李嘉誠在內(nèi)地到底有沒有囤地？為何他自己敢說從來沒有買賣過一塊地皮？真相到底怎么樣？

幾個月之前，李嘉誠家族旗下的長實集團(tuán)突然拿出400套內(nèi)地房源在香港打折甩賣。相比于打折甩賣，大家更加關(guān)注的其實是這400套房子涉及的4個項目，其中廣州跟東莞的兩個樓盤竟然是在2012年跟2013年首次開賣的。

李嘉誠家族到底有沒有捂盤惜賣呢？我們都知道，哪怕如今房價腰斬了，可是相比于2012年前后依然是漲了不少。如果房子在2012年就賣了，那利益自然是少很多，放到現(xiàn)在來賣，哪怕打骨折，依然是可以賺到不少錢。

實際上類似的操作，在李嘉誠家族控制的內(nèi)地房地產(chǎn)項目比比皆是，甚至這樣十幾年的項目都不算什么。

北京東四環(huán)御翠園項目，該項目2001年拿地時樓面價僅1750元/平方米，而到2025年，則以7萬元/平方米的價格拋售。2004年，李嘉誠以21億的價格，在成都購得了南城都匯項目所在地塊。隨后他把這里分8期開發(fā)，到了12年之后也只開發(fā)了6期，最終他又把7、8期的股權(quán)一次性賣掉，套現(xiàn)了70多億。當(dāng)年他拿下整個項目也才花了20來億。這次僅僅賣了最后兩期就套現(xiàn)了70多億，這還沒算上之前出售前六期賺到的錢。

最終成都也是要求禁止向和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司提供新增融資、貸款，以及為其進(jìn)行重大資產(chǎn)重組提供幫助。

如果你仔細(xì)研究，你會發(fā)現(xiàn)李嘉誠的策略不是簡單的囤地，而是慢速開發(fā)，先是低價拿地然后超長周期開發(fā)。這樣可以享受房價上漲的紅利，又可以躲過囤地違規(guī)的問題。

那為什么內(nèi)地房地產(chǎn)公司不這么干？你千萬不要以為是內(nèi)地房地產(chǎn)公司覺悟更高，而是他們沒有李嘉誠那么雄厚的資金。李嘉誠開發(fā)項目的杠桿率非常低，大部分都是自有資金，因此他不需要快速回籠資金，所以才有能力去超長周期開發(fā)。

2013年之后，李嘉誠明明在內(nèi)地頻繁出手項目，從當(dāng)年的廣州西城都薈開始，到2022年朝陽麗澤商務(wù)地塊，李嘉誠旗下的公司在內(nèi)地至少套現(xiàn)1500億人民幣。

那為何他卻說自己沒買賣過一塊地皮呢？他說的確實沒錯。你看賣的大部分是已經(jīng)建成，或者建到一半的項目。確實沒有直接賣地的事情。哪怕是賣地，人家也會把地裝入一家公司中，然后把公司的股權(quán)賣掉，這樣就是出售股份，并不是出售地皮了。

所以李嘉誠這么說也沒錯。再說了賣掉股份的也不他，而是他持股的長實集團(tuán)，也是公司賣的，并不是他個人賣的，所以理論上也跟他個人沒關(guān)系。不過一定要深究，李嘉誠就跟雷布斯一樣在玩文字游戲了。

很多人總是說，當(dāng)年地皮那么便宜，為什么別人不去囤？這么說就有問題了。當(dāng)年地皮是便宜，可是政府賣地給你，是希望你推動城市開發(fā)的，并不是把地皮賣給你去囤。如果所有開發(fā)商，拿了地皮都開發(fā)20年還沒開發(fā)完，我們的城市會變成什么樣子？

當(dāng)然你會說，當(dāng)年法律也沒說不能這樣。這個確實是，這也是當(dāng)年的一個漏洞。因此早期李嘉誠的公司在內(nèi)地這樣操作，政府也拿他們沒辦法。當(dāng)然我們的政府也應(yīng)該感謝李嘉誠給他們上了一課。

正是有了李嘉誠，因此我們的房地產(chǎn)制度后面才不斷完善，對慢速開發(fā)，囤地等行為都有更加明確的規(guī)定，開發(fā)時間超時的，不僅會被罰款，甚至可能被回收土地。恒大當(dāng)時在海南拿下的多塊地皮就因為超時開發(fā)，最終被沒收了。

看到這里你就知道為何2015年之后，李嘉誠就不再在內(nèi)地拿地的原因了。一方面他預(yù)測內(nèi)地樓市要見底了，另外一方面政策已經(jīng)不允許他跟之前那樣玩了。

那問題說回來了，李嘉誠自己知不知道慢速開發(fā)對城市發(fā)展的損害呢？作為一個在香港房地產(chǎn)深耕幾十年的大佬來說，你說他不知道那就說不過去了。可是如果他知道，還這么干呢？那只能說明什么？這就是為何這幾年網(wǎng)上對他的風(fēng)評突然急轉(zhuǎn)直下的原因。

李嘉誠為何做了這么多慈善，可是口碑現(xiàn)在卻兩極分化這么嚴(yán)重，慢速開發(fā)涉嫌囤地就是一大原因了。做生意賺錢是第一要務(wù)，但是這個錢賺得要干凈，用《讓子彈飛》里面說的，那就是站著把錢賺了。