北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

家在亦莊，最近想為公婆在河西區(qū)買房，有幾個(gè)問題想聽聽您的意見建議:

一、基本情況：目前公婆在亦莊核心區(qū)居?。ㄐ^(qū)房齡20年 大三居），我們?cè)谝嗲f河西區(qū)居住。隨著老人年齡越來越大，為了以后方便就近照顧，打算在河西區(qū)再購(gòu)置一套大兩居或小三居。

目前看中的有海梓府和金域東郡，覺得兩個(gè)小區(qū)位置都不錯(cuò)，周邊商超、學(xué)校、醫(yī)院都比較近，生活比較便利。

二、想請(qǐng)教的是：

1、入手時(shí)機(jī)?，F(xiàn)在河西區(qū)房?jī)r(jià)較之前也有一定跌幅，據(jù)了解河西區(qū)的幾個(gè)限競(jìng)房小區(qū)也將陸續(xù)符合上市交易條件。隨著上市房源增多，河西區(qū)房?jī)r(jià)是否還會(huì)有進(jìn)一步下探空間，屆時(shí)再入手是否更合適？

2、如果在資金可以支撐的情況下，公婆目前居住的亦莊核心區(qū)房屋是繼續(xù)保留出租好，還是出售置換好？

3、海梓府和金域東郡從您的專業(yè)角度看，您更看好哪個(gè)小區(qū)。

A：

1、入手時(shí)機(jī)。從北京大盤來說，我認(rèn)為沒什么下跌空間，因?yàn)槠骄饨鹗找媛室呀?jīng)超過同期銀行利率。歷史上這種情況就出現(xiàn)過三次，每次都是相對(duì)的房?jī)r(jià)低點(diǎn)。

至于具體到亦莊甭著急吧，一般來說不會(huì)出現(xiàn)北京領(lǐng)漲的情況。所以可以兩手準(zhǔn)備，沒行情就等著，大盤漲了再買也來得及。

理論上如果限競(jìng)房如果出現(xiàn)集中掛牌，那有可能拉低房?jī)r(jià)。但現(xiàn)實(shí)中這種情況出現(xiàn)的不多，也都是短期的。典型的看回龍觀，大部分都是經(jīng)適房，允許上市后只是短期影響房?jī)r(jià)，幾個(gè)月之后恢復(fù)正常。除非是著急用錢的，否則誰也不愿低價(jià)甩賣的。

2、是否留著算算性價(jià)比吧，如果溢價(jià)不高就留著，很好的地段兒。溢價(jià)太高就意義不大了，租金收益不劃算。

3、海梓府和金域東郡，常規(guī)是首選萬科的，因?yàn)槲飿I(yè)的維護(hù)應(yīng)該更好。具體的在這種時(shí)候也是計(jì)算一下租售比吧，也就是看具體房源，看哪套更劃算。這讓中介給算算就行，有可能買到超值的。

僅供參考。

二

Q:

我們是海淀戶口，海淀有房，是為了改善學(xué)區(qū)。媽媽在昌平上班，到上地地鐵30分鐘，上地東里占坑，目前500萬左右，大概需貸款150，八一占坑350，可全款，但媽媽地鐵到八一60分鐘。

現(xiàn)在上地離媽媽路程近一半，學(xué)區(qū)好，但溢價(jià)高，比八一占坑比八一貴150左右，這150要貸款，八一直升，但媽媽上班單程多坐30分鐘地鐵。請(qǐng)問這種情況我們?cè)趺催x擇？

A：

1、怎么選？那就看自己更重視哪方面了，資源、資金和通勤，外人怎么好建議啊。

2、簡(jiǎn)單說吧，如果從學(xué)校來說肯定是上地。這都不聊什么溢價(jià)和通勤，僅從學(xué)習(xí)氛圍來說就是北京甚至全國(guó)頂尖。各家都是花了這么多錢來的，入學(xué)之后有幾個(gè)家長(zhǎng)愿意佛系的？雖然不是確定直升，但就算派位也不差，而且入學(xué)還都有分班分層呢，那就看自家孩子的實(shí)力了。

我要建議就是找朋友拉入兩邊的媽媽群吧，隨便哪個(gè)都行，看幾天就好作比較了，否則對(duì)教育氛圍沒什么直觀感受。

3、溢價(jià)怎么說呢？只能說是市場(chǎng)價(jià)，一分錢一分貨吧。八一的典型學(xué)區(qū)房大河莊苑，占坑兒房溢價(jià)率25%。上地的占坑兒房上地東里，占坑兒房溢價(jià)率40%以上，這就是現(xiàn)狀，看自己是否接受了。

4、通勤也看自己感受。常規(guī)建議是盡量多抽出時(shí)間陪孩子，尤其到了高年級(jí)和中學(xué)。反正孩子的天分和努力，媽媽的信息和陪伴，爸爸的資金與理解，那是一個(gè)都不能少啊，這都未必能學(xué)成怎樣。

僅供參考。

三

Q:

我家退租，想買五環(huán)外安置房，孩子上大一，不打算住，想先出租，不貸款的話夠買豆各莊一居或東惠兩居；我們想買大一些的，需要貸款30萬，夠買豆各莊兩居或者東惠家園的三居，之前沒貸過款，請(qǐng)問買哪個(gè)地段更好？我想買東惠家園的三居，貸款買大一些的值得嗎？

我還想多貸點(diǎn)款，東城小黃莊小區(qū)有一套父母留下的房閑置著。家里四姐妹，拆遷房當(dāng)時(shí)姐姐們給附近安置的了，這是我和父母的，父母離開了，這房我一半另一半我們姐妹分。我想貸出來先給姐姐們一部分，剩下的商量好分幾次給，把房產(chǎn)證變成我，或者等我愛人家和義的兩居賣了，一次性給姐姐們，但是和義的房要過兩年再賣，請(qǐng)教您，是現(xiàn)在貸款好還是過兩年賣房給姐姐合適？

A：

1、哪個(gè)地段兒好？從現(xiàn)狀來看肯定是東惠啊，這是送分題。

2、是否買大戶型？如果是主要考慮自住，且價(jià)格是優(yōu)惠價(jià)，那肯定合適。如果是為了出租，那大戶型的坪效一般都低于中小戶型，不如緊湊兩居的收益高+流動(dòng)性強(qiáng)，尤其是在安置房小區(qū)?；蛘哒覀€(gè)中介具體算算賬吧，看投入和產(chǎn)出是否劃算？

另外多說一句，如果只貸款30萬有點(diǎn)兒少，除非您是二貸資格。否則僅僅為了30萬就用掉首貸資格，有點(diǎn)兒浪費(fèi)吧。

3、從利率角度講現(xiàn)在是比較低的時(shí)期，貸款算合適的。但為什么要這會(huì)兒就辦??？是怕房?jī)r(jià)將來上漲嗎？

那有沒有想過另一個(gè)思路，就是索性賣掉這套閑置的房子，姐妹們直接分錢好不好?。恳?yàn)檫@套房是學(xué)區(qū)房，溢價(jià)就算是平均值也不算低，而明年之后就是入學(xué)低谷了，至少要延續(xù)到2031年。在此期間溢價(jià)比例幾乎不可能上漲，如果沒有政策支持的話，逐步下降的可能性更大。再加上用不上學(xué)位，也租不出高租金，那何必不趁著溢價(jià)還高的時(shí)候賣掉呢？或者是置換。

再一點(diǎn)，您現(xiàn)在給姐妹們錢是因?yàn)楝F(xiàn)在的利率低+房?jī)r(jià)有可能上漲，那過兩年如果真的漲了，親友們?cè)趺丛u(píng)價(jià)？反正親戚之間只要牽扯到漲跌的利益，無論當(dāng)時(shí)成交價(jià)多少，永遠(yuǎn)都有一方覺得吃虧，何況好幾方呢，再如果有挑事兒的就更說不清楚了。所以常規(guī)建議是一筆清，以后誰也別找后賬。

4、再有是用哪種貸款？看樣子是用抵押貸，短期的是嗎？也不是不行，只不過這種形式支付房款算違規(guī)，理論上有一定的風(fēng)險(xiǎn)?？紤]好。

僅供參考。

四

Q:

我想買天通苑的復(fù)式，260平左右，單價(jià)2w多點(diǎn)，請(qǐng)問性價(jià)比很高了吧？但為什么價(jià)格這么低??？算不算超跌？后續(xù)的價(jià)格走勢(shì)會(huì)怎樣？有沒有可能再過些年徹底沒人要了，只有居住功能而賣不掉了？我不妄想賺錢，只求別砸手里。

A：

1、性價(jià)比肯定高啊，天通苑現(xiàn)在100多平的都動(dòng)輒400多萬，這面積翻倍的價(jià)格卻只增加100萬，性價(jià)比相當(dāng)高了。

另外也可以用租售比來計(jì)算性價(jià)比。這200多平的怎么也能租到上萬了，而且還是整租，要打隔斷分租的話再多幾千都正常。就算是1萬多的租金，那租售比至少也在500左右，甚至是400，年化租金收益率2%以上，趕上朝陽小戶型的收益了，性價(jià)比相當(dāng)高。

2、為什么價(jià)格低？商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，這種大戶型對(duì)于很多家庭來說不是買不起，而是覺得太大了沒必要，所以感興趣的不太多。再加上帶樓梯的房子不少人覺得累，也不愿買，于是買家少了就價(jià)格低唄。

或者說天通苑早期的大戶型很受追捧，因?yàn)楫?dāng)年有不少有錢人認(rèn)為這種房經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，價(jià)格走勢(shì)也就不錯(cuò)。但2005年之后因?yàn)檎咴颍焱ㄔ氛娴某蔀閯傂瓒ㄎ涣?，那這種大戶型在這里就有些“錯(cuò)配”，有錢人不太愛來，普通家庭又覺得沒必要或總價(jià)高，因此價(jià)格就走弱了。

3、租售比低于500的就可以算超跌了，低于450的肯定算超跌。但也提醒一句，就算超跌也一般不建議撿漏兒，這種房流動(dòng)性弱，不好出手。

4、后續(xù)的價(jià)格走勢(shì)，最好成績(jī)是不再走弱吧，逆襲的可能性是幾乎沒有的。時(shí)代過去了，板塊定位既然改變不了，那這種大戶型就很難成為豪宅受追捧。

5、沒人要不可能，房子是用來住的，只要是居住功能存在，或者說能租的出去，那就說明價(jià)值存在，只是價(jià)格的問題了。

僅供參考。

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