南京，再現(xiàn)“免費(fèi)送房”。

圖源小紅書

最近，銳評(píng)君在小紅書上刷到一則賣房貼，房主不僅“免費(fèi)送房”，還外送15萬(wàn)現(xiàn)金裝修款，直言“賠了夫人又折兵”。

據(jù)賣家介紹，這套房位于麒麟板塊，建面約109㎡，當(dāng)年新房購(gòu)入總價(jià)近300萬(wàn)，現(xiàn)在只需賣家承擔(dān)剩余的190萬(wàn)貸款即可入手，房主非但“一分不要”，還另送15萬(wàn)裝修款。

190萬(wàn)買原價(jià)300萬(wàn)的次新房還送15萬(wàn)現(xiàn)金，是抄底良機(jī)還是內(nèi)有玄機(jī)？我們繼續(xù)往下看。

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先來(lái)看房源信息。

從房主描述來(lái)看，這套房源位于麒麟板塊的藍(lán)光睿創(chuàng)新筑雍秀園，戶型建面約109㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，5樓、純毛坯。

圖源小紅書

從房主曬出的圖片可以看到，雖然房源位于低樓層，但所在樓棟前無(wú)遮擋，因此室內(nèi)采光尚可。

2020年房主以294萬(wàn)總價(jià)購(gòu)入，目前只需買家支付剩余190萬(wàn)的房貸即可接手，成交后房主還送15萬(wàn)現(xiàn)金裝修款。

翻看發(fā)帖記錄可以看到，房主在今年9月底還想要以200萬(wàn)出手，到了10月底就讓步到了190萬(wàn)，11月最新發(fā)帖中以贈(zèng)送裝修款的噱頭，吸引了更多網(wǎng)友關(guān)注。

我們來(lái)算一下價(jià)格。

房源價(jià)190萬(wàn)、再送15萬(wàn)裝修款，相當(dāng)于建面約109㎡房源掛牌總價(jià)175萬(wàn)，折合單價(jià)約1.6萬(wàn)/㎡。

房主在2020年買下這套房子時(shí)，花了294萬(wàn)，折合單價(jià)約2.7萬(wàn)/㎡。

相當(dāng)于比5年前省了119萬(wàn)，這對(duì)買房人來(lái)說(shuō)相當(dāng)有誘惑力。

而在二手房平臺(tái)上，這套房子的價(jià)格優(yōu)勢(shì)卻并不明顯。

平臺(tái)顯示，睿創(chuàng)新筑雍秀園的二手房掛牌價(jià)約2.3萬(wàn)/㎡，建面約109㎡戶型的最新成交價(jià)不到1.6萬(wàn)/㎡，低樓層房源單價(jià)則更低，只有1.58萬(wàn)/㎡。

除雍秀園外，藍(lán)光睿創(chuàng)新筑逸璟園掛牌均價(jià)約2萬(wàn)/㎡、最新成交單價(jià)約1.5萬(wàn)/㎡；二期涵翠園掛牌均價(jià)約2.1萬(wàn)/㎡、最新成交單價(jià)約1.6萬(wàn)/㎡；三期沁澤園掛牌均價(jià)約2萬(wàn)/㎡、最新成交單價(jià)約1.5萬(wàn)/㎡。

整體來(lái)看，藍(lán)光睿創(chuàng)新筑二手房可選房源較多，最新入手門檻多在1.5萬(wàn)-1.6萬(wàn)/㎡左右。也就是說(shuō)，同樣是1.6萬(wàn)/㎡的價(jià)格，在這個(gè)小區(qū)里還能淘到樓層更好的房源。

02

在南京樓市上行期，麒麟科創(chuàng)園板塊也享受過(guò)“躺贏”的待遇。

麒麟科創(chuàng)園和新街口直線距離約10公里，且與大校場(chǎng)無(wú)縫銜接，先天區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。在樓市上行期，麒麟科創(chuàng)園以深厚的產(chǎn)業(yè)、完善的配套規(guī)劃，吸引了不少房企拿地蓋房。

前有中海、藍(lán)光，后有仁恒、高科，2021年的仁恒城市星徽“5成首付、搖號(hào)盤”，算是板塊樓市的高光時(shí)刻。

之后隨著市場(chǎng)下行，板塊新房供應(yīng)放緩，二手房市場(chǎng)壓力逐漸加劇。

綠城G39項(xiàng)目效果圖

新房供應(yīng)上，主要以高科紫麟景院、仁恒云谷世紀(jì)兩盤為主。

高科紫麟景院：目前項(xiàng)目主力在售89、107、132、143㎡戶型，均價(jià)約2.7萬(wàn)/㎡。

仁恒云谷世紀(jì)：主力在售戶型建面99、125、143㎡，銷許均價(jià)34002元/㎡。

純新盤僅有綠城G39一盤待上市，擬建9棟16-17層小高層，將會(huì)是麒麟板塊的首個(gè)四代宅。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，二手房市場(chǎng)的選擇更為豐富。

目前，麒麟科創(chuàng)園板塊二手房掛牌均價(jià)在1.9萬(wàn)/㎡左右，掛牌量近1.2萬(wàn)套，其中以中海國(guó)際社區(qū)、啟迪方洲為代表的老牌二手房小區(qū)，掛牌均價(jià)多在2萬(wàn)/㎡以內(nèi)，成交單價(jià)已降到1.5萬(wàn)/㎡以內(nèi)。

像藍(lán)光睿創(chuàng)新筑、熙悅、新保弘領(lǐng)東苑等房齡相對(duì)較新二手房小區(qū)，去年年中成交價(jià)還多在2萬(wàn)/㎡以上，而目前也跌到了“1”字頭

相對(duì)來(lái)說(shuō)，房齡更新、居住品質(zhì)更新的仁恒城市星徽和時(shí)光璟宸，二手房?jī)r(jià)相對(duì)較為堅(jiān)挺。

比如，仁恒城市星徽A區(qū)掛牌均價(jià)約2.9萬(wàn)/㎡，最新成交單價(jià)約2.9萬(wàn)/㎡，雖然低于當(dāng)年3.2萬(wàn)/㎡的收官均價(jià)，但最新的市場(chǎng)行情卻是逆勢(shì)微漲。

去年10月成交單價(jià)僅為2.6萬(wàn)/㎡，今年1月還賣出了小區(qū)最高單價(jià)，一套建面約是164.67㎡的低樓層房源，以總價(jià)512萬(wàn)成交，折合單價(jià)約3.1萬(wàn)/㎡。

03

目前樓市行情下，二手房賣家若要急賣必得先“砍”三刀以示誠(chéng)意，次新房“跳樓價(jià)甩賣”的也早已不是新鮮事。

雖然當(dāng)下南京二手房市場(chǎng)雖以企穩(wěn)回升為大方向，但具體到成交數(shù)據(jù)依舊是“以價(jià)換量”為主。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，9月南京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.8%、同比下跌5.9%，房源充足板塊的議價(jià)空間則更大。

同樣下跌的，還有二手房的成交量。

克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，至今年10月，全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積“七連跌”，多數(shù)城市同環(huán)比齊跌。其中南京10月份成交面積環(huán)比下跌34%、同比下跌52%。

這也反映了買賣雙方在當(dāng)下行情下的心理博弈和心態(tài)轉(zhuǎn)變。

賣家不甘心虧損、開始“惜售”。對(duì)于在高峰期購(gòu)入的業(yè)主，降價(jià)意味著資產(chǎn)縮水，因此更多不急賣的賣家，在房?jī)r(jià)逐漸跌出心理預(yù)期之后，寧愿不賣，也不愿“虧本”出售。

買家觀望情緒濃厚。受“買漲不買跌”的慣性思維，行情持續(xù)下跌讓更多人擔(dān)心“抄底”在半山腰，認(rèn)為當(dāng)前的價(jià)格下跌趨勢(shì)尚未見底，現(xiàn)在入手可能“買虧了”。

同時(shí)，成交量減少讓買家有更多的選擇余地，對(duì)于房源挑選更加精挑，反復(fù)比較，對(duì)房子的戶型、樓層、位置、裝修等要求更高，進(jìn)而拉長(zhǎng)成交周期。

不過(guò)對(duì)于急需資金周轉(zhuǎn)的賣家來(lái)講，若想快速成交，價(jià)格戰(zhàn)仍是最有效的殺手锏。同時(shí)銳評(píng)君也建議有自住需求的買房人，可以多多關(guān)注心儀小區(qū)房?jī)r(jià)，適時(shí)出手。