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海淀，是不是全國 居住性價(jià)比最低的城市區(qū)縣？

朋友問我這個(gè)問題，我一時(shí)愕然。回過神來仔細(xì)想想，全國那么多城市，海淀的居住性價(jià)比不說最低，也是排名倒數(shù)的——小區(qū)房價(jià)很高，8萬10萬一平很常見，但是普遍老、破、舊，純粹就是堆教育、科研、產(chǎn)業(yè)資源和歷史文物。

▲常見的海淀老小區(qū)，地段一流，教育資源一流，周邊產(chǎn)業(yè)一流，房價(jià)也是一流，但是就是沒法住人。

而與海淀相比，朝陽人就好過多了。

一方面，朝陽的商業(yè)配套本來就發(fā)達(dá)，SKP、大悅城、合生匯、頤堤港、藍(lán)灣、三里屯，大型購物中心是一個(gè)接一個(gè)，關(guān)鍵朝陽的房子無論新房還是次新，都是又多又好，價(jià)格還便宜，哪怕學(xué)區(qū)次新房，同樣品質(zhì)的房子比海淀最少便宜500萬，所以在居住體驗(yàn)的方面，海淀是被朝陽碾壓的。

另一方面，朝陽房子唯一的短板就是教育，不過最近幾年朝陽教育大爆發(fā)，近幾年已經(jīng)把東城擠下去了，成為僅次于海淀和西城的教育強(qiáng)區(qū)。

所以從這方面看，哪怕海淀近幾年連續(xù)掏出了10多個(gè)項(xiàng)目，對比朝陽也是不夠看的——功德寺和朱房村雙子星、中海樹村、圓明天頌、頤海云頌、香山樾和印香山，這些項(xiàng)目都太貴，均價(jià)9萬起10萬以上了； 中海富華里、棲海云頌、海淀幸福里、嘉華天珺這樣7萬8萬左右的新房，又著實(shí)太少，海淀人民選擇面太窄。

幸好，在海淀西四環(huán)的寶山，還有兩個(gè)新項(xiàng)目即將開盤——海宸元境和金隅隅海岄。

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為什么推薦這兩個(gè)項(xiàng)目呢？

首先當(dāng)然是價(jià)格。

據(jù)了解，這次寶山雙子開盤，均價(jià)應(yīng)該是近兩年出讓的地塊里最便宜的，比之前的海淀富華里、棲海云頌（8.5萬-8.9萬每平）還要便宜。尤其是海宸元境，它的首開價(jià)格基本定型：

1、99㎡，808萬上車海淀；

2、139㎡樓王端戶，封頂價(jià)格1216萬；

3、107㎡三面寬、優(yōu)質(zhì)樓棟，成交價(jià)約8.1-8.3萬左右。

這一個(gè)價(jià)格，對比周邊的項(xiàng)目，如西邊不遠(yuǎn)處的中海玉華玖章，7.5萬一平，相對來說算是沒有溢價(jià)。畢竟海宸元境屬于海淀，而玉華玖章屬于石景山，學(xué)區(qū)學(xué)籍都不一樣。而對比東邊的保利半壁店項(xiàng)目，它拿地價(jià)就接近8萬一平，房價(jià)預(yù)計(jì)11萬-12萬/平米，這么一看，海宸元境和隅海岄的8萬的價(jià)格，算是比較實(shí)在的。

最近我們“硬核買房工作室”，將在海淀西四環(huán)舉辦2025年首場有關(guān)“北京買房&學(xué)區(qū)”的線下私享會(huì)，我們會(huì)講到北京各區(qū)域買房、上學(xué)的黑科技干貨，名額就20個(gè)，想來的寶子立刻+阿慶V：chenqing34567留座位。

02

除了價(jià)格，海宸元境最大的優(yōu)勢，在于項(xiàng)目樓棟排布和面積贈(zèng)送。據(jù)公開信息，海宸元境采用"行列式+梅花樁"的靈動(dòng)組合，從而最大化的給業(yè)主提供戶外花園面積和采光面。

▲海宸元境的花園面積加起來達(dá)到1.45萬平米，算下來戶均面積有35平米，這在北京樓市十分罕見。(圖片來源：樓花網(wǎng)）

而在贈(zèng)送方面，雖然海淀沒有“好房子”新政，但海宸元境還是費(fèi)心的給足了贈(zèng)送——產(chǎn)品的得房率達(dá)到了86%-94%，比2023年的中海富華里、棲海云頌75-83%的得房率要高出不少。

為什么沒有好房子新政，海宸元境的得房率卻提升這么多呢？

主要就是贈(zèng)送飄窗。

以93㎡戶型為例，它的實(shí)際得房率是93%，因?yàn)榭蛷d有270轉(zhuǎn)角全景飄窗，廚房和餐廳送飄窗，三個(gè)臥室也送飄窗，甚至連客衛(wèi)也送飄窗，可以說只要能送飄窗的地方全都給了贈(zèng)送。（圖片來源：樓花網(wǎng)）

而139平戶型，除了到處是飄窗外，還在客廳贈(zèng)送了一步陽臺(tái)；181平樓王戶型，除了在客廳和南向次臥贈(zèng)送270度大轉(zhuǎn)角飄窗，甚至還為電梯廳打造了大面積的玻璃幕窗....

顯然，能實(shí)現(xiàn)如此多的贈(zèng)送，就是源于海宸元境梅花樁式的強(qiáng)排方案。梅花樁獨(dú)立、邊戶多，就能夠?yàn)闃I(yè)主爭取更多的花園觀景視野和飄窗贈(zèng)送空間，這是此前海淀樓市非常稀缺的。

而回過頭來看，如此多的贈(zèng)送，海淀第一梯隊(duì)的得房率，使得海宸元境的套內(nèi)單價(jià)又降低了不少——按照8萬一平的預(yù)售證單價(jià)，算上贈(zèng)送計(jì)算套內(nèi)單價(jià)，我預(yù)估大概是打了9折。

所以啊，寶山雙子星的出現(xiàn)，我只能感嘆，海淀人又吃上細(xì)糠了......

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