租客租房數(shù)月后，認為實際使用面積小于合同記載面積，可以要求房東退還部分租金嗎？

近期，北京市平谷區(qū)人民法院審理了一起房屋租賃合同糾紛案件，認定合同文本記載并非明確合同真意的唯一依據(jù)，需結合履約過程探求雙方真實意思表示，最終判決駁回租客要求退還部分租金的訴請。

案情回顧

2023年，安某在中介帶領下查看房東劉某的房屋，該房屋房產(chǎn)證登記面積為109平方米，后被改造為大小兩間分別出租。

雙方簽訂的租賃合同記載房屋“建筑面積109平方米”。

安某實際使用大間用于經(jīng)營，并依約給付房租。

數(shù)月后，安某以房屋實際使用面積僅89平方米為由訴至法院，要求劉某退還“多付”的租金。

劉某拒絕退還租金，認為合同記載的建筑面積實為房產(chǎn)證上的登記面積，但雙方明確約定僅出租大間，小間早已另行出租，安某對此知情。

經(jīng)法庭調查，安某實際付款前已知曉房屋大小間的分租情況，且僅按實際租賃面積支付物業(yè)費。安某所租大間與另一商戶所租小間門臉相鄰、共用衛(wèi)生間，其在租賃后長達四五個月的時間內均未對租賃面積及租金標準提出異議。此外，雙方合同約定的大間租金標準與同地段80余平方米房屋的市場租賃價相符。

審理裁判

法院經(jīng)審理認為，依法成立的合同對雙方具有約束力，當合同文本表述存在歧義時，應結合條款內容、行為目的、誠信原則等，探究雙方真實意思表示。根據(jù)庭審查明的事實，可以認定雙方基于租賃大間商定租金標準，安某和劉某對實際租賃面積并不存在錯誤認識，合同文本表述并不影響雙方真實意思表示。

最終，法院判決駁回安某的訴訟請求。安某上訴后，二審法院維持原判，判決現(xiàn)已生效。

以案釋法

在房屋租賃實踐中，因合同文本表述與實際履行情況不一致而引發(fā)的糾紛時有發(fā)生。

出租人與承租人簽訂房屋租賃合同，如雙方對合同文本存在爭議，應結合合同內容、合同簽訂目的、磋商過程、交易習慣、合同履行情況，探求雙方的真實意思表示。且該真實意思能夠通過其他證據(jù)得以證實，則應以雙方的真實意思為準。即便合同文本記載錯誤，仍應秉持誠信原則，遵照雙方實質達成的合同內容履行，即誤載不害真意的合同解釋原則。

本案處理并未拘泥于合同文本“建筑面積109平方米”的字面表述，而是通過全面審查合同訂立目的、雙方磋商過程、實際履行行為以及相關的交易習慣，確定雙方協(xié)商一致的租賃面積。

安某在租房前實地考察了房屋，其對房屋已被物理分割為大、小兩個門臉并分別出租一事明知且親眼所見，租房后按實際租賃面積支付物業(yè)費，并與隔壁小間共用公共設施等，可見安某對房屋的實際租賃范圍有充分認識，合同約定租金的真實意思即指向89平方米大間的租金，并不存在多付租金的情形。

法官提示

一是簽約前務必實地詳察。承租方切不可僅憑房產(chǎn)證面積或廣告宣傳便草率簽約，須親自實地查看，確認房屋的實際格局、面積、現(xiàn)狀以及是否存在與他人共用部分等關鍵事實。出租方則應秉持誠信原則，主動、如實地告知房屋的全部重要信息，特別是可能影響承租人使用決策的瑕疵或特殊情況。

二是合同條款務求清晰準確。書面合同條款內容，特別是關于租賃部位、面積、租金標準、支付方式、違約責任等，必須具體、明確，避免使用可能產(chǎn)生歧義的表述。如果租賃的是整體中的一部分，務必在合同中明確寫入該特定區(qū)域，并可附圖表加以標識，避免簡單地套用產(chǎn)權證總面積，導致名實不符，埋下爭議種子。

三是強化證據(jù)留存意識。在整個租賃關系存續(xù)期間，應注意保存好各個環(huán)節(jié)的證據(jù)材料。例如：看房及退房時的照片、視頻記錄；雙方的溝通記錄（微信、短信、郵件等）；租金、押金等各項費用的支付憑證；以及對方履行不符合約定的相關證據(jù)。

四是秉持誠信，友好協(xié)商。若在履行中發(fā)現(xiàn)合同文本與實際情況或雙方真實意思存在出入，應主動、及時地與對方溝通，尋求通過簽訂補充協(xié)議等方式予以澄清或修正。

來源：平法e聯(lián)

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