該說不說，最近的深圳樓市，真的有點(diǎn)離譜。

　　在二手房市場(chǎng)加速探底的同時(shí)，一些開發(fā)商在定價(jià)方面卻自信得可怕。不止是豪宅，有的遠(yuǎn)郊新房也開始飄了起來，甚至比核心區(qū)新房賣得還貴。

　　一邊是低頭服軟的二手房業(yè)主，一邊是想把價(jià)格抬得高高的開發(fā)商，市場(chǎng)正變得越來越割裂。

　　01

　　進(jìn)入12月，深圳二手房?jī)r(jià)格表現(xiàn)如何？

　　最新數(shù)據(jù)顯示，在深圳中原監(jiān)測(cè)的87個(gè)片區(qū)中，共有63個(gè)片區(qū)下跌，22個(gè)片區(qū)上漲，另有2個(gè)片區(qū)持平。

　　也就是說，超過7成片區(qū)掛牌均價(jià)出現(xiàn)下跌，市場(chǎng)整體仍以調(diào)整為主。

　　舉個(gè)典型成交案例。

　　南山諾德國(guó)際48平小戶型，月初以310萬總價(jià)成交了一套，而同戶型在6月份的成交價(jià)是366萬，半年下跌56萬；若對(duì)比市場(chǎng)高峰期成交價(jià)830萬左右，更是大跌520萬，跌幅60％以上。

　　比深圳平均跌幅40％高出不少。

　　目前，諾德國(guó)際48平戶型已經(jīng)拉回到了2015年左右的價(jià)格水平。

　　為什么跌幅如此驚人？

　　主要是前期被炒作漲得太猛，當(dāng)時(shí)這個(gè)戶型僅用一年時(shí)間就實(shí)現(xiàn)了超50％的漲幅。

　　2019年1月份：48平成交價(jià)410萬

　　2020年1月份：48平成交價(jià)552萬

　　2021年2月份：48平成交價(jià)830萬

　　2025年12月份：48平成交價(jià)310萬

　　換句話說，諾德國(guó)際曾經(jīng)的超漲，為如今的超跌埋下了伏筆。

　　市場(chǎng)總是用無形的方式將人群分類。那些在房?jī)r(jià)高點(diǎn)時(shí)瘋狂追漲的人，與如今在低點(diǎn)恐慌拋售的，很可能是同一批人。這種極端心態(tài)，在每一個(gè)市場(chǎng)周期的高點(diǎn)和低點(diǎn)反復(fù)上演。

　　02

　　與二手房市場(chǎng)普遍低頭形成反差的是，一些新房項(xiàng)目在定價(jià)上的姿態(tài)很高。

　　比如，剛拿證的龍崗坂田天安云谷三期，首推301套住宅，主打建面約108-255㎡四房，備案均價(jià)7.75萬/㎡。

　　即便算上綜合折扣，折后均價(jià)也逼近7萬大關(guān)。

　　118㎡：折后單價(jià)5.74-6.37萬，總價(jià)675-752萬

　　142㎡：折后單價(jià)6.49-7.13萬，總價(jià)911-1002萬

　　166㎡：折后單價(jià)7.18-7.83萬，總價(jià)1188-1297萬

　　255㎡：折后單價(jià)7.36-8.24萬，總價(jià)1869-2107萬

　　這個(gè)價(jià)格，都快趕上南山部分新盤了。特別是對(duì)于千萬預(yù)算買家來說，當(dāng)前在深圳樓市有更多的主流改善選擇。

　　對(duì)比周邊二手房，成交均價(jià)在4.5-5萬/㎡左右。

　　盡管項(xiàng)目是坂田首個(gè)按新規(guī)建設(shè)的住宅，主打高端改善，但如此價(jià)差難免引發(fā)市場(chǎng)對(duì)其性價(jià)比的討論：坂田的居住價(jià)值，是否真的支撐得起近7萬的單價(jià)？

　　更重要的是，坂田嚴(yán)格上屬于一個(gè)剛需板塊。在這里，戶型越大、總價(jià)越高的房子，在二手市場(chǎng)的流動(dòng)性往往越弱。

　　03

　　政策層面，剛剛結(jié)束的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將房地產(chǎn)列為重點(diǎn)，并提出“去庫(kù)存”目標(biāo)，這是時(shí)隔十年再次提及相似方向。

　　但與十年前相比，此次政策工具箱更豐富，包括控增量、優(yōu)供給，并可能配合貼息、減稅等配套措施。

　　一切的一切，只為著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　如果形成政策組合拳，其力度必須超過上一輪，才有可能激活市場(chǎng)。但也要認(rèn)識(shí)到，即便市場(chǎng)回暖，大概率也是結(jié)構(gòu)性行情，而非全線上漲。

　　地段好、品質(zhì)好的次新房有望率先企穩(wěn)回升；而遠(yuǎn)郊、老舊、無核心資源的房產(chǎn)，則可能延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)。分化，仍將是這一輪行情的主要特征。

　　對(duì)于持房者：

　　檢視手中資產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)可留，劣勢(shì)資產(chǎn)應(yīng)考慮優(yōu)化置換，避免在分化行情中被動(dòng)持有不良資產(chǎn)。

　　對(duì)于購(gòu)房者：

　　如果是自住需求，遇到高性價(jià)比房源可擇機(jī)入手；如果是投資，需更加謹(jǐn)慎，聚焦核心地段具有稀缺資源的房產(chǎn)。

　　“賣舊買新、以劣換優(yōu)”是當(dāng)前比較穩(wěn)妥的策略，利用政策窗口完成資產(chǎn)升級(jí)，但不宜貪求所有條件占盡，決策效率往往比等待完美時(shí)機(jī)更重要。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。