這么多年來，房企們都習(xí)慣了一種活法：敢借錢、快周轉(zhuǎn)、猛擴(kuò)張。

只要土地還在漲價(jià)，房子能賣出去，欠的錢像滾雪球一樣變多也不怕，新收到的房款總能把窟窿補(bǔ)上。

背后藏著個(gè)大家都默認(rèn)的潛規(guī)則：要是真出大事，尤其是像萬科這種大企業(yè)，或者有國企參股的公司，上面總會(huì)伸手托一把。

深鐵和萬科的關(guān)系，以前就是這個(gè)潛規(guī)則的最好例子。

深鐵是深圳國資委手下的重要平臺(tái)，2017年從寶能手里接下萬科第一大股東的位置時(shí)，市場(chǎng)都喊“國家隊(duì)來穩(wěn)住局面了”。

之后好幾年，哪怕萬科債臺(tái)高筑，大家心里還有底，總覺得“深圳不會(huì)看著萬科倒”。

時(shí)間來到2025年下半年，風(fēng)向明顯不一樣了。當(dāng)消息傳來說深圳要讓萬科“按市場(chǎng)規(guī)矩”處理債務(wù)時(shí)，其實(shí)就是明著說：“國企無限兜底”的時(shí)代，徹底過去了。

這不是突然變卦，而是這些年房地產(chǎn)調(diào)控的必然結(jié)果。

從“房子是用來住的不是用來炒的”定調(diào)，到“三道紅線”卡緊房企融資的脖子，再到允許恒大這類大企業(yè)走破產(chǎn)程序，政策一直在打破“肯定有人救”的幻想。

深鐵給萬科的支持設(shè)了上限，就是最實(shí)在的證明。原本計(jì)劃累計(jì)借308億，現(xiàn)在直接卡到220億，剩下的22.9億，對(duì)于萬科近900億的短期缺錢窟窿來說，連塞牙縫都不夠。

這不是深鐵“見死不救”，而是它拿到了明確的話：給錢得有底線，企業(yè)的問題最終得靠市場(chǎng)自己解決。

要明白深鐵為啥“扛不住”，得先看清萬科到底難成啥樣。很多人說萬科是經(jīng)營差，但跟同行比，萬科已經(jīng)算行業(yè)里最穩(wěn)、最規(guī)矩的了。

它沒像恒大那樣亂搞多元化，也沒像有些房企那樣瘋搶高價(jià)地。它現(xiàn)在的“慘”，其實(shí)是中國房地產(chǎn)舊模式玩不下去的縮影。

萬科最大的麻煩是，它的老本行，蓋房子賣房子，已經(jīng)不賺錢了，甚至在賠錢。

數(shù)據(jù)顯示，它開發(fā)房子的稅后毛利率跌到了-10.5%，意思就是每賣一套房，不光沒利潤，還得倒貼錢。主業(yè)變成“賠錢買賣”，再大的公司也扛不住失血。

以前房企玩的是“五個(gè)蓋子蓋十個(gè)碗”的游戲，靠賣房款快進(jìn)快出補(bǔ)債務(wù)；現(xiàn)在房子賣不動(dòng)，價(jià)格還跌，“蓋子”越來越少，“碗”卻一個(gè)沒少，游戲自然玩崩了。

萬科的賬本，看得人揪心，負(fù)債從最高1.59萬億降到8300億，不是因?yàn)橘嵙隋X還債，而是靠賣資產(chǎn)、拖債務(wù)才做到的。

這種情況下，深鐵就算想救也沒轍。它前后投的300多億，像扔進(jìn)無底洞，連點(diǎn)回響都沒有。這已經(jīng)不是幫著補(bǔ)臨時(shí)的資金缺口，而是要跟一個(gè)時(shí)代的結(jié)束對(duì)著干。

深鐵再是國企，也不是印鈔機(jī)，它自己日子也不好過，2024年因?yàn)橥度f科虧了121億，自己上半年也凈虧33億。自己都快收支不平衡了，哪還有力氣幫別人填坑？

深鐵態(tài)度的轉(zhuǎn)變，是看懂這事的關(guān)鍵。

它從一開始被捧為救萬科的“白衣騎士”，慢慢變成了先顧自己風(fēng)險(xiǎn)的“優(yōu)先債主”。這種角色切換，藏著太多無奈和現(xiàn)實(shí)。

2025年11月2日的協(xié)議是個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這份協(xié)議不光給借錢設(shè)了硬上限，更關(guān)鍵的是要求萬科拿足夠的東西做抵押。

這意味著深鐵新借的錢，不再是看股東情面的“救命錢”，而是有保障的正經(jīng)債權(quán)。真到了還債的時(shí)候，有抵押的深鐵，甚至能比普通債主先拿到錢。

標(biāo)普后來表態(tài)“不把深鐵當(dāng)萬科母公司”，就是給這種新關(guān)系蓋了章：倆家正在劃清界限，深鐵不再替萬科的所有風(fēng)險(xiǎn)買單。

深鐵這么變，也是沒辦法的自保。作為深圳地鐵的運(yùn)營方，它的核心任務(wù)是保障城市公交這個(gè)民生工程。

深鐵的難處，也是很多地方國資平臺(tái)的通?。核鼈儾辉偈侨f能的“救火隊(duì)員”，錢、能力和責(zé)任都有邊界。

碰上行業(yè)性的風(fēng)險(xiǎn)，它們首先得保自己的核心活兒不出問題，而不是去救一個(gè)商業(yè)上已經(jīng)撐不下去的參股公司。

深鐵對(duì)萬科從“啥都管”到“管有限”，就是終于想明白這個(gè)邊界了。

萬科這事兒像一聲驚雷，炸醒了市場(chǎng)最后的幻想：別再等“救世主”了。

不管是恒大、碧桂園排隊(duì)破產(chǎn)重整，還是萬科和深鐵劃清界限，都指向一個(gè)結(jié)果：中國房地產(chǎn)要還債，注定得靠市場(chǎng)自己慢慢消化，過程肯定疼、肯定久。

對(duì)萬科自己來說，最好的路不是等別人再給錢，而是徹底丟掉幻想，好好改頭換面。

就像它董事長郁亮說的，得“盯著核心業(yè)務(wù)、規(guī)規(guī)矩矩做事、靠科技提效率”，在“地鐵+物業(yè)”這種新方向里，找到不靠借錢也能賺錢的路子。

這就要求它必須狠心賣掉非核心資產(chǎn)，瘦成“閃電”，甚至可能得重新安排債務(wù)，用時(shí)間換生存空間。

對(duì)整個(gè)行業(yè)來說，這意味著游戲規(guī)則徹底變了。以后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不再比誰規(guī)模大、誰跑得慢，而是比誰現(xiàn)金流穩(wěn)、誰能賺錢。

房企得學(xué)會(huì)在少借錢、慢增長的環(huán)境里活下來，從“蓋房的”變成“管房子的服務(wù)商”。適應(yīng)不了的，早晚被市場(chǎng)淘汰。

而在這場(chǎng)殘酷的轉(zhuǎn)型里，最讓人擔(dān)心的是普通買房人。他們是鏈條里最脆弱的一環(huán)，用一輩子的積蓄買的房，能不能按時(shí)交、質(zhì)量有沒有保障，現(xiàn)在都沒譜。

他們以前信大品牌、信國企背景，可現(xiàn)實(shí)告訴他們：風(fēng)暴來的時(shí)候，他們可能才是最后兜底的人。

深鐵扛不住了，上面的想法變了，這不光是萬科一家的故事，更是房地產(chǎn)黃金時(shí)代徹底翻篇的信號(hào)，也是一堂關(guān)于市場(chǎng)、風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任的公開課。

冬天已經(jīng)來了，只能自己給自己取暖。房地產(chǎn)這盤棋下到現(xiàn)在，不管是房企、投資人還是買房人，都該清醒了：童話結(jié)束了，現(xiàn)在得直面現(xiàn)實(shí)了。

參考資料：