租客租房數(shù)月后，認為實際使用面積小于合同記載面積，可以要求房東退還部分租金嗎？

近期，北京市平谷區(qū)人民法院審理了一起房屋租賃合同糾紛案件，認定合同文本記載并非明確合同真意的唯一依據(jù)，需結(jié)合履約過程探求雙方真實意思表示，最終判決駁回租客要求退還部分租金的訴請。

案情回顧

2023年，安某在中介帶領(lǐng)下查看房東劉某的房屋，該房屋房產(chǎn)證登記面積為109平方米，后被改造為大小兩間分別出租。

雙方簽訂的租賃合同記載房屋“建筑面積109平方米”。

安某實際使用大間用于經(jīng)營，并依約給付房租。

數(shù)月后，安某以房屋實際使用面積僅89平方米為由訴至法院，要求劉某退還“多付”的租金。

劉某拒絕退還租金，認為合同記載的建筑面積實為房產(chǎn)證上的登記面積，但雙方明確約定僅出租大間，小間早已另行出租，安某對此知情。

經(jīng)法庭調(diào)查，安某實際付款前已知曉房屋大小間的分租情況，且僅按實際租賃面積支付物業(yè)費。安某所租大間與另一商戶所租小間門臉相鄰、共用衛(wèi)生間，其在租賃后長達四五個月的時間內(nèi)均未對租賃面積及租金標準提出異議。此外，雙方合同約定的大間租金標準與同地段80余平方米房屋的市場租賃價相符。

審理裁判

法院經(jīng)審理認為，依法成立的合同對雙方具有約束力，當合同文本表述存在歧義時，應(yīng)結(jié)合條款內(nèi)容、行為目的、誠信原則等，探究雙方真實意思表示。根據(jù)庭審查明的事實，可以認定雙方基于租賃大間商定租金標準，安某和劉某對實際租賃面積并不存在錯誤認識，合同文本表述并不影響雙方真實意思表示。

最終，法院判決駁回安某的訴訟請求。安某上訴后，二審法院維持原判，判決現(xiàn)已生效。

以案釋法

在房屋租賃實踐中，因合同文本表述與實際履行情況不一致而引發(fā)的糾紛時有發(fā)生。

出租人與承租人簽訂房屋租賃合同，如雙方對合同文本存在爭議，應(yīng)結(jié)合合同內(nèi)容、合同簽訂目的、磋商過程、交易習(xí)慣、合同履行情況，探求雙方的真實意思表示。且該真實意思能夠通過其他證據(jù)得以證實，則應(yīng)以雙方的真實意思為準。即便合同文本記載錯誤，仍應(yīng)秉持誠信原則，遵照雙方實質(zhì)達成的合同內(nèi)容履行，即誤載不害真意的合同解釋原則。

本案處理并未拘泥于合同文本“建筑面積109平方米”的字面表述，而是通過全面審查合同訂立目的、雙方磋商過程、實際履行行為以及相關(guān)的交易習(xí)慣，確定雙方協(xié)商一致的租賃面積。

安某在租房前實地考察了房屋，其對房屋已被物理分割為大、小兩個門臉并分別出租一事明知且親眼所見，租房后按實際租賃面積支付物業(yè)費，并與隔壁小間共用公共設(shè)施等，可見安某對房屋的實際租賃范圍有充分認識，合同約定租金的真實意思即指向89平方米大間的租金，并不存在多付租金的情形。

法官提示

一是簽約前務(wù)必實地詳察。承租方切不可僅憑房產(chǎn)證面積或廣告宣傳便草率簽約，須親自實地查看，確認房屋的實際格局、面積、現(xiàn)狀以及是否存在與他人共用部分等關(guān)鍵事實。出租方則應(yīng)秉持誠信原則，主動、如實地告知房屋的全部重要信息，特別是可能影響承租人使用決策的瑕疵或特殊情況。

二是合同條款務(wù)求清晰準確。書面合同條款內(nèi)容，特別是關(guān)于租賃部位、面積、租金標準、支付方式、違約責任等，必須具體、明確，避免使用可能產(chǎn)生歧義的表述。如果租賃的是整體中的一部分，務(wù)必在合同中明確寫入該特定區(qū)域，并可附圖表加以標識，避免簡單地套用產(chǎn)權(quán)證總面積，導(dǎo)致名實不符，埋下爭議種子。

三是強化證據(jù)留存意識。在整個租賃關(guān)系存續(xù)期間，應(yīng)注意保存好各個環(huán)節(jié)的證據(jù)材料。例如：看房及退房時的照片、視頻記錄；雙方的溝通記錄（微信、短信、郵件等）；租金、押金等各項費用的支付憑證；以及對方履行不符合約定的相關(guān)證據(jù)。

四是秉持誠信，友好協(xié)商。若在履行中發(fā)現(xiàn)合同文本與實際情況或雙方真實意思存在出入，應(yīng)主動、及時地與對方溝通，尋求通過簽訂補充協(xié)議等方式予以澄清或修正。

來源：平法e聯(lián)

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