編者按：在經(jīng)濟轉型與行業(yè)升級語境下，企業(yè)的發(fā)展方向愈發(fā)清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路并不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業(yè)的戰(zhàn)略定力、創(chuàng)新勇氣與持續(xù)生長的生命力。

在這一背景下，觀點新媒體繼續(xù)策劃并推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動中國經(jīng)濟與各行各業(yè)高質量發(fā)展的企業(yè)，共同迎接新的一年。

同時，我們將對話具有全球視野和豐富學識的經(jīng)濟學者與行業(yè)領袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點網(wǎng) 臨近2025年末，上海地產(chǎn)集團正式迎來新總裁孫冬琳。

這位剛從久事集團調任的總裁，成為這家國資巨輪的最新掌門人之一。

上海地產(chǎn)集團的資產(chǎn)矩陣有多大？據(jù)觀點新媒體查閱官網(wǎng)數(shù)據(jù)，該企業(yè)總資產(chǎn)超過4200億元，旗下有近400家公司，過去十年承擔了全上海市60%的舊區(qū)改造。

2025年上半年，上海地產(chǎn)集團合計花費580億元拿下上海16幅地塊，其中徐匯東安新村舊改項目三宗地塊合計成交價523.03億元，一舉刷新全國總價地王紀錄。

作為上海城市更新的主要承載平臺，從2000年代起，上海地產(chǎn)集團就是滬上城中村舊改的主要企業(yè)。截至目前，合計參與實施25個項目、75幅地塊的舊區(qū)改造工作，改造各類舊住房面積147萬平方米，投資總量3790億元。

世博園區(qū)、虹橋中央商務區(qū)、外灘、閔行開發(fā)區(qū)等區(qū)域項目背后，都有這家企業(yè)的影子。

過去二十余年間，上海地產(chǎn)集團通過一系列資產(chǎn)重組與模式創(chuàng)新，逐步構建起一套獨特的“政府主導、市場參與”的城市更新范式。

進入2025年，上海地產(chǎn)集團如何平衡社會責任與商業(yè)可持續(xù)性？如何在承擔政府任務的同時加入市場棋局？

這是新任總裁要面對的核心命題，也是上海地產(chǎn)集團要應對的市場挑戰(zhàn)。

低調的歷史

上海地產(chǎn)（集團）有限公司在上海房地產(chǎn)版圖中稱得上低調，自2002年經(jīng)上海市人民政府批準設立以來，這家國有獨資企業(yè)始終以政府功能類平臺為自身定位，在城市更新、舊區(qū)改造、保障性住房建設等任務中擔任核心角色。

與此同時，龐大的土地儲備和近年來在土地市場的拿地表現(xiàn)，又使其被業(yè)內冠以“隱秘地主”的稱號。

回顧往日，上海地產(chǎn)集團業(yè)務擴張時間線可拉長至2010年。

成立初期，集團旗下?lián)碛兄腥A企業(yè)、金豐投資、中星集團三家地產(chǎn)平臺，但隨著業(yè)務變化，同業(yè)競爭問題日益突出。

作為上海市屬國有獨資企業(yè)，上海地產(chǎn)集團長期持有金豐投資（原嘉豐股份）控股權，并將其作為重要資本平臺。2013年前后，面對金豐投資營收及凈利潤持續(xù)下滑，上海地產(chǎn)集團啟動資產(chǎn)重組。

彼時，上海地產(chǎn)集團及子公司中星集團合計持有綠地集團27.76%股份，同時控股金豐投資38.96%，具備推動綠地整體上市的條件。因此，金豐投資被打造為綠地借殼標的。

在重組前，上海地產(chǎn)集團先協(xié)助綠地完成股權結構改造：引入平安創(chuàng)新資本等PE機構，設立上海格林蘭有限合伙平臺。

2013年8月，金豐投資停牌籌劃重組，并在2年后完成與綠地集團的資產(chǎn)置換，實現(xiàn)綠地的整體上市。

隨后，上海地產(chǎn)集團再次進行內部資源整合，將200萬平方米土地儲備及中星集團100%股權注入中華企業(yè)。

重組之后，上海地產(chǎn)集團明確自身作為功能類平臺的定位，將業(yè)務聚焦在城市更新、舊改、長租公寓、保障房、黃浦江兩岸開發(fā)、養(yǎng)老及生態(tài)建設等非純市場化領域。

這種定位決定了上海地產(chǎn)集團的運營邏輯不同于一般房企。

彼時有市場聲音表示，上海地產(chǎn)集團雖然開發(fā)體量龐大，但本質是執(zhí)行“任務”的載體，在獲取舊改及一級開發(fā)項目后，往往面臨項目周期長、資金沉淀大、去化壓力高等業(yè)務壓力。

上海地產(chǎn)集團近年上海舊改項目

資料來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)

早在2009年，上海地產(chǎn)集團先聯(lián)合徐匯城投推進上海長橋新村舊住房成套改造項目（徐匯區(qū)）。該項目位于徐匯區(qū)南部，始建于1958年，為滬上早期工人新村之一。

針對這個項目，上海地產(chǎn)集團決定采用“成規(guī)模不成套舊小區(qū)一、二級聯(lián)動整體改造”模式，引入招商蛇口作為開發(fā)合作方。

這也是該項目在上海地產(chǎn)集團牽引下成為上海市首個采用“政企合作”機制推進的不成套舊住房整體改造項目。截至2023年，項目第二輪簽約率達99.93%。

觀點新媒體查閱資料得知，該舊改項目改造后新建住宅項目海上清和璽于2024年11月入市，背后開發(fā)商為新長橋，項目占地面積約5公頃，總建面7.2萬平方米。

此外，上海地產(chǎn)集團還曾主導三林楔形綠地“城中村”改造項目，位于上海市浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)濱江南片區(qū)，總用地面積約412.3公頃（約6185畝），其中生態(tài)綠地約240公頃，水域約28.4公頃，為上海市十大楔形綠地之一。資料顯示，項目定位為超大型城市更新片區(qū)，納入上海市2023-2027年城市更新行動計劃。

上海地產(chǎn)集團在該項目中負責市級統(tǒng)籌工作，與浦東新區(qū)政府合作推進舊改。值得注意的是，這次上海地產(chǎn)集團找來了華潤置地，后者通過收購項目公司股權的方式直接進入開發(fā)環(huán)節(jié)，打造華潤三林灣等低密住宅項目。

整體來看，三林改造項目總投資預估200億元，涵蓋動遷、基建、生態(tài)和開發(fā)等方面。項目分三期推進，首期聚焦西北角“動之谷”地塊（45號地塊）已于2025年獲批，總投資13.65億元。

不過，上海地產(chǎn)集團主導過歷史最悠久的項目還要屬虹口區(qū)瑞康里城市更新試點項目（167街坊），位于虹口嘉興路街道，屬上海市歷史文化風貌保護街坊，區(qū)域內房屋多建于20世紀初，項目涉及居民630證，及26家單位。

2023年8月，該項目啟動更新意愿征詢，并在同年12月完成簽約，最終簽約647證，簽約率98.63%。

與長橋新村相似，該項目由上海地產(chǎn)集團與虹口區(qū)政府共同推進，上海地產(chǎn)集團負責市級統(tǒng)籌，更新方案在保留里弄肌理基礎上新建住宅，計劃2026年建成。

據(jù)悉，該項目為上海市“共生式更新”首個試點，納入全市舊改政策探索范疇。

走向城市中心

來到2025年，上海地產(chǎn)集團的舊改版圖逐漸伸向城市中心區(qū)域。

例如東安一、二村片區(qū)舊城區(qū)改建項目，是上海史上最大單地塊舊改征收項目，位于徐匯區(qū)楓林街道內環(huán)核心區(qū)。

2022年下半年上海成片舊改收官后，進入“兩舊一村”新階段。2023-2024年征地和拆遷支出執(zhí)行數(shù)超過千億，在這其中，徐匯區(qū)域2024年舊改執(zhí)行涉及金額就達到223.5億元，高于黃浦區(qū)及虹口區(qū)。而2025年總預算則達到430.2億元，成為全上海金額最高的區(qū)域，相當于黃浦、虹口、楊浦、靜安、長寧五個區(qū)的預算總和。

徐匯東安舊城區(qū)改建項目為上海目前史上最大單地塊一次性征收項目，主要原因還是由于地理位置：坐落于寸土寸金的內環(huán)，且位于上海三甲醫(yī)院密度最高的片區(qū)。

2024年10月，徐匯東安舊城區(qū)改建項目舉行了集中搬遷儀式，合計涉及5個居民區(qū)、117幢居民樓、283個單元、6057證住戶，總建筑面積約31.21萬平方米。

5個月后，上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了徐匯區(qū)C030301單元127b-23地塊協(xié)議出讓公示，意向用地者為上海新楓安企業(yè)發(fā)展有限公司，這家公司背后股東為上海徐匯城市更新建設發(fā)展有限公司，而徐匯城更由上海地產(chǎn)集團和徐匯城投分別持股60%和40%。

緊接著來到6月，另外2宗地塊也相繼出讓，均由上海地產(chǎn)集團和徐匯國資委合資公司競得，累計成交價達523.03億元。

從樓面價情況來看，東安新村三幅地塊價格幾乎逼近了綠城去年8月在徐匯創(chuàng)下的上海單價地王紀錄——13.1萬元/平方米。

超過500億元總價拿下舊改項目，直接指向當前上海舊區(qū)改造以“兩舊一村”為重點的深水區(qū)。這一階段舊改項目成本明顯更高，對建設方的財務和運營能力構成了和以往不同的挑戰(zhàn)。

以徐匯東安新村為例，項目地價高昂，拆遷補償標準遠超郊區(qū)，再加上523.03億元巨額成交價，其中的資金沉淀多少會給上海地產(chǎn)集團帶來一些壓力。

因此，已出讓3宗地塊中，有2宗繼續(xù)承接上海地產(chǎn)集團一慣的拿地后轉讓模式。

2025年9月，中海地產(chǎn)、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資組成聯(lián)合體，成功獲取上述2宗地塊開發(fā)權。

這一“拿地-轉讓”模式，實際上更符合上海地產(chǎn)集團作為資源整合平臺的功能定位，還在一定程度上緩解了本身的經(jīng)營資金壓力。

從財務角度看，這種運作思路有助于優(yōu)化資產(chǎn)負債結構。

據(jù)公開資料，上海地產(chǎn)集團近年資產(chǎn)負債率維持在70%左右，高于部分央國企地產(chǎn)平臺，但在承擔大量舊改任務的背景下仍屬可控。

通過將手中大部分項目進行股權轉讓，可以使得其業(yè)務更加靈活，既能保留土地一級開發(fā)收益，又能規(guī)避過大資金消耗。

然而，這種模式并非沒有代價和風險，上海地產(chǎn)集團仍需承擔前期巨額的舊改征收成本和一級開發(fā)投入，這些資金的沉淀和回收周期依然漫長。

此外，將部分舊改地塊開發(fā)權轉讓給市場化房企，意味著上海地產(chǎn)集團讓渡了部分開發(fā)利潤，這在一定程度上犧牲潛在的商業(yè)回報。

據(jù)觀點新媒體查閱公告，上海地產(chǎn)集團2025年半年度合并營業(yè)收入160.99億元，同比增長78.8%，商品房開發(fā)及不動產(chǎn)經(jīng)營收入58.08億元，占比達到36%，同比增幅高達2321%。

來到三季度，總收入已經(jīng)上漲至206.89億元。

資料來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)

這種表現(xiàn)，主要源于上海地產(chǎn)集團近年在前灘、楊浦濱江等區(qū)域的住宅項目進入集中交付結算期。此類項目雖具市場化屬性，但土地獲取多通過定向協(xié)議或城市更新聯(lián)動方式完成，本質上仍嵌入政府主導的城市發(fā)展戰(zhàn)略框架內。

此外，保障性住房板塊營收28.17億元，同比上升1417%，主要涉及上海市2024-2025年保障性租賃住房“三年行動計劃”的加速落地。

事實上，上海地產(chǎn)集團還承擔了大量保租房建設任務，該業(yè)務毛利率約合20.7%，明顯低于商品房業(yè)務39.5%的毛利率。

值得注意的是，區(qū)域功能性開發(fā)營收僅1.95億元，同比下滑90.5%，或許是由于項目周期性問題所致。

上海地產(chǎn)集團部分舊改項目已從征收階段轉入建設或移交階段，相關服務收入確認減少；建筑材料銷售和物業(yè)出租的收入也分別同比下降2.9%和7.4%，勉強維持存量運營水平。

從毛利率來看，上海地產(chǎn)集團整體毛利率為29.84%，較上年同期下降1.55個百分點，主因高毛利的商品房結算被保障房等低毛利業(yè)務規(guī)模擴張部分抵消。

資料來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)

總體而言，雖然在區(qū)域功能性開發(fā)、物業(yè)出租等業(yè)務上遇挫，但上海地產(chǎn)集團2025年上半年到三季度的營收還是實現(xiàn)了增長。

從上市平臺談起

想要真正理解上海地產(chǎn)集團的市場化發(fā)展狀況，不能只看集團總部的經(jīng)營數(shù)據(jù)——上市平臺中華企業(yè)的營收與動作，同樣代表著上海地產(chǎn)集團的發(fā)展脈絡。

2025年9月，中華企業(yè)聯(lián)合宸嘉發(fā)展以29.87億元收購上海新楓安公司100%股權，正式入局徐匯東安舊改核心地塊開發(fā)。

拿地前一個月，中華企業(yè)方面發(fā)布公告稱，受新楓安委托，負責建設管理徐匯區(qū)C030301單元127b-23地塊項目，并簽署了相關開發(fā)委托管理合同。

中華企業(yè)董事會召開臨時會議，審議通過關于參與收購新楓安100%股權議案，公司董事會同意：一是中華企業(yè)出資設立拿地公司，注冊資金不超過1000萬元；二是中華企業(yè)或前述新設拿地公司和宸嘉發(fā)展或其全資子公司組成聯(lián)合體報名參與競拍，且中華企業(yè)最高出價金額不超過25億元；三是競拍成功后，中華企業(yè)新設拿地公司持有新楓安股權比例不超過70%(含70%）

說起中華企業(yè)的操盤歷史，最近一次在上海拿地發(fā)生于2023年，最早一筆則追溯至1950年代，外灘和平飯店、上海展覽館等地標均為這家企業(yè)的里程碑。

1993年，中華企業(yè)采取社會招股募集方式，改制為股份制上市公司，而后成為上海地產(chǎn)集團核心地產(chǎn)開發(fā)平臺。

與上海地產(chǎn)集團不同，中華企業(yè)的人事變動更為頻繁。從2020年到2025年，五年更換了五位總經(jīng)理，平均任期僅一年。

從華潤置地出身的凌曉潔，到內部提拔的董鴻、王政，再到集團指派的馮曉明，直至2025年上任的“85后”段石磊，高管更迭比率極高。

而中華企業(yè)的財務報表，也側面刻畫了上海地產(chǎn)集團旗下地產(chǎn)業(yè)務的波動歷程。

于2022-2024年，中華企業(yè)營收從25.59億元升至131.87億元，后又降至69.59億元；歸母凈利潤也在不斷起伏：2022年盈利0.23億元、2023年盈利5.55億元，2024年虧損3.17億元。

有業(yè)內人士透露，中華企業(yè)營業(yè)數(shù)據(jù)之所以波動劇烈，根源在于近年不夠活躍，盈利模式并非依靠主動的市場化擴張。

2025年上半年，中華企業(yè)營收同比增超526.09%至66.79億元，凈利潤扭虧為盈，正是因為位于浦東三林的住宅項目中企云萃濱江進入竣工交付期。

該項目恰好位于上海地產(chǎn)集團的舊改項目，因此也可當作集團早先注入的資源；前三季度，中華企業(yè)營業(yè)收入73.16億元，同比增長逾3倍，凈利潤也上漲至7.42億元。

資料來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)

報告期內，中華企業(yè)主要在建項目僅剩3個，且無任何新增土地儲備。

如上文所述，作為開發(fā)商，中華企業(yè)已三年未在公開市場拿地；截至2025年6月末，有息負債余額228億元，其中一年內到期的短期債務65.36億元，面臨短期償債壓力。

在此情景下，2025年7月，中華企業(yè)董事會審議通過13.3億元定增方案調整議案，擬向特定對象發(fā)行18.14億股A股股票，募集資金全額用于“保交樓、保民生”相關項目。發(fā)行后，公司總股本將增至78.6億股。

為對沖影響，公司承諾加強募集資金監(jiān)管、嚴格執(zhí)行分紅政策（2023-2025年股東回報規(guī)劃），并優(yōu)化“住宅開發(fā)+商用地產(chǎn)+社區(qū)服務”業(yè)務結構。

緊接著定增調整，中華企業(yè)于2025年9月聯(lián)合宸嘉發(fā)展，以29.87億元收購上海新楓安公司100%股權，正式入局徐匯東安舊改核心地塊（127b-23地塊）開發(fā)。

拿下東南新村宅地無疑是一個積極信號，“公司全資子公司瀾鉆置業(yè)與宸嘉發(fā)展全資子公司新祺弘創(chuàng)聯(lián)合競得新楓安100%股權?！敝腥A企業(yè)在報告中表示，將深度參與新楓安旗下徐匯區(qū)C030301單元127b-23地塊項目開發(fā)，“增加公司項目儲備，更推動既有業(yè)務與城市更新業(yè)務的緊密聯(lián)動，進一步彰顯綜合開發(fā)優(yōu)勢。”

目前中華企業(yè)的項目盤有多大？據(jù)觀點新媒體梳理，中華企業(yè)近三年上市的上海地產(chǎn)項目主要涉及浦東三林區(qū)域，即上海地產(chǎn)集團的舊改項目之一地塊內。

2021年9月12日，中華企業(yè)&世博土控121.96億元拿下了前灘南（東岸）三林9單元地塊，該地塊首發(fā)住宅正是2022年上海第七批次入市的中企云萃森林。項目2022年12月開盤，合計放出204套房源，最終認籌組數(shù)為56組，認籌率27.4%。

另一邊的閔行區(qū)域內，還有2023年中華企業(yè)拿下的莘莊地塊項目—中企·云啟春申。

值得關注的是，中企·云啟春申所處的這塊莘莊商務區(qū)土地，在2023年4月21日的上海土拍現(xiàn)場中熱度頗高，金茂、華潤、綠城、萬科等27家房企均有舉牌，與中華企業(yè)共同競爭。

有業(yè)內人士透露，對于這塊土地，各家企業(yè)搶地思路都來源于板塊內多年沒有供應的現(xiàn)狀，因此看準了區(qū)域內商機。

最終，中華企業(yè)以總價20.11億元價格競得這宗閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A-07A地塊，占地面積20930平方米，容積率2.0，樓板價4.8萬元/平方米，溢價率8.47%。

根據(jù)項目規(guī)劃設計方案，擬建7棟10-18F高層住宅、1棟8F保障性住房以及若干配套用房，總可售房源約388套。

拿地234天以后，中華企業(yè)公示了這個項目的認籌組數(shù)：296套房子，總計認籌36組，認籌率12%，最終認籌率68.5%。

住宅市場之外，中華企業(yè)還涉足物業(yè)管理業(yè)務及農(nóng)業(yè)業(yè)務。

2025年上半年，中華企業(yè)旗下古北物業(yè)中標上海軌道交通8號線、12號線、浦江線車站綜合服務；11月19日，中華企業(yè)通過了兩項重要議案，決定對上海古北物業(yè)(集團)有限公司進行增資，增資額度為4000萬元，將注冊資本由1000萬元增加至5000萬元。

資料來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)

何為中華企業(yè)的增資意圖？據(jù)觀點新媒體了解，近年以來，中華企業(yè)短期負債情況堪憂，截至2025年三季度，一年內到期的非流動負債95.18億元，而2024年僅有12.63億元。

或許拓展外部項目的計劃可能性更大一些，似乎意味著未來中華企業(yè)從開發(fā)建設自身項目到參與外部市場競爭的變化。

資料來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)

中華企業(yè)的現(xiàn)狀，可以看作上海地產(chǎn)集團當前發(fā)展縮影：一家有著多年政府使命的企業(yè)，開始嘗試擴大市場口碑，進一步踏足一線地產(chǎn)市場。

新任管理層的到來，也將為這家老牌企業(yè)帶來新的可能性，重新定義自己的市場坐標。

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