珠城史詩級進(jìn)化開始了。

剛剛，SKP華南首店，正式官宣簽約落戶珠城馬場。

這昭示珠城的蛻變革新，拉開帷幕。

值得一提的是，在馬場出讓后，我們拿到了一份天河區(qū)政府發(fā)出的官方解讀文件，內(nèi)容非常重磅。

它將整個馬場規(guī)劃，以及未來珠城發(fā)展邏輯首次具象化呈現(xiàn)，讓人看到一個大趨勢：

已統(tǒng)治廣州20年的“宇宙中心”珠城，將迎來史詩級巨變。

珠城中軸在廣州的地位，將更加穩(wěn)固。

| 珠江新城CBD

｜廣州樓市發(fā)布 攝

珠城迎來“二次生長”

將誕生世界罕見的超級CBD

過去幾十年，從環(huán)市東到天河北，廣州每個CBD的輪動，周期普遍是20年。

但珠城，正在打破這一規(guī)律！

尤其馬場的到來，讓珠城看到了另一種可能。

作為珠城最后一塊成片開發(fā)的寶地，馬場改造的規(guī)格很高，定位「人民文體新客廳+國際商都消費(fèi)地」。

它由“國家院士級”陣容領(lǐng)銜操刀，并請來20多家全球頂尖團(tuán)隊(duì)共創(chuàng)，這在廣州城建史上堪稱罕見。

| 廣州樓市發(fā)布 制

因此，這是一個讓珠城再次偉大，價值繼續(xù)進(jìn)階的壯舉。

珠城，向世界罕見的超級CBD躍進(jìn)

過去珠城的煥新，基本是點(diǎn)狀式的打補(bǔ)丁。

像馬場這種一次性注入“頂奢百貨+高端酒店+特色體驗(yàn)”的做法，幾乎沒有。

以引入的“中國店王”SKP為例，就極具商業(yè)想象力。

北京SKP連續(xù)多年穩(wěn)居全國百貨單店銷售額榜首，2025年銷售額突破230億元，單店平效、客單價均領(lǐng)跑全球。

落地珠城后，它將直接帶動珠城時尚、會展、文旅、高端服務(wù)的升級，吸引全球高凈值人群與國際消費(fèi)客流集聚。

更有意思的是，公園嵌入式商業(yè)、國際頂奢酒店、花園式總部群落，對珠城的商業(yè)、辦公也是一次巨大顛覆。

它把珠城變成常態(tài)化高端消費(fèi)和社交發(fā)生地，坐實(shí)國際會客廳的形象。

| 廣州樓市發(fā)布 制

而中央公園到來，也補(bǔ)上了23公里“超級城市綠鏈”中的關(guān)鍵一環(huán)。

與被串聯(lián)起來的珠江公園、花城廣場、臨江公園、天河公園等，形成全球最長的城央綠鏈。

幫助珠城進(jìn)階為“公園里的CBD”，向巴黎拉德芳斯等世界一流CBD看齊。

它標(biāo)志著，珠城從過去的“可商、可業(yè)”，向“可游、可居、可留”縱深轉(zhuǎn)變。

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珠城中軸，廣州恒定的價值中心

馬場的煥新，本質(zhì)上是珠城肌理的迭代創(chuàng)新。

它是關(guān)于城市面貌、公共資源、人居形態(tài)、土地價值的集體式躍遷。

因此，它在樓市層面，揭示了一個重要意義：

珠城中軸作為城市價值中心的地位，將更加難以撼動。

如果仔細(xì)觀察，可以發(fā)現(xiàn)一個規(guī)律，廣州樓面價TOP10的地塊，有6塊分布在珠城中軸周邊。

其中，越靠近珠城中軸，地價就越高。

像珠城馬場，一出手就是廣州樓面價第一。

這種階梯式分布，充分說明：珠城中軸價值確定性，始終站在廣州最靠前的位置。

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因此，不單單是面粉價，珠城中軸的一二手房價格，也是位于整座城市的頂端。

全市3000萬級以上的豪宅數(shù)量，珠城的密度是最高的。

這說明，珠城中軸強(qiáng)者恒強(qiáng)的觀念，在開發(fā)商、高端買家當(dāng)中，已形成高度共識。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

也就是說，此前就站在城市頂端的珠城中軸豪宅——凱旋新世界，含金量還會水漲船高。

尤其是隨著珠城進(jìn)階加速，它還會率先得到資產(chǎn)反哺。

|凱旋新世界

｜廣州樓市發(fā)布 攝

踩中珠城風(fēng)口

凱旋新世界獨(dú)占先手優(yōu)勢

為什么是凱旋新世界？

如果說馬場是珠城最大的一宗綜合型地塊，那凱旋新世界就是珠城首屈一指的住宅社區(qū)。

無論是在物理空間，還是地段資源、圈層群體上，都代表了珠城最高水準(zhǔn)。

尤其是隨著珠城的“二次進(jìn)化”，這些價值會被進(jìn)一步放大。

凱旋新世界，代表CBD宜居優(yōu)越性

長期以來，凱旋新世界所代表的，就是珠城另一種生活高度。

不同于珠城大部分與高樓為鄰的項(xiàng)目，它同時掌握了CBD兩項(xiàng)最為稀有的生態(tài)資源——珠江+公園。

從社區(qū)北門出發(fā)，一路之隔就是珠江公園；穿過南門過條馬路，就是濱江公園。

而CBD各種總部大廈、辦公商務(wù)、商業(yè)消費(fèi)、生活休閑，也星羅棋布分布在它的生活半徑內(nèi)。

放眼當(dāng)下的珠城，除了凱旋新世界，你幾乎再找不出第二個類似的“都會生態(tài)豪宅”。

｜凱旋新世界航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

如今，隨著珠城向生態(tài)CBD靠攏，凱旋新世界的宜居性還在增強(qiáng)。

攤開地圖， 項(xiàng)目就在23公里“超級城市綠鏈”核心節(jié)點(diǎn)上。

珠江公園濃蔭綠意、縱觀南北的馬場中央公園、以及臨江公園生態(tài)，聚集成了一片“城央綠洲”。

與凱旋新世界的4.8萬方中央園林，形成“前江-中園-后綠洲”的格局。

也就是說，當(dāng)時代還在呼喚“低密好房”的時候，凱旋新世界已經(jīng)站在了“宜居性”的頂點(diǎn)。

|廣州樓市發(fā)布 制圖

限量級供應(yīng)的珠城！很難再有下個凱旋新世界

另一方面，馬場作為珠城的最后一塊宅地，說明珠城的進(jìn)化是存量提質(zhì)，對土地供應(yīng)還是嚴(yán)控。

珠城豪宅，不用擔(dān)心土地放量而被稀釋價值，凱旋新世界珠城頂豪地位，將很難被動搖。

|廣州樓市發(fā)布 制圖

對于凱旋新世界而言，它還有另一重信息：

類似凱旋新世界這種“大地塊+低密度+小高層為主”的非標(biāo)頂豪，將很難再有。

即便是剛出讓的馬場地塊，其土地硬件數(shù)據(jù)，也沒能復(fù)制凱旋新世界的先天條件。

放眼整個珠城，凱旋新世界占地11萬平，容積率2.82，以及4.8萬方中央園林，可以說遙遙領(lǐng)先。

凱旋新世界過去是珠城唯一，未來也還會是。

|廣州樓市發(fā)布 制圖

國際化生活社區(qū)，圈層含金量繼續(xù)上升

上述這些優(yōu)勢，其實(shí)最終都指向了另一個更高維度：

凱旋新世界本質(zhì)上鉚定的，是一份敬獻(xiàn)給頂豪階層的城市資產(chǎn)。

它在圍合式社區(qū)內(nèi)配置的所有配套，都是“國際人文生活”系統(tǒng)的一部分。

比如中央園林，通過空中連廊把高端配套、潮奢生活等無縫鏈接起來，讓生活變得更有私密、充滿儀式感，契合富人追求的CBD立體慢生活。

將國際時尚與生活融合的廣粵天地、廣粵會，更是把社區(qū)變成了廣州塔尖會客廳。

在這里，家與世界的距離，不再是涇渭分明。

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這種獨(dú)樹一幟的生活方式，也為廣州留住了大量有城市影響力的人物。

包括駐穗領(lǐng)館外交官、世界500強(qiáng)高管、獨(dú)角獸企業(yè)創(chuàng)始人等世界塔尖圈層，都在為它停留。

因此，我們可以注意到這樣一個現(xiàn)象：

經(jīng)過多年沉淀，凱旋新世界的圈層純度與規(guī)模，幾乎超過了珠城任何一個豪宅項(xiàng)目。

有相同積淀的頂豪社區(qū)，高端人群規(guī)模沒有它龐大；規(guī)模比它大的社區(qū)，圈層又沒它純粹。

這份靠天賦沉淀出來的優(yōu)勢，顯然是別人很難學(xué)到的。

｜廣粵天地實(shí)景圖

更關(guān)鍵的是，按照官方規(guī)劃，馬場地塊內(nèi)嵌入，是一個世界性的“超級綜合體”。

這對追求“既要核心地段，又要頂級產(chǎn)品，更要未來價值”的高凈值改善群體而言，吸引力會繼續(xù)加強(qiáng)。

也就是說，凱旋新世界圈層壁壘，會越來越牢固，傳世資產(chǎn)的屬性，將日久彌新。

高端市場回暖

珠城迎來換倉時間表

一直以來，樓市君曾反復(fù)強(qiáng)調(diào)一個觀點(diǎn)——

城市迭代，往往伴隨著資產(chǎn)籌碼的洗牌。

目前，市場信心和城市發(fā)展信心的重塑，正在破除觀望情緒，出現(xiàn)兩大換倉信號。

首先，珠城豪宅全面升溫，高端購買力加速進(jìn)場，市場信心回歸。

數(shù)據(jù)顯示，今年1月珠城二手成交83套，同比漲幅超70%，多小區(qū)價格回升2025年高位。

| 廣州樓市發(fā)布 制

新房方面，1月至今凱旋新世界老業(yè)主、珠城置換客在項(xiàng)目相繼買入建面約277方花園洋房，更有買家在節(jié)前搶閘買入。

這些無一不在印證：嗅覺敏銳的富人，已經(jīng)開始行動。

| 項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)拍圖

其次，官方全力加碼，珠城的想象力遠(yuǎn)沒有到頂。

馬場地塊拍賣，其實(shí)已經(jīng)宣示了官方力挺的態(tài)度。

要知道，236億只是地價只是開始，按開發(fā)規(guī)模，馬場的總投資預(yù)計超過500億。

巨量真金白銀的投入，表明官方繼續(xù)做大做強(qiáng)珠城的決心。

而在前幾天，天河的高質(zhì)量發(fā)展大會，也明確珠城CBD將繼續(xù) 提質(zhì)升級， 極核引領(lǐng)天河的定位。

這些做法，都在指向一件事：

珠城的城市價值，還有很大的向上空間。

所以，想買入凱旋新世界的朋友，請記住一句話——最好機(jī)會是10年前，其次就是現(xiàn)在。

當(dāng)珠城轉(zhuǎn)動跨時代齒輪，珠城價值重估才剛開始，正是新一輪周期起點(diǎn)。

｜凱旋新世界航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

凱旋新世界不只是國際社區(qū)，更是珠城迭代的一部分，是珠城資產(chǎn)價值二次爆發(fā)的受益者。

我們了解到，當(dāng)前項(xiàng)目建面約277-835方「傳世尊邸」壓軸推新，建面約172-254方藏品持續(xù)熱銷，基本上買一套少一套。

畢竟，嘗過財富增值的富人都明白，只有站在城市進(jìn)化最前沿的資產(chǎn)，才能穿越周期，成為真正的價值恒產(chǎn)。

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