這段時(shí)間，如果你在電商平臺(tái)上刷到“銀行直供，不計(jì)成本賣”的房產(chǎn)廣告，不必過(guò)于驚訝。

這不是什么營(yíng)銷噱頭，而是當(dāng)前銀行業(yè)的真實(shí)寫(xiě)照，多家商業(yè)銀行正通過(guò)線上平臺(tái)直接銷售房產(chǎn)，掀起一場(chǎng)“賣房潮”。

過(guò)去一年中，商業(yè)銀行紛紛加速推進(jìn)抵債資產(chǎn)處置，部分銀行在資產(chǎn)處置平臺(tái)大規(guī)模上線房產(chǎn)，起拍價(jià)普遍低于市場(chǎng)價(jià)20%及以上。

這一現(xiàn)象不僅包括中小銀行，更不乏國(guó)有大行與股份行的身影。其中，農(nóng)信系統(tǒng)的表現(xiàn)尤為搶眼。

四川農(nóng)信系統(tǒng)自2024年上半年以來(lái)，在京東、阿里兩大資產(chǎn)平臺(tái)累計(jì)掛牌直售房產(chǎn)超過(guò)2.5萬(wàn)套；廣東農(nóng)信系統(tǒng)、遼寧農(nóng)信系統(tǒng)、貴州農(nóng)信系統(tǒng)的掛牌量分別約為1.2萬(wàn)套、1.1萬(wàn)套、9600套。

一、銀行為何“不務(wù)正業(yè)”

曾經(jīng)高高在上的銀行，如今卻化身“售樓員”，這背后究竟是怎樣的商業(yè)邏輯？

銀行親自下場(chǎng)賣房并非心血來(lái)潮，而是對(duì)不良資產(chǎn)處置方式的重要變革。

當(dāng)前環(huán)境下，銀行業(yè)面臨的不良貸款壓力日益加劇。

根據(jù)金融監(jiān)管總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年三季度末，全國(guó)商業(yè)銀行不良貸款余額達(dá)3.5萬(wàn)億元，環(huán)比增加883億元；不良貸款率1.52%，環(huán)比上升0.03個(gè)百分點(diǎn)。

與傳統(tǒng)依賴司法拍賣的“慢節(jié)奏”模式相比，銀行直售模式能大幅提高處置效率。

銀行直售優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的平均周期約為180天；而將不良資產(chǎn)打包賣給資產(chǎn)管理公司的模式，因涉及資產(chǎn)包組合、盡職調(diào)查、多輪談判等環(huán)節(jié)，周期普遍在450—720天。

從收益角度考量，銀行直售可實(shí)現(xiàn)債券回收率的最大化。

直售模式下扣除處置費(fèi)用后凈回收率約78%；而傳統(tǒng)模式下先折價(jià)30%—40%賣給AMC，銀行實(shí)際回收率僅50%—60%。

同時(shí)，財(cái)政部《銀行抵債資產(chǎn)管理辦法》規(guī)定，銀行取得抵債不動(dòng)產(chǎn)和股權(quán)后應(yīng)于兩年內(nèi)處置，若超期未處置，則在資本計(jì)量時(shí)施加懲罰性風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重。

二、 “撿漏”機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存

銀行直售房，以其誘人的價(jià)格吸引了眾多目光，但普通人想要“撿漏”卻非易事。

這些被業(yè)內(nèi)稱為 “銀行直供房” 的房源，主要來(lái)源于不良貸款處置，大多為抵債資產(chǎn)。

當(dāng)借款人無(wú)力還貸時(shí)，銀行通過(guò)法律手段將債權(quán)剝離，取得房產(chǎn)的完整產(chǎn)權(quán)，與普通二手房及法拍房相比，這類房產(chǎn)普遍具有顯著價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》的報(bào)道，某農(nóng)商行出售的房產(chǎn)單價(jià)僅為2300元/平方米，而該小區(qū)目前在房產(chǎn)網(wǎng)上掛出的二手房單價(jià)約在3.3萬(wàn)元/平至4.6萬(wàn)元/平之間，二者價(jià)差巨大。

除這類極端案例外，銀行直售房普遍比同區(qū)域二手房市場(chǎng)價(jià)便宜10-30%。

然而，便宜的銀行直售房雖然線上圍觀流量很高，但不乏流拍現(xiàn)象。

社交平臺(tái)關(guān)于“銀行賣房”的相關(guān)討論超過(guò)4萬(wàn)條，不乏撿漏失敗的分享：“沒(méi)一套能入眼的，要么極破、要么極偏”、“看了一圈，都是租賃和欠費(fèi)情況不明，詳情完全不知道，沒(méi)低到骨折的地步不值得買(mǎi)”。

在銀行買(mǎi)房，意味著既缺乏線下帶看，也沒(méi)有中介撮合、墊傭、過(guò)橋等服務(wù)，這對(duì)購(gòu)房者而言并不友好。

從房源質(zhì)量看，銀行直售房區(qū)域、戶型、總價(jià)段高度碎片化，雖然價(jià)格便宜了，但購(gòu)房者在篩選與決策層面需要付出更高的隱性成本。

此外，標(biāo)的資產(chǎn)是否“干凈”也是購(gòu)房者需要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。

三、市場(chǎng)影響與未來(lái)走向

銀行大規(guī)模直接出售房產(chǎn)的舉動(dòng)，不可避免地會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成影響，但這種影響可能比許多人預(yù)期的要有限。

當(dāng)前的房產(chǎn)價(jià)格體系通常由該區(qū)域的新房申報(bào)定價(jià)、二手房市場(chǎng)定價(jià)、法拍定價(jià)三個(gè)體系來(lái)確定。

如果銀行帶著明顯低于當(dāng)前價(jià)格的直售價(jià)格大規(guī)模加入其中，必定會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成沖擊，可能會(huì)反噬二手房已經(jīng)一跌再跌的價(jià)格陣地，并進(jìn)一步間接倒逼新房定價(jià)水平。

而且，銀行大規(guī)模低價(jià)售房會(huì)拉低區(qū)域價(jià)格預(yù)期，加劇二手房市場(chǎng)壓力，導(dǎo)致周邊業(yè)主陷入家庭資產(chǎn)估值縮水的困境。

不過(guò)，銀行“賣房潮”其實(shí)屬于銀行增強(qiáng)流動(dòng)性的正當(dāng)方式，整體來(lái)看銀行直售房規(guī)模不大，比例不高，本身對(duì)房?jī)r(jià)并不會(huì)造成很大的影響。

從更深層次看，銀行直售房產(chǎn)現(xiàn)象的核心，不在房地產(chǎn)，而在信用。

抵押物之所以被處置，是因?yàn)楦嫌蔚膬攤芰Τ霈F(xiàn)問(wèn)題，直售房只是冰山露出的部分，水面下是更廣泛的信用收縮和財(cái)務(wù)壓力。

因此，直售房不是房地產(chǎn)新聞，而是宏觀金融的一盞“可視化警示燈”。

數(shù)字化平臺(tái)的成熟降低了銀行直面C端市場(chǎng)的門(mén)檻，讓其能以低成本觸達(dá)海量購(gòu)房者。

而銀行直售房的涌現(xiàn)，猶如一面多棱鏡，不僅映照出銀行加速處置不良資產(chǎn)的迫切心態(tài)，也折射出當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下更廣泛的信用收縮和財(cái)務(wù)壓力。

真正值得關(guān)注的不是房子賣出多少、成交幾折，而是一個(gè)新的信用周期正在開(kāi)啟，而這些上架的房產(chǎn)，只是這個(gè)周期最早被看見(jiàn)的表面紋理。