今年的深圳城市更新圈有點(diǎn)熱鬧！

不過(guò)這種“熱鬧”，不是新項(xiàng)目開(kāi)工的禮炮聲，而是舊改項(xiàng)目“被退群”的提示音。

自打2025年那份被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“緊箍咒”的《關(guān)于規(guī)范城市更新實(shí)施工作的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“若干意見(jiàn)”）出臺(tái)后，截至目前，深圳舊改地圖上已經(jīng)悄悄抹掉了38個(gè)項(xiàng)目，差不多可以塞下11個(gè)深圳灣體育中心。

更讓人驚訝的是，光2025年這一年，就有17個(gè)項(xiàng)目“光榮退群”，占了六年總量近一半。

這場(chǎng)“舊改大撤退”背后，到底藏著什么故事？

“鴿王”項(xiàng)目集中清退

寶安龍崗成退群主力軍

近日，深圳@合一城市更新整理了，近六年來(lái)深圳的舊改清退情況。

在這場(chǎng)大型的“升級(jí)打怪”游戲中，不斷有人“退圈”！

2019年底到2025年12月8日，深圳已有38個(gè)城市更新項(xiàng)目被計(jì)劃調(diào)出、失效或清退，涉及拆除范圍約321萬(wàn)平米。

若無(wú)特殊說(shuō)明，本文圖表來(lái)源為深圳合一城市更新

從時(shí)間維度來(lái)看，如果說(shuō)前幾年還只是零星退場(chǎng)，那2025年簡(jiǎn)直就是“退群潮”。

2019年以來(lái)，除名舊改項(xiàng)目數(shù)量及規(guī)模整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

單單是今年17個(gè)項(xiàng)目打包離場(chǎng)，拆除面積146.1萬(wàn)平米，數(shù)量占比歷年45%，規(guī)模占比歷年46%，都沖到歷史最高點(diǎn)。

哪個(gè)區(qū)最受傷？

寶安毫無(wú)疑問(wèn)摘得“退群冠軍”，涉及拆除范圍約196.5萬(wàn)平米；龍崗區(qū)緊隨其后，7個(gè)項(xiàng)目約58.8萬(wàn)平米說(shuō)沒(méi)就沒(méi)。

這兩個(gè)區(qū)的“退群面積”加起來(lái)，占全市總量近八成，堪稱(chēng)本輪清退行動(dòng)的“重災(zāi)區(qū)”。

工改項(xiàng)目成退群大戶，民企和股份公司最頭疼

哪些類(lèi)型的項(xiàng)目最容易“中槍”？

數(shù)據(jù)顯示，工改項(xiàng)目占比高達(dá)63%，其中工改M0（新型產(chǎn)業(yè)用地）和工改綜合類(lèi)項(xiàng)目最慘；

其次是村改項(xiàng)目，占比31%?？磥?lái)產(chǎn)業(yè)和村改項(xiàng)目成了這波清退的“重點(diǎn)關(guān)照對(duì)象”。

從項(xiàng)目主體來(lái)看，民營(yíng)企業(yè)占了45%，股份公司占29%。

也就是說(shuō)，每10個(gè)被清退的項(xiàng)目里，就有4個(gè)多是民企操盤(pán)，3個(gè)是村集體股份公司在推進(jìn)。

市場(chǎng)下行期，這些對(duì)資金和周期更敏感的主體，顯然承受了更大壓力。

六大“除名”理由，看懂舊改“淘汰賽”

為什么這么多項(xiàng)目突然“不玩了”？

合一城市更新，總結(jié)了六大“退群理由”：

1.政策設(shè)了“Deadline”，到期不候

新規(guī)給舊改計(jì)劃上了緊箍咒——設(shè)了有效期。以前有些項(xiàng)目“占著坑不拉屎”，現(xiàn)在不行了，到點(diǎn)沒(méi)動(dòng)靜就直接清退，沒(méi)得商量。

2016年12月《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作暫行措施的通知》（38號(hào)文），占以下其中一條，可以清理：

自城市更新計(jì)劃公告之日起1年內(nèi)，未完成土地信息核查和城市更新單元規(guī)劃報(bào)批的；自城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)之日起2年內(nèi)，項(xiàng)目首期未確認(rèn)實(shí)施主體的；自實(shí)施主體確認(rèn)之日起1年內(nèi)，未辦理用地出讓手續(xù)的。

2019年12月，《深圳市拆除重建類(lèi)城市更新單元計(jì)劃管理規(guī)定》，明確對(duì)舊改實(shí)施計(jì)劃有效期管控，一般情況下，城市更新項(xiàng)目計(jì)劃有效期為2年且可申請(qǐng)計(jì)劃延期1年。已調(diào)出計(jì)劃的項(xiàng)目，3年內(nèi)不能再次申請(qǐng)納入城市更新計(jì)劃。

2.非核心區(qū)項(xiàng)目：現(xiàn)貨決定期貨

市場(chǎng)好的時(shí)候，大家畫(huà)餅都敢往大了畫(huà)；現(xiàn)在買(mǎi)家精明多了，周邊新房賣(mài)什么價(jià)，直接決定了舊改項(xiàng)目值不值得玩。非核心區(qū)項(xiàng)目，算不過(guò)賬來(lái)，只好提前退場(chǎng)。

3.工改商改類(lèi)：信心比黃金更缺

產(chǎn)業(yè)空間和商業(yè)項(xiàng)目，在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境下去化壓力大，投資回報(bào)周期拉長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)商一看賬本，頭也不回地選擇“及時(shí)止損”。

4.爆雷房企：自己先炸了

恒大、佳兆業(yè)等一批高杠桿玩法的房企出險(xiǎn)后，旗下舊改項(xiàng)目自然陷入停滯。欠過(guò)渡費(fèi)、拆了沒(méi)錢(qián)建、監(jiān)管賬戶空虛……這些項(xiàng)目不退群，誰(shuí)退群？

5.市場(chǎng)傳導(dǎo)：主動(dòng)撤退保平安

有些開(kāi)發(fā)商雖然還沒(méi)爆雷，但看著市場(chǎng)風(fēng)向不對(duì)，主動(dòng)收縮戰(zhàn)線，把難啃的、周期長(zhǎng)的項(xiàng)目先扔出去，保住現(xiàn)金流再說(shuō)。

6.換個(gè)姿勢(shì)再來(lái)

也有項(xiàng)目不是真“退場(chǎng)”，而是換條路走——比如從城市更新轉(zhuǎn)成土地整備、棚改等其他路徑，曲線救國(guó)。剛剛出讓的梅林東林工改宅地，就是實(shí)現(xiàn)了華麗轉(zhuǎn)身！

57個(gè)項(xiàng)目面臨清退，未來(lái)或有更多“退群者”

這波清退潮，本質(zhì)上宣告了舊改“野蠻生長(zhǎng)時(shí)代”的結(jié)束。

過(guò)去市場(chǎng)火熱時(shí)，開(kāi)發(fā)商敢用高杠桿撬動(dòng)大量舊改項(xiàng)目，賭的是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、周期快速周轉(zhuǎn)。

一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，這種模式的脆弱性暴露無(wú)遺，資金鏈斷裂、項(xiàng)目爛尾、業(yè)主維權(quán)等問(wèn)題接踵而至。

新政策的態(tài)度很明確：嚴(yán)格控制新增項(xiàng)目立項(xiàng)，重點(diǎn)盤(pán)活存量項(xiàng)目。簡(jiǎn)單說(shuō)就是，“別再畫(huà)新餅了，先把鍋里的煮熟”。未來(lái)深圳城市更新的主旋律，將是“控增量、盤(pán)存量”。

目前，還有57個(gè)項(xiàng)目在“危險(xiǎn)區(qū)”。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，深圳還有57個(gè)已到期但未清退的舊改計(jì)劃（不包括已批規(guī)劃和已重新約定期限的項(xiàng)目），涉及拆除范圍約582.8萬(wàn)平米。

這些項(xiàng)目如果長(zhǎng)期沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，很可能就是下一批“退群候選人”。

對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，這意味著什么？

首先，那些傳說(shuō)中“即將舊改”的老房子，可能要重新評(píng)估了，特別是非核心區(qū)的工改、商改類(lèi)項(xiàng)目，變數(shù)大增。

其次，深圳新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)可能受到影響，特別是產(chǎn)業(yè)類(lèi)和商業(yè)類(lèi)物業(yè)的供應(yīng)節(jié)奏會(huì)調(diào)整。

最后，開(kāi)發(fā)商的舊改策略會(huì)更謹(jǐn)慎，未來(lái)新立項(xiàng)的項(xiàng)目，大概率會(huì)集中在核心地段、實(shí)施難度較小的區(qū)域。

對(duì)于普通市民而言，這未必是壞事。

少一些“紙上舊改”，多一些實(shí)實(shí)在在的建設(shè)項(xiàng)目；少一些開(kāi)發(fā)商畫(huà)的“空中樓閣”，多一些能如期交付的安居之所。

畢竟，城市更新的最終目的，不是制造一堆“鴿王項(xiàng)目”，而是真正改善人居環(huán)境、提升城市功能。