李嘉誠(chéng)在內(nèi)地到底有沒有囤地？為何他自己敢說從來沒有買賣過一塊地皮？真相到底怎么樣？

幾個(gè)月之前，李嘉誠(chéng)家族旗下的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)突然拿出400套內(nèi)地房源在香港打折甩賣。相比于打折甩賣，大家更加關(guān)注的其實(shí)是這400套房子涉及的4個(gè)項(xiàng)目，其中廣州跟東莞的兩個(gè)樓盤竟然是在2012年跟2013年首次開賣的。

李嘉誠(chéng)家族到底有沒有捂盤惜賣呢？我們都知道，哪怕如今房?jī)r(jià)腰斬了，可是相比于2012年前后依然是漲了不少。如果房子在2012年就賣了，那利益自然是少很多，放到現(xiàn)在來賣，哪怕打骨折，依然是可以賺到不少錢。

實(shí)際上類似的操作，在李嘉誠(chéng)家族控制的內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目比比皆是，甚至這樣十幾年的項(xiàng)目都不算什么。

北京東四環(huán)御翠園項(xiàng)目，該項(xiàng)目2001年拿地時(shí)樓面價(jià)僅1750元/平方米，而到2025年，則以7萬元/平方米的價(jià)格拋售。2004年，李嘉誠(chéng)以21億的價(jià)格，在成都購(gòu)得了南城都匯項(xiàng)目所在地塊。隨后他把這里分8期開發(fā)，到了12年之后也只開發(fā)了6期，最終他又把7、8期的股權(quán)一次性賣掉，套現(xiàn)了70多億。當(dāng)年他拿下整個(gè)項(xiàng)目也才花了20來億。這次僅僅賣了最后兩期就套現(xiàn)了70多億，這還沒算上之前出售前六期賺到的錢。

最終成都也是要求禁止向和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司提供新增融資、貸款，以及為其進(jìn)行重大資產(chǎn)重組提供幫助。

如果你仔細(xì)研究，你會(huì)發(fā)現(xiàn)李嘉誠(chéng)的策略不是簡(jiǎn)單的囤地，而是慢速開發(fā)，先是低價(jià)拿地然后超長(zhǎng)周期開發(fā)。這樣可以享受房?jī)r(jià)上漲的紅利，又可以躲過囤地違規(guī)的問題。

那為什么內(nèi)地房地產(chǎn)公司不這么干？你千萬不要以為是內(nèi)地房地產(chǎn)公司覺悟更高，而是他們沒有李嘉誠(chéng)那么雄厚的資金。李嘉誠(chéng)開發(fā)項(xiàng)目的杠桿率非常低，大部分都是自有資金，因此他不需要快速回籠資金，所以才有能力去超長(zhǎng)周期開發(fā)。

2013年之后，李嘉誠(chéng)明明在內(nèi)地頻繁出手項(xiàng)目，從當(dāng)年的廣州西城都薈開始，到2022年朝陽麗澤商務(wù)地塊，李嘉誠(chéng)旗下的公司在內(nèi)地至少套現(xiàn)1500億人民幣。

那為何他卻說自己沒買賣過一塊地皮呢？他說的確實(shí)沒錯(cuò)。你看賣的大部分是已經(jīng)建成，或者建到一半的項(xiàng)目。確實(shí)沒有直接賣地的事情。哪怕是賣地，人家也會(huì)把地裝入一家公司中，然后把公司的股權(quán)賣掉，這樣就是出售股份，并不是出售地皮了。

所以李嘉誠(chéng)這么說也沒錯(cuò)。再說了賣掉股份的也不他，而是他持股的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)，也是公司賣的，并不是他個(gè)人賣的，所以理論上也跟他個(gè)人沒關(guān)系。不過一定要深究，李嘉誠(chéng)就跟雷布斯一樣在玩文字游戲了。

很多人總是說，當(dāng)年地皮那么便宜，為什么別人不去囤？這么說就有問題了。當(dāng)年地皮是便宜，可是政府賣地給你，是希望你推動(dòng)城市開發(fā)的，并不是把地皮賣給你去囤。如果所有開發(fā)商，拿了地皮都開發(fā)20年還沒開發(fā)完，我們的城市會(huì)變成什么樣子？

當(dāng)然你會(huì)說，當(dāng)年法律也沒說不能這樣。這個(gè)確實(shí)是，這也是當(dāng)年的一個(gè)漏洞。因此早期李嘉誠(chéng)的公司在內(nèi)地這樣操作，政府也拿他們沒辦法。當(dāng)然我們的政府也應(yīng)該感謝李嘉誠(chéng)給他們上了一課。

正是有了李嘉誠(chéng)，因此我們的房地產(chǎn)制度后面才不斷完善，對(duì)慢速開發(fā)，囤地等行為都有更加明確的規(guī)定，開發(fā)時(shí)間超時(shí)的，不僅會(huì)被罰款，甚至可能被回收土地。恒大當(dāng)時(shí)在海南拿下的多塊地皮就因?yàn)槌瑫r(shí)開發(fā)，最終被沒收了。

看到這里你就知道為何2015年之后，李嘉誠(chéng)就不再在內(nèi)地拿地的原因了。一方面他預(yù)測(cè)內(nèi)地樓市要見底了，另外一方面政策已經(jīng)不允許他跟之前那樣玩了。

那問題說回來了，李嘉誠(chéng)自己知不知道慢速開發(fā)對(duì)城市發(fā)展的損害呢？作為一個(gè)在香港房地產(chǎn)深耕幾十年的大佬來說，你說他不知道那就說不過去了?？墒侨绻溃€這么干呢？那只能說明什么？這就是為何這幾年網(wǎng)上對(duì)他的風(fēng)評(píng)突然急轉(zhuǎn)直下的原因。

李嘉誠(chéng)為何做了這么多慈善，可是口碑現(xiàn)在卻兩極分化這么嚴(yán)重，慢速開發(fā)涉嫌囤地就是一大原因了。做生意賺錢是第一要?jiǎng)?wù)，但是這個(gè)錢賺得要干凈，用《讓子彈飛》里面說的，那就是站著把錢賺了。