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保某時光印象第三次整改告知函：業(yè)主訴求有理有據(jù)，物業(yè)整改刻不容緩

近日，贛州保某時光印象小區(qū)業(yè)主委員會發(fā)布了《關(guān)于要求物業(yè)服務(wù)限期整改的第三次告知函》，這份承載著全體業(yè)主期盼的文件，從費(fèi)用調(diào)整、服務(wù)落地、監(jiān)督公示、環(huán)境安全等多個維度，明確指出了江西保某物業(yè)管理有限公司贛州分公司在服務(wù)過程中存在的問題，并提出了具體整改要求。這份告知函不僅是業(yè)主對美好生活環(huán)境的合理訴求表達(dá)，更是對物業(yè)服務(wù)合同的嚴(yán)格履行監(jiān)督，值得我們深入解讀。

一、告知函核心內(nèi)容速覽

這份告知函圍繞業(yè)主居住體驗(yàn)的核心痛點(diǎn)，構(gòu)建了全面的整改框架，主要包含八大核心板塊：

在費(fèi)用調(diào)整方面，明確物業(yè)費(fèi)降至2.1元/（m2·月），車位管理費(fèi)降至40元/月，同時要求公示非機(jī)動車充電收益明細(xì)，重新協(xié)商不合理的收益分配比例，并取消裝修垃圾費(fèi)，讓業(yè)主的每一筆支出都明明白白。

服務(wù)落地與人員管理上，重點(diǎn)聚焦河邊商業(yè)區(qū)長期失管問題，要求物業(yè)公司2025年12月31日前完成該區(qū)域?qū)嵸|(zhì)性管理，同時明確了值班制度、管家頂崗、問題閉環(huán)處理等具體要求，杜絕服務(wù)“空檔期”。

監(jiān)督與公示機(jī)制堪稱“透明化管理”的關(guān)鍵舉措，涵蓋地面門閘收費(fèi)分成協(xié)商、公共收益全鏈條公示、公共維修基金監(jiān)督、人員變動同步等內(nèi)容，更創(chuàng)新提出業(yè)主打分決定物業(yè)員工績效，壓實(shí)服務(wù)責(zé)任。

環(huán)境與安全維護(hù)板塊細(xì)化到保潔計劃公示、每2小時巡邏記錄、北門廣場定期清理等具體事項(xiàng)，讓小區(qū)環(huán)境整潔、安全有保障。
保安崗位補(bǔ)充要求則從門崗登記、夜間巡邏、應(yīng)急響應(yīng)、服務(wù)態(tài)度四個維度立下“硬規(guī)矩”，特別是5分鐘內(nèi)響應(yīng)業(yè)主安全求助的要求，直擊業(yè)主安全感需求痛點(diǎn)。

小區(qū)活動安排豐富多元，要求每季度至少1次主題活動、每年1次業(yè)主聯(lián)歡，兼顧各類群體需求并及時收集反饋，讓鄰里關(guān)系更融洽。

綠化整改分三階段推進(jìn)，從30日內(nèi)的全面評估整改，到種植季的系統(tǒng)性補(bǔ)種，再到長期的精細(xì)養(yǎng)護(hù)，形成完整的綠化提升體系。

最后，業(yè)委會要求物業(yè)公司提供全套小區(qū)竣工圖紙，為后續(xù)小區(qū)管理、維修維護(hù)提供基礎(chǔ)保障。

二、告知函的合理性與合法性解析

（一）合理性：直擊痛點(diǎn)，貼合實(shí)際需求

這份告知函的合理性體現(xiàn)在每一項(xiàng)要求都精準(zhǔn)回應(yīng)了業(yè)主的真實(shí)訴求。河邊商業(yè)區(qū)的失管、非機(jī)動車充電收益不透明、物業(yè)響應(yīng)不及時等問題，都是長期影響業(yè)主居住體驗(yàn)的“老大難”，業(yè)委會基于實(shí)地調(diào)研和業(yè)主反饋提出整改要求，符合小區(qū)整體利益。

在費(fèi)用調(diào)整上，物業(yè)費(fèi)和車位管理費(fèi)的下調(diào)的要求，是對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)匹配度的合理考量；公共收益公示、裝修垃圾費(fèi)取消等要求，既保障了業(yè)主的財產(chǎn)知情權(quán)，又減輕了不必要的開支負(fù)擔(dān)。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)化更是彰顯了合理性，比如24小時值班、5分鐘應(yīng)急響應(yīng)、每季度主題活動等要求，既沒有超出物業(yè)服務(wù)的合理范疇，又能切實(shí)提升業(yè)主的幸福感和安全感。綠化分階段整改、竣工圖紙移交等要求，更是著眼于小區(qū)的長期發(fā)展，讓居住環(huán)境持續(xù)優(yōu)化。

（二）合法性：于法有據(jù)，符合合同約定

告知函的各項(xiàng)要求均有明確的法律依據(jù)和合同支撐，完全具備合法性?！吨腥A人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)的義務(wù)和業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，有權(quán)代表業(yè)主要求物業(yè)公司整改違規(guī)違約行為。

特別是關(guān)于河邊商業(yè)區(qū)管理的要求，直接依據(jù)《物業(yè)管理服務(wù)合同》中“管理范圍涵蓋本小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)所有區(qū)域”的條款，是物業(yè)公司應(yīng)盡的合同義務(wù)，并非額外增設(shè)的責(zé)任。公共收益公示、公共維修基金監(jiān)督等要求，更是法律法規(guī)賦予業(yè)主的基本權(quán)利，物業(yè)公司必須予以配合。

費(fèi)用調(diào)整、收益分配協(xié)商等內(nèi)容，遵循了“業(yè)主共同決定”的原則，經(jīng)過了社區(qū)、業(yè)委會、物業(yè)公司、地產(chǎn)代表的多方協(xié)商，程序合法合規(guī)。員工績效由業(yè)主打分、人員變動及時告知等管理要求，也符合物業(yè)管理的行業(yè)規(guī)范和公平公正原則，不存在違法違規(guī)情形。

三、物業(yè)公司收到告知函后的應(yīng)對之道

面對這份權(quán)責(zé)清晰、要求具體的整改告知函，物業(yè)公司積極響應(yīng)、主動作為才是唯一正確的選擇，具體可從以下四方面推進(jìn)：

（一）迅速響應(yīng)，提交書面承諾

物業(yè)公司應(yīng)在2025年12月1日前，按要求提交加蓋公章、法定代表人簽字的書面整改承諾函，明確每項(xiàng)整改任務(wù)的責(zé)任人、具體措施和時間節(jié)點(diǎn)，讓業(yè)主看到整改的誠意和決心。對于存在疑問的條款，可通過業(yè)委會進(jìn)行友好協(xié)商，但不得以此為由拖延回復(fù)。

（二）細(xì)化方案，逐項(xiàng)落實(shí)整改

針對告知函的八大板塊要求，物業(yè)公司需制定詳細(xì)的實(shí)施方案，分優(yōu)先級推進(jìn)整改。對于河邊商業(yè)區(qū)進(jìn)駐、非機(jī)動車棚及充電樁建設(shè)等緊急事項(xiàng)，應(yīng)立即組建專項(xiàng)工作組，確保按時完成；對于綠化整改、竣工圖紙移交等需要一定周期的工作，要明確階段性目標(biāo)，定期向業(yè)委會匯報進(jìn)展。

在服務(wù)細(xì)節(jié)上，需盡快完善值班制度、巡邏規(guī)范、應(yīng)急響應(yīng)流程，組織員工開展服務(wù)禮儀培訓(xùn)，確保5分鐘應(yīng)急響應(yīng)、禮貌溝通等要求落地見效。公共收益公示、維修基金賬戶信息提供等事項(xiàng)，應(yīng)安排專人整理相關(guān)資料，按要求提交業(yè)委會核查并向業(yè)主公示。

（三）加強(qiáng)溝通，搭建信任橋梁

整改過程中，物業(yè)公司應(yīng)建立常態(tài)化溝通機(jī)制，定期在業(yè)主群、小區(qū)公告欄發(fā)布整改進(jìn)展，主動接受業(yè)主監(jiān)督。對于業(yè)主反饋的新問題，要及時回應(yīng)處理，形成閉環(huán)管理。在小區(qū)活動策劃、費(fèi)用分成協(xié)商等事項(xiàng)上，應(yīng)充分聽取業(yè)委會和業(yè)主的意見，通過民主協(xié)商達(dá)成共識，避免矛盾激化。

同時，可組織業(yè)主代表參觀整改現(xiàn)場、召開座談會，讓業(yè)主直觀了解整改成效，增進(jìn)雙方的理解與信任。對于確實(shí)無法短期內(nèi)完成的整改任務(wù)，要如實(shí)向業(yè)主說明情況，制定詳細(xì)的推進(jìn)計劃，爭取業(yè)主的諒解與支持。

（四）建立長效機(jī)制，鞏固整改成果

整改不是“一陣風(fēng)”，而是提升服務(wù)質(zhì)量的契機(jī)。物業(yè)公司應(yīng)以此次整改為抓手，建立長效管理機(jī)制，將告知函中的合理要求轉(zhuǎn)化為日常服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。比如將業(yè)主打分納入員工績效考核體系，形成常態(tài)化的服務(wù)監(jiān)督機(jī)制；制定標(biāo)準(zhǔn)化的巡邏流程、保潔計劃、綠化養(yǎng)護(hù)方案，確保服務(wù)質(zhì)量穩(wěn)定提升；建立公共收益管理臺賬，定期公示，保障業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

物業(yè)服務(wù)的核心是“以人為本”，只有真正把業(yè)主的需求放在心上，把服務(wù)做到實(shí)處，才能贏得業(yè)主的認(rèn)可與支持。此次整改不僅是對物業(yè)公司服務(wù)能力的考驗(yàn)，更是提升品牌形象、實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展的重要機(jī)遇。

贛州保某時光印象小區(qū)業(yè)委會發(fā)布的第三次整改告知函，既是業(yè)主合理訴求的集中表達(dá)，也是對物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范化發(fā)展的推動。告知函的各項(xiàng)要求既合理合法，又貼合實(shí)際，為物業(yè)公司指明了改進(jìn)方向。

對于物業(yè)公司而言，積極落實(shí)整改要求，不僅是履行合同義務(wù)、遵守法律法規(guī)的必然要求，更是提升服務(wù)質(zhì)量、贏得業(yè)主信任的關(guān)鍵舉措。希望物業(yè)公司能夠高度重視，以積極的態(tài)度、務(wù)實(shí)的行動推進(jìn)各項(xiàng)整改工作，與業(yè)委會、全體業(yè)主攜手共建環(huán)境優(yōu)美、安全有序、鄰里和睦的美好家園。

而對于廣大業(yè)主來說，也應(yīng)給予物業(yè)公司合理的整改時間，積極參與監(jiān)督，理性表達(dá)訴求，形成“業(yè)主監(jiān)督、物業(yè)盡責(zé)、多方協(xié)作”的良好氛圍。相信在各方的共同努力下，保利時光印象小區(qū)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量必將邁上新臺階，成為贛州住宅小區(qū)物業(yè)管理的典范。

（本文案例來源于公開報道，觀點(diǎn)僅供參考。部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請告知刪除?。?/blockquote>

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