房產(chǎn)中介一哥，也撐不住了？

近幾天，貝殼裁員的消息在社交平臺(tái)鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

根據(jù)小紅書(shū)上的爆料，貝殼這一次裁員的整體比例高達(dá)30%，P8及以上管理層削減50%-60%，補(bǔ)償方案為“N+4”。

截止到去年年底，貝殼的員工總數(shù)是135021名員工。今年上半年貝殼的員工少了3140人?，F(xiàn)在按照20%的裁員比例計(jì)算，那將有兩萬(wàn)多名員工被裁掉。

從網(wǎng)上的爆料可以看出幾個(gè)細(xì)節(jié)：

1、先裁高級(jí)別卻不做AI的：公司去年就要求P8以上員工必須自己搞AI創(chuàng)新項(xiàng)目。去年底已經(jīng)裁掉一波沒(méi)有Al項(xiàng)目的高級(jí)員工了，剩下那些有項(xiàng)目但做了一年沒(méi)做出成績(jī)、沒(méi)給業(yè)務(wù)賺錢(qián)的，現(xiàn)在也被裁了。

2、專(zhuān)挑職級(jí)高、司齡長(zhǎng)的裁：這次裁員面很廣，重點(diǎn)是那些級(jí)別高、在公司待得久、年齡也比較大的員工。

3、裁員比例很高：目前已知全公司裁員比例在15%到20%，人工智能研發(fā)部門(mén)最慘，高達(dá)40%，有些小組達(dá)到60%。

公司重點(diǎn)清理高薪、年長(zhǎng)、但產(chǎn)出不明顯的老員工。

不過(guò)有一說(shuō)一，貝殼這次賠償算得上體面，N+4，放在二手房圈已經(jīng)是頂配。

只是被裁掉的都是那些曾經(jīng)最吃香的白領(lǐng)和管理層，多少有點(diǎn)昨日黃花的諷刺。

快、準(zhǔn)、狠，貝殼裁員一刀下去毫不猶豫，看來(lái)是真的急了。

01

裁員潮的背后，是貝殼的生存焦慮。

為什么貝殼這次會(huì)有這么大規(guī)模的裁員？說(shuō)白了，就是公司不賺錢(qián)了。

看看貝殼今年三季度財(cái)報(bào)就明白了——交易額不增長(zhǎng)，利潤(rùn)還狂掉線。

根據(jù)財(cái)報(bào)，貝殼三季度凈收入231億元，同比微增2.1%；總交易額7367億元，整體看似平穩(wěn)，但凈利潤(rùn)卻錄得7.47億元，同比下跌36.1%，毛利率從22.7%下降至21.4%。

要知道，這還是在凈收入微增2.1%的情況下發(fā)生的，意思就是：干的活兒更多了，賺的錢(qián)卻更少，越干越虧。

有意思的是，根據(jù)公開(kāi)信息顯示，貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人彭永東、單一剛2024年薪酬分別達(dá)4.01億元、2.99億元，即便剔除股權(quán)支付，薪金加績(jī)效也均超千萬(wàn)元，與業(yè)績(jī)下滑形成反差。

值得一提的是，為了穩(wěn)住投資者的信心，貝殼三季度還拿出來(lái)2.8億美元回購(gòu)股份。

但回購(gòu)終究是權(quán)宜之計(jì)，貝殼的生存焦慮，已經(jīng)越來(lái)越明顯。

02

房產(chǎn)中介這一行，靠的就是高周轉(zhuǎn)、高抽成。貝殼的老本行是二手房買(mǎi)賣(mài)，今年干的還算可以，三季度二手房交易額5056億，還逆勢(shì)漲了5.8%。

但這里有個(gè)細(xì)節(jié)值得注意：貝殼這波增長(zhǎng)不是靠鏈家自營(yíng)店，而是靠瘋狂擴(kuò)張第三方加盟門(mén)店。

作為曾經(jīng)的利潤(rùn)核心，鏈家門(mén)店的貢獻(xiàn)度持續(xù)稀釋?zhuān)?025年第三季度鏈家門(mén)店單季度貢獻(xiàn)1900億元，占存量房GTV比例僅為37.6%，同比下降3.13個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，貝殼平臺(tái)的第三方門(mén)店數(shù)量卻在瘋狂擴(kuò)張。截至2025年9月30日，平臺(tái)門(mén)店總數(shù)達(dá)到6.14萬(wàn)家，同比激增27.3%。

加盟店多了，交易額是上去了，但貝殼分的錢(qián)就變少了。根據(jù)媒體披露，貝殼自營(yíng)門(mén)店的傭金貝殼能拿走43%，而對(duì)于第三方加盟店的傭金抽取是8%-18%。

這樣帶來(lái)的結(jié)果就是，三季度貝殼二手房收入了60億，同比還降了3.6%，凈利潤(rùn)也掉了8.4%。

看著總收入是逆勢(shì)增長(zhǎng)，但實(shí)際是增量不增利，換句話說(shuō)：做了更多無(wú)用功，利潤(rùn)還比以前薄。

與此同時(shí)，貝殼的新房業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)也不景氣。三季度新房交易額1963億，直接掉了13.7%，營(yíng)收也縮水了14.1%。

現(xiàn)在的新房市場(chǎng)卷的是產(chǎn)品力、不卷渠道，好的項(xiàng)目自己就能賣(mài)出去，開(kāi)發(fā)商根本不稀罕高傭金。爛項(xiàng)目給再多傭金也賣(mài)不動(dòng)，貝殼能分到的蛋糕越來(lái)越小。

行業(yè)分化越來(lái)越嚴(yán)重，中介平臺(tái)的議價(jià)能力一路下滑。

03

從這次的裁員，到三季度的財(cái)報(bào)，貝殼其實(shí)把現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的真相攤開(kāi)了：就兩個(gè)字——下行。

沒(méi)什么花里胡哨的理由，交易量不行，傭金不行，利潤(rùn)更不行。

貝殼其實(shí)也沒(méi)別的辦法，只能硬著頭皮轉(zhuǎn)型，努力在找新出路。

尤其是它的兩大非房產(chǎn)業(yè)務(wù)，一個(gè)家裝，一個(gè)房屋租賃，加起來(lái)占了凈營(yíng)收的45%。

從整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)看，貝殼的焦慮和轉(zhuǎn)型，就是整個(gè)行業(yè)的縮影。

市場(chǎng)在收縮，交易在冷卻，買(mǎi)房這事兒已經(jīng)不是“剛需”了。

過(guò)去二十年，中國(guó)人買(mǎi)房像打怪升級(jí)，一套變兩套，兩套變?nèi)祝孔泳褪秦?cái)富，就是安全感。

現(xiàn)在呢？房子資產(chǎn)屬性在塌縮，租房反而成了新剛需。年輕人不再迷信“有房才有家”，而是用腳投票，租賃市場(chǎng)水漲船高。

買(mǎi)房的邏輯變了，房子的角色變了，行業(yè)的天花板也變了。暴漲時(shí)代一去不復(fù)返，買(mǎi)房發(fā)財(cái)?shù)纳裨捚茰纾@是所有地產(chǎn)人都要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。舊時(shí)代的信仰和游戲規(guī)則正在被時(shí)間一點(diǎn)點(diǎn)碾碎，最難的是認(rèn)清和接受。

最后問(wèn)大家一個(gè)問(wèn)題：你現(xiàn)在還會(huì)覺(jué)得，買(mǎi)房是唯一的安全感嗎？