文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

今年3月份以來，每1-2周打開貝殼找房App，都能看到煥新界面和體驗(yàn)到新的功能。這是筆者作為置業(yè)群體長期使用該軟件翻看房源時，發(fā)現(xiàn)的一個現(xiàn)象。

在IOS系統(tǒng)版本更新中，貝殼找房App達(dá)到25次，其中，涉及新功能上線、版本優(yōu)化次數(shù)為19次，其余6次為營銷活動內(nèi)容上線更新。

8個多月時間里，約每9.6天貝殼找房App就會進(jìn)行一次更新迭代。

對比Deepseek、豆包、Kimi等AI工具，貝殼找房App更新頻次與之相當(dāng)，前三者更新頻次均為一周左右。

頻繁更新App背后，是貝殼找房持續(xù)不斷投入研發(fā)費(fèi)用，連續(xù)8個季度研發(fā)投入處于同比增長中，推動AI等科技在公司多項(xiàng)核心業(yè)務(wù)場景落地。

這能清楚看到一條的邏輯線：貝殼用技術(shù)驅(qū)動服務(wù)轉(zhuǎn)型，為置業(yè)群體、經(jīng)紀(jì)人等創(chuàng)造更高的價值。這也是它奉行的理念——科技驅(qū)動的一站式新居住服務(wù)平臺。

如今，貝殼AI投入開始產(chǎn)生遞增效應(yīng)。不是單純的成本消耗，而是進(jìn)入了投入越多、技術(shù)應(yīng)用越深入、業(yè)務(wù)回報和效率提升越顯著的正向循環(huán)階段。

11月10日，貝殼發(fā)布了2025年第三季度財報，前三季度總交易額（GTV）達(dá)7367億元，凈收入錄得231億元，同比增長2.1%，凈利潤、經(jīng)調(diào)整凈利潤分別為7.47億元、12.86億元。

其中，租賃業(yè)務(wù)已實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)全流程AI運(yùn)營，收房端高效匹配、出房端精準(zhǔn)營銷去化。貝殼三季度房屋租賃服務(wù)凈收入錄得57億元，同比增長45.3%。

貝殼正在用AI“升級”貝殼。

01

研發(fā)投入同比8連增

家裝家居、租賃服務(wù)等業(yè)務(wù)，已經(jīng)成為了貝殼的第二增長極。

2025年前三季度，貝殼家裝家居實(shí)現(xiàn)凈收入118.1億元，同比增長約10.8%，租賃業(yè)務(wù)凈收入同比增長69.1%至164.9億元。

“第三季度家裝和租賃業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤占毛利的比例創(chuàng)歷史新高。公司運(yùn)營效率進(jìn)一步提升，經(jīng)營費(fèi)用為43億元，同比降1.8%，環(huán)比降6.7%。”貝殼執(zhí)行董事、首席財務(wù)官徐濤在2025年三季度業(yè)績會上表示。

家裝、房屋租賃兩個雖都是三萬億級市場，但這兩個行業(yè)有著很鮮明的特點(diǎn)：非標(biāo)、環(huán)節(jié)多、剛需。

家裝領(lǐng)域涉及前期設(shè)計(jì)、土建水電等工程、主材選配、軟裝及家電配置等環(huán)節(jié)，裝修模式又分為整裝、全包、半包等形式。房屋租賃看似簡單的“二房東”模式，但涉及前置溝通、房源質(zhì)量、價格評估、銷售去化、維護(hù)運(yùn)營等方面。

在很多人眼里中，干家裝、房屋租賃的，賺的是信息不透明產(chǎn)生的差價。

布局家裝、房屋租賃業(yè)務(wù)時，貝殼調(diào)研發(fā)現(xiàn)找到的行業(yè)“病根”。

貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長、首席執(zhí)行官彭永東表示，“原有的整個（家裝）行業(yè)機(jī)制，讓競優(yōu)沒有可能，只能競劣�！睂τ诜课葑赓U業(yè)務(wù)，他指出，“傳統(tǒng)上需要大量人手和變動成本費(fèi)用投入去實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張和維護(hù)業(yè)務(wù)存續(xù)運(yùn)營，導(dǎo)致這不是一個有比較好規(guī)模效應(yīng)的業(yè)務(wù)。”

非標(biāo)，本質(zhì)上是整個服務(wù)鏈涉及諸多細(xì)分環(huán)節(jié)，容易出現(xiàn)偏差和不可控因素，導(dǎo)致結(jié)果充滿不確定性。

2023年7月，貝殼啟動了“一體三翼”的戰(zhàn)略升級，以房產(chǎn)交易為核心，將家裝、租賃業(yè)務(wù)以及開發(fā)服務(wù)業(yè)務(wù)，提到新的戰(zhàn)略高度。

像當(dāng)初以“真房源”獨(dú)立于世那樣，貝殼依靠龐大的房產(chǎn)交易底層數(shù)據(jù)，開始投入研發(fā)費(fèi)用，深挖用戶本質(zhì)需求，重塑家裝、租賃兩大行業(yè)的服務(wù)模式，降低不確定性。

在家裝業(yè)務(wù)上，貝殼開發(fā)并持續(xù)迭代的數(shù)字系統(tǒng)HomeSaaS，又推出AI設(shè)牛、元境視界、全案整裝BIM模型和貝刻云視AI工地攝像頭等，從需求洞察、房屋測量、戶型生成、家裝設(shè)計(jì)及修改到最后的施工和驗(yàn)收全鏈條，用技術(shù)完成全覆蓋、在線化，提高流程效率和客戶體驗(yàn)。

在租賃業(yè)務(wù)上，貝殼進(jìn)行了三次自我重塑：拆解“全能管家”模式，產(chǎn)品模式從“包租”優(yōu)化為服務(wù)型、全面推進(jìn)數(shù)字化，建立“AI+人”智能驅(qū)動的協(xié)同作業(yè)模式，用AI解決非標(biāo)問題，比如AI房源評估助手、AI洽談助手、AI審核和AI云管家等，用AI技術(shù)提升人房匹配效率，驅(qū)動運(yùn)營和決策智能化。

大量推出新功能和技術(shù)迭代，必然是建立在持續(xù)研發(fā)投入基礎(chǔ)上。2023年四季度以來，貝殼研發(fā)費(fèi)用投入連續(xù)8個季度同比有所增長；而自上市以來，累計(jì)研發(fā)投入總額達(dá)143億元。

技術(shù)驅(qū)動，正在一步步擴(kuò)寬貝殼的能力邊界，也重塑了家裝、租賃兩大領(lǐng)域服務(wù)模式。貝殼披露數(shù)據(jù)顯示，2024年全案整裝BIM模型設(shè)計(jì)時效縮短36%，材料損耗率降至3.2%（行業(yè)平均8%），AI巡檢降低安全事故42%，減少材料浪費(fèi)18%。

“租賃業(yè)務(wù)已實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)全流程智能運(yùn)營，收房人效提升13%，AI節(jié)點(diǎn)審核時長降低96%。出房端實(shí)現(xiàn)AI智能托管和精準(zhǔn)營銷去化，年節(jié)省成本過億�！迸碛罇|在今年三季度業(yè)績會上表示。

02

再造一個“貝殼”

回到前述提及，自今年3月份以來，貝殼找房App更新次數(shù)達(dá)25次。頻繁更新背后，恰是貝殼推出的不同業(yè)務(wù)AI工具，陸續(xù)投入到實(shí)際應(yīng)用中，不斷優(yōu)化迭代。

AI裝修設(shè)計(jì)師產(chǎn)品“設(shè)牛”，結(jié)合貝殼大數(shù)據(jù)和AI模型，可以秒速根據(jù)需求給出設(shè)計(jì)方案。

貝殼AI設(shè)計(jì)師根據(jù)戶型生成裝修效果圖

同期，貝殼租賃正式上線HQI品質(zhì)分，基于AI模型、貝殼房源與用戶需求大數(shù)據(jù)打造，建立了租賃房源品質(zhì)的量化識別與評估體系，幫助房東對房源租住品質(zhì)進(jìn)行針對性改善，也為租戶帶來高品質(zhì)房源，加快房源出租。

無疑，租賃業(yè)務(wù)是貝殼今年主攻點(diǎn)之一，將AI能力應(yīng)用深入業(yè)務(wù)全鏈路，比如業(yè)主溝通環(huán)節(jié)的AI洽談助手、收房環(huán)節(jié)的AI智能收房助手、AI房源評估助手和AI審核等，核心業(yè)務(wù)動作決策和管理由AI指導(dǎo)和執(zhí)行，解決產(chǎn)品、人員能力和定價非標(biāo)的難題。

數(shù)據(jù)顯示，租賃業(yè)務(wù)“省心租”于今年8月在寧波試點(diǎn)上線AI收房后，試點(diǎn)區(qū)域人員投入減少接近9%、收房規(guī)模上漲接近9%，使得第三季度收房人效環(huán)比提升超過10%。同時，AI審核功能落地11城，提效60倍，節(jié)省工時超3.3萬，攔截風(fēng)險房源1.6萬多套。

AI在收房后的環(huán)節(jié)帶來的效率提升，同樣驚艷。

彭永東在三季度業(yè)績會上，給出了一份數(shù)據(jù)：這個能力Q3落地11城，累計(jì)去化托管房源35w套，占全部外展房源的73.5%，AI調(diào)價采納率可以到90%。

2025年三季度，家裝、租賃業(yè)務(wù)收入、盈利同比雙雙提升，是一個有力的數(shù)據(jù)支撐。

貝殼正在非房產(chǎn)交易領(lǐng)域，再造一個“貝殼”。

今年前三季度，貝殼非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)凈收入294.8億元，同比增長31.2%，占總收入比例從36.1%提升至40.7%。其中，第三季度，非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)凈收入為104.2億元，同比增長20.6%，占總收入比例從38.3%增至45.2%。

但這并不意味，貝殼在降低房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的比重。

反而，貝殼正在推動“人+AI”的房產(chǎn)交易協(xié)同服務(wù)模式，比如經(jīng)紀(jì)人AI助手“來客”已覆蓋41.4萬經(jīng)紀(jì)人，是房源成交率是非工具房源的4倍；面向置業(yè)群體，推出AI找房產(chǎn)品“布丁”，提供全城找房、區(qū)域分析、房源對比，以及個性化房源推薦等服務(wù)。

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