上周五，在財(cái)新峰會(huì)上，財(cái)政部的原部長(zhǎng)，又重提房地產(chǎn)稅。

　　我 詳細(xì)閱讀了財(cái)新發(fā)布的有關(guān)他講話的全文。

　　重點(diǎn)有兩個(gè)：

　　1 2021年底曾準(zhǔn)備試點(diǎn)房產(chǎn)稅且發(fā)布了新聞，但因?yàn)榉績(jī)r(jià)在歷史高位而暫緩，而現(xiàn)在由于房地產(chǎn)下行仍在過(guò)程中，因此暫時(shí)不會(huì)推行。

　　2 中國(guó)房地產(chǎn)不太可能出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，僅僅只是涉及到對(duì)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)的拖累。

　　從以上信息，我們可以得到兩個(gè)結(jié)論：

　　第一，房地產(chǎn)稅推行的時(shí)間點(diǎn)不會(huì)是現(xiàn)在，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在正在樓市軟著陸中，推行的話可能會(huì)導(dǎo)致債務(wù)出清加速，增加風(fēng)險(xiǎn)。所以我認(rèn)為比較大的可能，是若干年后，債務(wù)出清完成，且樓市觸底并開(kāi)始反轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)比較好的時(shí)候，開(kāi)始試點(diǎn)房地產(chǎn)稅。

　　第二，由于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性幾乎沒(méi)有，所以不會(huì)有針對(duì)樓市的大規(guī)模刺激政策。更大的概率，就是和過(guò)去一樣，擠牙膏式的慢慢放松限購(gòu)限貸，托而不舉，等待樓市逐漸下行并實(shí)現(xiàn)觸底止跌，也就是我們說(shuō)的軟著陸。

　　以上兩點(diǎn)其實(shí)和我一直以來(lái)的判斷一致。

　　2023年，我多次寫(xiě)過(guò)文章，表明樓市會(huì)逐步下行實(shí)現(xiàn)軟著陸，而不會(huì)像很多自媒體說(shuō)的那樣有什么大刺激大放水，建議大家盡快賣(mài)房平債實(shí)現(xiàn)縮表。如果你信了某些自媒體所謂的大刺激大放水一說(shuō)，背著債把房子留在手里，那就是對(duì)形勢(shì)誤判而需要付出的代價(jià)了。

　　包括銀行方面，我其實(shí)也一直在跟蹤著銀行的季報(bào)，從不良貸款率和撥備覆蓋率層面確認(rèn)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，和峰會(huì)上傳遞的信息一致。所以，不會(huì)有突發(fā)的針對(duì)樓市的大規(guī)模刺激。

　　持幣待購(gòu)的同學(xué)，安心等待樓市的觸底回穩(wěn)，不用擔(dān)心突發(fā)的刺激導(dǎo)致樓市上漲。

　　那么，在房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)觸底的將來(lái)，推出房產(chǎn)稅時(shí)間點(diǎn)的決策依據(jù)到底是什么？

　　接下來(lái)我會(huì)澄清很多業(yè)內(nèi)常見(jiàn)的有關(guān)房產(chǎn)稅的謊言和謬誤，并說(shuō)明房產(chǎn)稅在財(cái)富轉(zhuǎn)移中的作用。

　　我們現(xiàn)在開(kāi)始。

　　假設(shè)一個(gè)小區(qū)，1000套房，每套房1000萬(wàn)，那么市值就是100億。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌20%，那么市值就變?yōu)榱?0億。也就是每戶人家，覺(jué)得自己的財(cái)富減少了200萬(wàn)。

　　那么請(qǐng)問(wèn)，這減少的200萬(wàn)去哪了？

　　答案是：哪里都沒(méi)去，就是消失掉了。

　　200萬(wàn)的財(cái)富蒸發(fā)，僅僅是買(mǎi)家不愿意以1000萬(wàn)買(mǎi)入房子，而只愿意以800萬(wàn)的價(jià)格買(mǎi)入。

　　也即：我的財(cái)富就是他人的愿意。

　　當(dāng)買(mǎi)家不愿意了，200萬(wàn)就憑空蒸發(fā)。

　　財(cái)富即是共識(shí)，共識(shí)即是財(cái)富。

　　當(dāng)1000萬(wàn)價(jià)格的共識(shí)不在，則財(cái)富消失。

　　小白一定要理清這個(gè)概念，不是你勞動(dòng)生產(chǎn)出產(chǎn)品，才叫財(cái)富，而是操控他人的“我愿意”，就能獲得相比勞動(dòng)產(chǎn)出多出數(shù)倍甚至數(shù)十倍的財(cái)富。

　　“操控他人的我愿意 ”，這正是財(cái)富轉(zhuǎn)移的真義。

　　我在過(guò)去的多篇文章中都提到一個(gè)邏輯，在暫不考慮GDP增長(zhǎng)的情況下，無(wú)論經(jīng)濟(jì)好與壞，無(wú)論通脹還是通縮，無(wú)論房?jī)r(jià)上漲還是下跌，社會(huì)的總財(cái)富守恒。

　　其背后邏輯，在于財(cái)富的本質(zhì)是對(duì)他人勞動(dòng)的索取權(quán)，而每年的全國(guó)總勞動(dòng)量是恒定的，在不考慮效率提升的情況下（GDP增長(zhǎng)），恒定的勞動(dòng)量產(chǎn)出的產(chǎn)品和服務(wù)就是恒定的。

　　有人說(shuō)房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致資產(chǎn)縮水并影響了消費(fèi)，但真實(shí)影響消費(fèi)的原因并不是房?jī)r(jià)下跌，而是財(cái)富轉(zhuǎn)移。因?yàn)檎鎸?shí)財(cái)富守恒。

　　試想，假設(shè)你一生的工作時(shí)間是40年（20歲到60歲），你一生的產(chǎn)出就是40人年。

　　如果房子需要你支付10人年的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，你就剩下30人年的收入用于消費(fèi)；

　　如果房子需要你支付30人年的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，你就剩下10人年的收入用于消費(fèi)；

　　很明顯，房?jī)r(jià)越貴，居民能剩下用于消費(fèi)的錢(qián)就越少。

　　那么，如何才能讓買(mǎi)家愿意支付30人年來(lái)買(mǎi)房，只剩下10人年的財(cái)富給他消費(fèi)呢？

　　答案是：操控買(mǎi)房人的我愿意；

　　也就是說(shuō)，當(dāng)買(mǎi)房人支付30人年購(gòu)房時(shí)，如果他認(rèn)為購(gòu)房款沒(méi)有消失，只是財(cái)富換了房產(chǎn)這種方式來(lái)保存，他就會(huì)變得愿意花巨資購(gòu)房，而作為他的對(duì)手盤(pán)，就拿走了他一生勞作的75%的財(cái)富。

　　這種類(lèi)似的偽邏輯，是廣泛存在于認(rèn)知不足的人群之中的。

　　比如一個(gè)流傳很廣泛的偽邏輯就是：房地產(chǎn)是蓄水池，很多超發(fā)的貨幣進(jìn)入樓市，就沒(méi)有體現(xiàn)在物價(jià)中。

　　這可能符合很多人的印象認(rèn)知，比如我花了1000萬(wàn)，然后擁有了1000萬(wàn)的房子?？雌饋?lái)好像我的1000萬(wàn)就凍在我的這套房子里了。

　　然而，事實(shí)的真相則是：

　　1 是賣(mài)房人或開(kāi)發(fā)商拿走了你買(mǎi)房的1000萬(wàn)。沒(méi)有任何貨幣，能進(jìn)入到樓市被凍住，所有因?yàn)橘I(mǎi)家支付流入樓市的錢(qián)，都通過(guò)其對(duì)手盤(pán)賣(mài)家流出了樓市。流入永遠(yuǎn)恒等于流出。樓市不儲(chǔ)存任何貨幣，不是蓄水池。

　　2 房子的1000萬(wàn)價(jià)格，其實(shí)是你預(yù)期的下一個(gè)接盤(pán)者的“我愿意”的價(jià)格。房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，僅取決于買(mǎi)家的共識(shí)。

　　所以，房?jī)r(jià)的漲跌變化，其背后的真實(shí)邏輯，就是買(mǎi)家的共識(shí)變化，而并不是其中凍住了什么錢(qián)。也就是我前面所說(shuō)，共識(shí)即是財(cái)富。當(dāng)共識(shí)消失，財(cái)富即消失。

　　比如說(shuō)，北京五環(huán)外西二旗，上海外環(huán)外唐鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)，雖然遠(yuǎn)離市區(qū)，但其價(jià)格不取決于老北京人和老上海人的共識(shí)，而只取決于其產(chǎn)業(yè)區(qū)程序員的共識(shí)，所以雖離市區(qū)很遠(yuǎn)，但價(jià)格很貴。

　　不過(guò)，產(chǎn)業(yè)區(qū)由于住戶年齡段非常集中，所以會(huì)形成價(jià)格的強(qiáng)周期，當(dāng)程序員老去后，小區(qū)會(huì)變?yōu)槔夏耆松鐓^(qū)，當(dāng)購(gòu)房主力年輕人不再愿意買(mǎi)老年人社區(qū)時(shí)，則社區(qū)房產(chǎn)將一文不值。

　　再比如，時(shí)間維度，十幾年前的房?jī)r(jià)由80后和90后的共識(shí)定義，他們的理念是努力買(mǎi)房結(jié)婚生子，所以房?jī)r(jià)貴。而未來(lái)的房?jī)r(jià)則由00后和10后的共識(shí)定義。當(dāng)他們產(chǎn)生不婚不買(mǎi)房的想法后，則房?jī)r(jià)的共識(shí)體系無(wú)法支撐。

　　綜上，房?jī)r(jià)的底層邏輯并不在于它是蓄水池（凍住了貨幣），而是取決于購(gòu)房人的共識(shí)。如果你能提前預(yù)判共識(shí)變化，你就可以在共識(shí)拐點(diǎn)借助他人的我愿意，實(shí)現(xiàn)財(cái)富轉(zhuǎn)移。

　　所以，回到前文的問(wèn)題，房?jī)r(jià)下跌之所以影響消費(fèi)，是因?yàn)橄M(fèi)者在高房?jī)r(jià)時(shí)完成了支付，對(duì)手盤(pán)拿走了他們現(xiàn)在（首付部分）以及未來(lái)（貸款部分）的錢(qián)。

　　是因?yàn)樨?cái)富被轉(zhuǎn)移影響了消費(fèi)者的消費(fèi)，而不是房?jī)r(jià)下跌本身。

　　只是，房?jī)r(jià)未跌時(shí)，購(gòu)房人尚可預(yù)期通過(guò)賣(mài)房來(lái)再次轉(zhuǎn)移債務(wù)收割下一個(gè)（也就是他自認(rèn)為的，錢(qián)還在，只是存在房子里）；而下跌后，就只能自己獨(dú)自扛?jìng)鶆?wù)（未來(lái)勞動(dòng)的強(qiáng)制支出），從而擠壓了他現(xiàn)在，以及未來(lái)的消費(fèi)。

　　房?jī)r(jià)下跌，會(huì)影響無(wú)房人的消費(fèi)嗎？

　　不會(huì)！

　　房?jī)r(jià)下跌，會(huì)影響買(mǎi)得早的購(gòu)房人的消費(fèi)嗎？

　　不會(huì)！

　　所以，是否影響消費(fèi)，重點(diǎn)看消費(fèi)者是否在房?jī)r(jià)高位時(shí)被轉(zhuǎn)移了財(cái)富。而其前提條件是，房?jī)r(jià)必須大漲大跌創(chuàng)造這樣的機(jī)會(huì)。

　　于是我們得到結(jié)論：房?jī)r(jià)的大漲大跌，才是影響消費(fèi)的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

　　收割者只有通過(guò)房?jī)r(jià)的大漲大跌，才能在高位收割對(duì)手盤(pán)實(shí)現(xiàn)財(cái)富轉(zhuǎn)移。

　　財(cái)富轉(zhuǎn)移實(shí)現(xiàn)了財(cái)富的集中化，也就是財(cái)富分配的不平衡。而財(cái)富的不平衡才導(dǎo)致了有些人沒(méi)錢(qián)消費(fèi)，而有些人擁有太多卻消費(fèi)不了。

　　當(dāng)我們理解了上述的邏輯，我們就能明白，房產(chǎn)稅，一定會(huì)在最利于抑制房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的時(shí)候出臺(tái)。

　　所以，2022年初，不會(huì)出臺(tái)，因?yàn)檎欠績(jī)r(jià)最高點(diǎn)，出臺(tái)會(huì)加劇向下波動(dòng)；

　　同樣的理由，現(xiàn)在的下行期也不會(huì)出臺(tái)。

　　而等到未來(lái)，房?jī)r(jià)觸底，泡沫被擠干凈，租售比也合理，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始進(jìn)入繁榮新周期，為了防止房?jī)r(jià)的非理性上升，就有較大的出臺(tái)概率。

　　事實(shí)上，在2021~2022年的房?jī)r(jià)高點(diǎn)，央行行長(zhǎng)還公開(kāi)喊話過(guò)。

　　只是，偏偏有人要相信M2上漲推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的偽邏輯，相信房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌。所以，在高位完成支付的購(gòu)房人，最終也確實(shí)付出了沉重代價(jià)。

　　
過(guò)去的代價(jià)，已然發(fā)生，我們無(wú)力改變。但對(duì)于未來(lái)，對(duì)于后來(lái)的年輕人，通過(guò)房產(chǎn)稅來(lái)改變共識(shí)，來(lái)抑制房?jī)r(jià)的大漲大跌，并阻斷收割者的財(cái)富轉(zhuǎn)移保護(hù)后來(lái)者，讓大家實(shí)現(xiàn)房住不炒，安居樂(lè)業(yè)，就成了未來(lái)我們必須要做的事。

　　后記：

　　大家可能關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題，是房?jī)r(jià)觸底后，房產(chǎn)稅出了房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？

　　會(huì)漲。

　　其底層邏輯，在于時(shí)間維度上，GDP永遠(yuǎn)增長(zhǎng)，所以產(chǎn)出和服務(wù)永遠(yuǎn)增長(zhǎng)，在產(chǎn)品總體價(jià)格不跌的情況下，居民收入和貨幣量必然就永遠(yuǎn)增長(zhǎng)。

　　房產(chǎn)稅正常征收的美國(guó)日本，長(zhǎng)期房?jī)r(jià)也是上漲的。

　　所以，房產(chǎn)稅抑制的，是房?jī)r(jià)的非理性上漲。

　　從貨幣的角度看，幾十年后，房?jī)r(jià)還能重回2022~2023年高點(diǎn)，但那時(shí)的居民工資，必然也是2022~2023年的好幾倍。房?jī)r(jià)重回但估值會(huì)明顯下降。

　　也就是說(shuō)，從 勞動(dòng)價(jià)格（也就是按平均工資，多少個(gè)月的工資能買(mǎi)一平米的維度）的角度看，2022~2023年就是我們未來(lái)100年的歷史大頂，再也回不去了。

　　另外有兩點(diǎn)要提醒的則是：

　　1 若干年后房?jī)r(jià)觸底后的新周期，只對(duì)人口流入的一線和強(qiáng)二線城市有效。

　　2 由于房產(chǎn)在稅收上面有劣勢(shì)，那么相對(duì)而言，不收持有稅，且不像房產(chǎn)有年代折舊的指數(shù)基金，相對(duì)樓市可能更加具備持有價(jià)值。

　　正如美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，過(guò)去100年的維度，股指是明顯跑贏房?jī)r(jià)的。

　　而A股大盤(pán)看似長(zhǎng)期在3000多點(diǎn)，那是因?yàn)椴粩嘤泄善痹谏鲜袛U(kuò)容，而限定300只股票的標(biāo)桿滬深300指數(shù)，則在2005年推出后到2021年的大周期也實(shí)現(xiàn)了復(fù)合年化10%以上的收益率，即使在人口上升周期里也并未跑輸平均房?jī)r(jià)漲幅。

　　對(duì)于房產(chǎn)稅，大家不必?fù)?dān)心，現(xiàn)在不會(huì)征收，而在未來(lái)房?jī)r(jià)觸底后，征收只會(huì)帶來(lái)一次性的共識(shí)變化，而在房產(chǎn)稅落地之后再買(mǎi)房，就不會(huì)再受到影響。

　　我也會(huì)像過(guò)去那樣在知識(shí)星球每周發(fā)布樓市分析，在確認(rèn)觸底時(shí)提醒大家。