023年4月至2025年7月，0055號地的編號為0801-32號地，性質(zhì)是工業(yè)研發(fā)用地。

在2025年8月1日，它搖身一變，為R2居住用地。占地1.27公頃，規(guī)劃地上建面3.175萬平米，容積率2.5，限高80米。（詳見《北京三宗地變性，藏有深意》）

如果將0055地塊稱之為朱辛莊最佳宅地，一點也不夸張。

不過，它有可能會和東面的0057其它多功能用地捆綁出讓，所謂的“肥瘦搭配”。

0057地塊占地1.07公頃，容積率2.0，限高80米。包袱也不小。

2、通州區(qū)：中鐵建花語璟云

2025年4月29日，中鐵建地產(chǎn)以7.755億元，摘得通州梨園6007地塊，樓面價3.58萬元/㎡，溢價率21.94%，創(chuàng)造通州樓市的多個土拍紀錄。

為什么那么搶手？主要是因為在之前的變性過程中，把容積率壓得太低了。（詳見《通州低密土拍，提前飄出火藥味》）

最初，它的標號是FZX-0303-0133，用地性質(zhì)為F3多功能用地，用途是產(chǎn)業(yè)用房。

到了2025年2月，0133號地變成R2住宅用地，容積率從原來3.08驟降至1.7，取消60米上限，統(tǒng)一調(diào)整至45米限高。

六、增加居住地塊

2025年的北京土拍市場，還有一個很特別的現(xiàn)象是，主動增加負擔。不過，這個案例只有一個。

1、通州區(qū)：中建運河玖院

6月4日，中建玖合以74.91億元底價，拿下大運河八子：FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0810、0807、0808和0811地塊。

這串代碼很長，用地面積11.28萬平米，規(guī)劃地上建面26.19萬平米。

實際上，這宗地首次出現(xiàn)時，只有“五子”——0705、0706、0707、0708、0810地塊。曾在去年第七次、今年第一次供地清單里出現(xiàn)過。（詳見《大運河地王，中建玖合如愿》）

現(xiàn)在看來，八塊地打包的供地策略是對的，中建運河玖院賣瘋了。

花姐點評：

計劃趕不上變化。

用這句話來形容2025年北京土拍市場，是再合適不過了。

它充滿了不確定性。

調(diào)規(guī)，變性，增減，替換，空降，起死回生，各種手法，粉墨登場。

背后，只有一個目的，把土地賣出去。

而在2024年，北京土拍市場相對安靜。不過，在中海新城153億元組合包里，開了地塊調(diào)規(guī)先河。

當時，中海朝陽ONE調(diào)規(guī)，不僅減少了5000平米持有型養(yǎng)老物業(yè)，兩個的商業(yè)還可整體轉(zhuǎn)讓，建筑高度從60米變成局部80米。

有了這個先例，2025年土拍市場就熱鬧起來了。

結(jié)果，成績還是比2024年遜色一點，成交40宗宅地，收金1427億元，同比下滑8.17%。（詳見《跌8.6%！2025年土拍成績單來了》）

花姐希望，2026年的北京土拍，那些五花八門的手法，盡量絕跡，這也是給行業(yè)一個信心。