時(shí)隔兩天，越秀又出手了。

越秀拿下天河區(qū)廣棠地塊，總價(jià)達(dá)約34.8億，折合樓面價(jià)約3.1萬(wàn)元/平。

其中，天坤三路以南、棠德路以東AT0606011地塊，成交總價(jià)約22億元，樓面價(jià)31380元/平。

天坤三路以南、棠德路以西AT0606021地塊，成交總價(jià)12.8億元，樓面價(jià)30950元/平。

臨近報(bào)價(jià)結(jié)束前5分鐘，越秀出價(jià)，臨門(mén)一腳，有點(diǎn)刺激，10點(diǎn)一到，拿下廣棠兩宗地。

加上今天的廣棠兩宗地，越秀今年已經(jīng)在廣州拿下7宗地，總價(jià)超81億，拿地?cái)?shù)量、金額都是最多的。

如果越秀再拿下馬場(chǎng)地塊，那就是遙遙領(lǐng)先了。

再說(shuō)回今天的廣棠地塊。

其實(shí)，廣棠地塊的預(yù)期已經(jīng)是明牌，最需要的就是造城，把周邊配套和城市界面拉起來(lái)。

這個(gè)點(diǎn)，和越秀“造城者”標(biāo)簽，是挺契合的，也屬于拉了一波預(yù)期了。

至于產(chǎn)品，目前可以劇透的是，越秀會(huì)在這里搞低密度小高層板樓，并且計(jì)劃今年年底入市。

這就是要打閃電戰(zhàn)��！

接下來(lái)，繼續(xù)聊聊。

1、能讀省實(shí)天河學(xué)校，距離大約1公里

廣棠地塊的學(xué)鐵商，都是明牌了。

其中，最硬的牌應(yīng)該是學(xué)校。

官方已明確，廣棠地塊由廣東實(shí)驗(yàn)中學(xué)天河學(xué)校統(tǒng)籌學(xué)位，并可參與清華附中灣區(qū)學(xué)校搖號(hào)。

不過(guò)有個(gè)小bug，就是項(xiàng)目距離學(xué)校大約直線1公里，接送上學(xué)沒(méi)有這么方便。

當(dāng)然，學(xué)校含金量還是很高的，如果看上限，可能是天河?xùn)|最高的。

一個(gè)原因是省實(shí)的牌子，而另一個(gè)是生源質(zhì)量。

省實(shí)天河學(xué)校，按照今年的政策，小學(xué)和初中部都只對(duì)口保利天瑞一個(gè)小區(qū)。

至于“鐵”，地塊北側(cè)要預(yù)留19號(hào)線站點(diǎn)，方案需和羊角溝通確認(rèn)。

也就是說(shuō)，這塊地未來(lái)很可能是地鐵上蓋、TOD住宅。

按照規(guī)劃，地塊旁邊初步預(yù)設(shè)19號(hào)線廣氮西站，以后能4站到珠城、6站到琶洲。

除了19號(hào)線，廣棠地塊距離21號(hào)線棠東站步行距離大約1.5公里，估計(jì)需要依靠小電驢接駁。

但好在，廣棠地塊的位置扳回一城，地塊離金融城、匯景、華景新城都很近。

同時(shí)，科韻路和廣園快速都在附近，自駕出行會(huì)更方便。

如果走科韻路，開(kāi)車(chē)大約15分鐘，就能直達(dá)金融城。

作為參考，保利天瑞開(kāi)車(chē)到金融城大約10分鐘；越秀觀樾自駕到金融城，要20分鐘左右。（來(lái)源：百度地圖）

而“商”，短期內(nèi)就要靠廣氮和金融城了。

廣氮有現(xiàn)成的商業(yè)天健匯，10月1日，“ing未來(lái)印”ing square商業(yè)中心也開(kāi)放內(nèi)測(cè)了。

目前，招商率已經(jīng)有70%，包括盒馬鮮生、永旺、亞朵酒店等知名品牌。

這兩個(gè)商業(yè)，距離地塊都在直線約1.5公里，金融城商圈，則在直線約2.5公里，都需要開(kāi)車(chē)或小電驢。

2、廣棠片區(qū)連片開(kāi)發(fā)，預(yù)期高，兌現(xiàn)提速

目前來(lái)看，廣棠地塊最重要的變量，還是整個(gè)片區(qū)的開(kāi)發(fā)速度。

廣棠片區(qū)土地已經(jīng)基本完成征收，征地面積近40萬(wàn)平，是天河近十年最大規(guī)模的土地收儲(chǔ)。

結(jié)合我們?nèi)豪锏谋蟻?lái)看，廣棠地塊的進(jìn)度挺快的，和早前航拍相比，地塊內(nèi)部趨近于平整。

配合廣棠地塊的出讓條件，競(jìng)得人是要配建周邊道路的，還要建幼兒園、少年宮、農(nóng)貿(mào)肉菜市場(chǎng)等一系列社區(qū)配套。

廣棠地塊兩宗地，合計(jì)體量大約11萬(wàn)平，相當(dāng)于一個(gè)中型社區(qū)。

現(xiàn)在兩塊地又被同一家開(kāi)發(fā)商拿下了，那么社區(qū)、外立面、配套、產(chǎn)品會(huì)有整體的協(xié)調(diào)，往造城方向發(fā)展。

總之，廣棠地塊拍出去了，對(duì)片區(qū)會(huì)是一個(gè)從規(guī)劃到兌現(xiàn)的轉(zhuǎn)變。

再看地塊周邊，規(guī)劃和進(jìn)度都是挺清晰的，片區(qū)住宅用地并不多，目前就只有今天出讓的這兩塊。

整體開(kāi)發(fā)后，會(huì)以科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)為主，有超百萬(wàn)方的商辦：

北面，即地塊往北約400米能到54萬(wàn)平的人才公園：

板塊整體密度也是偏低的，住宅容積率為2.1，商業(yè)區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)容積率也就是在3-4.5之間，居住環(huán)境會(huì)更加安靜宜居。

另外，在交通上，斷頭路將打通，修建多條橫向和縱向的路網(wǎng)，和匯景新城、廣氮、金融城等直接相連。

等到天坤三路、棠德路、車(chē)陂路北延線等道路建成，地塊交通通達(dá)度也將進(jìn)一步提升。

3、地塊容積率僅2.1，平替版保利天瑞

和天瑞相比，這塊地的區(qū)位、氛圍固然低一檔，但是地塊距離廣園和科韻路有退距，容積率更低（保利天瑞容積率約2.93），能統(tǒng)籌同款省實(shí)學(xué)校。

比起天河?xùn)|新盤(pán)，廣棠地塊的位置又更核心，更靠近珠城和金融城，2.1的容積率、戶型設(shè)計(jì)能跟上新一代水平。

地價(jià)水平嘛，不功不過(guò)，樓面地價(jià)比保利航二西地塊高了1000元/平，但和前期宅地相比，是明顯更低的。

所以，地塊有條件去玩更多概念，做出更多可能性，比如金融城北、平替版保利天瑞，或者說(shuō)保利辰園湖境翻版。

當(dāng)然，更關(guān)鍵的，還是要看開(kāi)發(fā)商怎么去定位廣棠地塊的產(chǎn)品、價(jià)格。

參考保利天瑞，戶型為約113-268平，均價(jià)約8-10萬(wàn)/平，部分天地樓層小戶型，可以做到7字頭，總價(jià)850萬(wàn)左右能搞定。

天河壹品，在售面積約86-143平，均價(jià)約6-7萬(wàn)/平，現(xiàn)樓小戶型可以做到5字頭，480左右能上車(chē)。

廣棠地塊，做純改善或者有抗性，但如果做80-125平，板塔樓結(jié)合，總價(jià)控制在400萬(wàn)內(nèi)起步，讀省實(shí)天河學(xué)校，15分鐘到金融城。

你覺(jué)得夠不夠刺激呢？評(píng)論區(qū)說(shuō)說(shuō)。