來源：大偉看樓市

2025年12月召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，以“十五五”開局為契機(jī)，明確了2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的核心方向，其中“推進(jìn)現(xiàn)房銷售制、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”等系列新政的出臺(tái)，被市場(chǎng)解讀為“從根本上杜絕爛尾樓”的重磅舉措。爛尾樓作為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的“民生之痛”，不僅吞噬著普通家庭的畢生積蓄，更破壞城市形象、滋生金融風(fēng)險(xiǎn)。此次住建部新政從開發(fā)、融資、銷售全鏈條重構(gòu)行業(yè)規(guī)則，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將徹底告別“高周轉(zhuǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)”的舊模式，邁入高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

爛尾樓的形成根源復(fù)雜，核心癥結(jié)在于資金監(jiān)管失控與開發(fā)模式畸形。回顧過往，開發(fā)商通過預(yù)售制度提前回籠資金，卻將預(yù)售款挪作他用進(jìn)行跨項(xiàng)目擴(kuò)張，導(dǎo)致項(xiàng)目資金鏈斷裂，是爛尾樓頻發(fā)的主要原因。數(shù)據(jù)顯示，2020年之前，定金及預(yù)收款占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金的比例超34%，部分中小房企甚至依賴預(yù)售款完成80%以上的項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)。同時(shí)，政府監(jiān)管存在滯后性、融資渠道分散、項(xiàng)目權(quán)責(zé)不清等問題，進(jìn)一步加劇了風(fēng)險(xiǎn)——當(dāng)開發(fā)商陷入債務(wù)糾紛或違法經(jīng)營(yíng)被查處時(shí)，項(xiàng)目往往因無人負(fù)責(zé)而陷入停滯。從海南90年代房地產(chǎn)過熱留下的大批爛尾樓，到近年來部分城市項(xiàng)目停工引發(fā)的集體維權(quán)，均印證了舊有制度的漏洞已成為民生保障與市場(chǎng)穩(wěn)定的阻礙。

2026年住建部新政精準(zhǔn)直擊病灶，構(gòu)建起“三道防火墻”，從源頭遏制爛尾風(fēng)險(xiǎn)。第一道防火墻是推行現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)“所見即所得”。新政明確2026年1月1日起，新出讓土地的商品房項(xiàng)目原則上實(shí)行現(xiàn)房銷售，已出讓土地項(xiàng)目按原有規(guī)定執(zhí)行，采用“新老劃斷、因城施策”的漸進(jìn)式推進(jìn)策略。這一制度從根本上改變了“買圖紙買房”的傳統(tǒng)模式，購(gòu)房者可實(shí)地查驗(yàn)房屋質(zhì)量、配套設(shè)施，徹底告別“期房焦慮”。事實(shí)上，截至2025年底，全國(guó)現(xiàn)房銷售占比已突破35%，海南、雄安等先行區(qū)域的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)表明，現(xiàn)房銷售不僅能降低交付風(fēng)險(xiǎn)，更能倒逼開發(fā)商注重品質(zhì)提升。對(duì)于庫(kù)存高企的三四線城市，現(xiàn)房銷售可加快去化節(jié)奏；對(duì)于核心城市，則適度放緩?fù)七M(jìn)，避免供需失衡，體現(xiàn)了政策的科學(xué)性與靈活性。

第二道防火墻是重構(gòu)開發(fā)與融資機(jī)制，鎖定項(xiàng)目資金安全。新政提出“做實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司制”，要求每個(gè)樓盤項(xiàng)目成立獨(dú)立公司，總部?jī)H作為投資人，項(xiàng)目未交房前，所有售房款、貸款資金一律封閉運(yùn)行于項(xiàng)目專戶，嚴(yán)禁總部抽走資金用于其他項(xiàng)目。這一規(guī)定從權(quán)責(zé)上實(shí)現(xiàn)了“項(xiàng)目隔離”，避免了單個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)至整個(gè)企業(yè)。在融資端，推行“主辦銀行制”，明確一個(gè)項(xiàng)目原則上由一家主辦銀行或銀團(tuán)統(tǒng)籌資金管理并提供合理融資支持，使銀行與項(xiàng)目形成“利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的綁定關(guān)系，杜絕了以往銀行盲目放貸、出事抽貸的甩鍋行為。與此同時(shí)，新政進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度，支持優(yōu)質(zhì)房企合理融資需求，引導(dǎo)資金流向合規(guī)項(xiàng)目，從源頭保障建設(shè)資金足額到位。

第三道防火墻是完善監(jiān)管與司法保障，筑牢權(quán)益底線。在監(jiān)管層面，新政要求繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的項(xiàng)目必須嚴(yán)格規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，確保每一分錢都用于本項(xiàng)目建設(shè)，從流程上杜絕資金挪用。在司法層面，近年來最高人民法院已明確“購(gòu)房者債權(quán)優(yōu)先受償”原則，珠海、嘉興等地的司法判例也確立了“商品房買賣合同解除后，剩余貸款本息由開發(fā)商承擔(dān)”的規(guī)則，此次新政將這些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)制度化，為購(gòu)房者提供了堅(jiān)實(shí)的法律保障。此外，新政還推動(dòng)42個(gè)城市實(shí)施房屋全生命週期安全管理制度試點(diǎn)，通過城市體檢、動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)等方式，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處置項(xiàng)目建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

新政的實(shí)施將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各方產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，推動(dòng)行業(yè)生態(tài)重塑。對(duì)購(gòu)房者而言，現(xiàn)房銷售制意味著購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)大幅降低，“錢房?jī)煽铡钡膿?dān)憂成為歷史，房屋質(zhì)量與配套的透明度顯著提升，后期維權(quán)成本也將大幅下降。對(duì)開發(fā)商而言，雖然資金壓力有所增加——需依靠自有資金完成項(xiàng)目建設(shè)至竣工，但也倒逼行業(yè)從“規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)”。那些依賴高周轉(zhuǎn)、缺資金、弱管理的中小房企將加速被淘汰，而具備資金實(shí)力、技術(shù)優(yōu)勢(shì)的頭部企業(yè)將通過打造“好房子”獲得市場(chǎng)認(rèn)可。正如廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉所言，隨著保交樓、保交房任務(wù)全面完成，疊加現(xiàn)房銷售制推進(jìn)，未來居民買房基本不用擔(dān)憂交付問題，市場(chǎng)預(yù)期將逐步穩(wěn)定。

值得注意的是，新政的落地并非“一刀切”，而是兼顧穩(wěn)定與轉(zhuǎn)型的平衡?？紤]到不同城市的市場(chǎng)差異，新政實(shí)行“因城施策”：已全面推行現(xiàn)房銷售的區(qū)域擴(kuò)大實(shí)施范圍，試點(diǎn)城市深化落地，庫(kù)存高企城市加快推進(jìn)，庫(kù)存短缺核心城市適度放緩。這種差異化策略既避免了政策急轉(zhuǎn)彎引發(fā)的市場(chǎng)波動(dòng)，也為房企提供了轉(zhuǎn)型緩沖期。同時(shí)，新政配套出臺(tái)了土地政策調(diào)整、公積金貸款支持等措施——如部分地區(qū)提高現(xiàn)房購(gòu)買公積金貸款額度，優(yōu)質(zhì)地塊優(yōu)先采用現(xiàn)房銷售模式，為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了政策保障。

展望2026年及“十五五”時(shí)期，住建部新政的實(shí)施標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來歷史性變革。爛尾樓的消失，不僅是民生保障的重大突破，更是房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要標(biāo)志。隨著“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”建設(shè)的推進(jìn)，房地產(chǎn)的民生屬性將進(jìn)一步凸顯，市場(chǎng)將形成“品質(zhì)為王、風(fēng)險(xiǎn)可控”的新生態(tài)。當(dāng)然，政策的落地仍需地方政府細(xì)化實(shí)施細(xì)則、強(qiáng)化監(jiān)管力度，也需要房企主動(dòng)適應(yīng)新規(guī)則、加快轉(zhuǎn)型步伐。但可以肯定的是，在全鏈條制度保障下，“中國(guó)將再無爛尾樓”不再是口號(hào)，而是即將實(shí)現(xiàn)的民生承諾，更是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的新起點(diǎn)。