2025年上半年北京土拍市場(chǎng)出現(xiàn)戲劇性一幕：9宗地塊溢價(jià)成交與12宗流拍并存，麗澤商務(wù)區(qū)地塊樓面價(jià)同比上漲18%，而順義馬坡鎮(zhèn)地塊卻因無(wú)人問(wèn)津終止出讓。這種冰火兩重天的局面，讓不少購(gòu)房者困惑——土拍市場(chǎng)真回暖了？

溢價(jià)地塊集中出現(xiàn)在三大價(jià)值高地：海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊吸引8家房企競(jìng)拍，最終由央企華潤(rùn)以14%溢價(jià)斬獲；豐臺(tái)麗澤金融城地塊被中海地產(chǎn)以11.5萬(wàn)元/㎡樓面價(jià)收入囊中，創(chuàng)下區(qū)域新高；朝陽(yáng)東壩地塊則由首開(kāi)、保利聯(lián)合體溢價(jià)9%拿下。這些地塊共同特征是：均位于規(guī)劃中的數(shù)字經(jīng)濟(jì)或國(guó)際商務(wù)功能區(qū)，且周邊二手房掛牌價(jià)已突破10萬(wàn)元/㎡。

房企拿地策略呈現(xiàn)明顯分化。北京規(guī)自委數(shù)據(jù)顯示，上半年拿地資金63%來(lái)自央企國(guó)企，其中保利、中海等頭部房企貢獻(xiàn)了45%的土拍金額。值得注意的是，龍湖、萬(wàn)科等民企開(kāi)始試探性回歸，但拿地范圍嚴(yán)格限定在五環(huán)內(nèi)成熟板塊。某TOP10房企投拓總監(jiān)透露：“現(xiàn)在拿地就像拆盲盒，只有核心區(qū)地塊才敢溢價(jià)10%以上，遠(yuǎn)郊地塊就算零溢價(jià)也要反復(fù)測(cè)算去化周期?！?/p>

土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性升溫傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)呈現(xiàn)滯后效應(yīng)。雖然麗澤板塊某新盤(pán)借著土拍熱度宣布漲價(jià)5%，但北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)揭示真相：2025年1-6月新房成交均價(jià)同比仍下跌2.3%，漲價(jià)項(xiàng)目?jī)H占全市在售樓盤(pán)的17%。更關(guān)鍵的是，這些溢價(jià)地塊普遍約定“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”，意味著未來(lái)2年內(nèi)難以形成有效供應(yīng)，當(dāng)前所謂的熱度更多是開(kāi)發(fā)商營(yíng)造的預(yù)期管理。

深挖溢價(jià)背后的資金邏輯，會(huì)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)正在重構(gòu)游戲規(guī)則。央行2025年一季度貨幣政策報(bào)告顯示，房企開(kāi)發(fā)貸同比減少23%，但專(zhuān)項(xiàng)用于保障房建設(shè)的PSL貸款增加1800億元。這解釋了為何中建系房企能豪擲128億元連拿3宗地塊——其競(jìng)得的海淀永豐地塊明確要求配建25%人才公寓。某股份制銀行信貸部負(fù)責(zé)人坦言：“現(xiàn)在能拿到錢(qián)的房企，要么有保障房指標(biāo)，要么押注核心資產(chǎn)證券化，純商品房開(kāi)發(fā)根本批不下貸款?！?/p>

購(gòu)房者需要警惕三個(gè)認(rèn)知誤區(qū)：一是把局部溢價(jià)等同于普漲信號(hào)，實(shí)際上北京六環(huán)外庫(kù)存去化周期仍高達(dá)22個(gè)月；二是忽視“競(jìng)配建”條款對(duì)利潤(rùn)的侵蝕，像中海麗澤地塊實(shí)際可售部分樓面價(jià)已達(dá)13.8萬(wàn)元/㎡；三是低估政策調(diào)控的精準(zhǔn)性，近期住建部約談溢價(jià)率超15%的城市，北京已暫停了昌平沙河等高溢價(jià)地塊出讓計(jì)劃。

土拍市場(chǎng)從來(lái)都是政策與資本博弈的晴雨表。當(dāng)下北京市場(chǎng)的真相是：央企用低成本資金托底重點(diǎn)功能區(qū)，民企靠存量項(xiàng)目維持現(xiàn)金流，真正的市場(chǎng)化競(jìng)價(jià)機(jī)制尚未完全恢復(fù)。對(duì)于普通購(gòu)房者而言，與其被溢價(jià)地塊帶節(jié)奏，不如緊盯兩個(gè)硬指標(biāo)：二手房月度成交量能否站穩(wěn)1.2萬(wàn)套門(mén)檻，以及房貸利率是否跌破3%的心理關(guān)口。畢竟在分化加劇的時(shí)代，土拍熱度與房?jī)r(jià)漲跌之間，早已不是簡(jiǎn)單的因果關(guān)系。