近日，華南城控股有限公司清盤進(jìn)程顯著加速。香港交易所公告顯示，華南城通過其間接全資附屬公司，以2.17億元的總價(jià)，出售了位于哈爾濱的兩處地產(chǎn)項(xiàng)目100%股權(quán)。

　　在港交所緊急停牌前，華南城股價(jià)報(bào)0.107港元，單日下跌1.83%，市值僅剩12.24億港元，較歷史高點(diǎn)蒸發(fā)逾98%。此次清盤申請(qǐng)由債權(quán)人花旗國(guó)際發(fā)起，直接導(dǎo)火索是華南城未能償還2024年4月到期的3.06億美元優(yōu)先票據(jù)欠款。

　　債務(wù)黑洞，自救失敗

　　華南城的財(cái)務(wù)崩塌早有預(yù)兆。家居新范式發(fā)現(xiàn)，2024年年報(bào)顯示，公司全年歸屬母公司凈虧損近90億港元，為上市以來首次大額虧損。

　　截至去年底，華南城違約借款規(guī)模達(dá)157.42億港元，涉及有息負(fù)債本金及利息未按期償還，并觸發(fā)交叉違約條款，導(dǎo)致另外3.75億港元負(fù)債被要求立即償還。而現(xiàn)金及等價(jià)物僅剩0.41億港元。

　　同時(shí)，華南城還面臨著美元債連鎖雪崩。華南城在2024年面臨5只美元債集中兌付，總額達(dá)11.99億美元。

　　審計(jì)機(jī)構(gòu)拉響警報(bào)。安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所作為華南城獨(dú)立核數(shù)師，對(duì)財(cái)報(bào)出具“無法表示意見”的罕見警示，暴露其財(cái)務(wù)體系幾近失控。

　　盡管華南城在5月19日的聆訊中成功將清盤呈請(qǐng)延期三個(gè)月。但法官陳靜芬在裁決中指出，該公司歷經(jīng)數(shù)月談判，重組方案仍未能獲得債權(quán)人足夠支持，法律程序已無延期余地。

　　自救他救，終難逆局

　　華南城并非坐以待斃。2022年5月，深圳特區(qū)建發(fā)集團(tuán)斥資19.095億港元戰(zhàn)略入股，以每股0.57港元認(rèn)購33.5億股新股，獲得29.28%股權(quán)成為第一大股東。這一動(dòng)作曾被視為“國(guó)資救民企”的范本。

　　此后，其曾推出一攬子救援計(jì)劃力圖扭轉(zhuǎn)局面。包括宣布計(jì)劃發(fā)起總規(guī)模高達(dá)110億元的股權(quán)投資基金，旨在為華南城旗下尚具價(jià)值的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目注入“活水”;選定南昌、鄭州、南寧等城市的7個(gè)關(guān)鍵在建項(xiàng)目率先激活。

　　此外，家居新范式發(fā)現(xiàn)，還著力推動(dòng)組建大型銀團(tuán)貸款，目標(biāo)是以成本更低的新融資置換華南城存續(xù)的高息債務(wù)，承諾顯著降低融資成本并優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　但系列動(dòng)作并未能逆轉(zhuǎn)華南城寒冬。房地產(chǎn)大行業(yè)流動(dòng)性枯竭，疊加華南城商業(yè)模式固有缺陷，最終使救援努力付諸東流。

　　震蕩余波，地產(chǎn)轉(zhuǎn)型困局何解

　　作為曾經(jīng)中國(guó)商貿(mào)物流園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的標(biāo)桿企業(yè)，華南城在全國(guó)運(yùn)營(yíng)園區(qū)10萬商戶，直接帶動(dòng)就業(yè)33萬人，累計(jì)貢獻(xiàn)稅收約200億元人民幣。其突然清盤將對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生多重沖擊。

　　一是產(chǎn)業(yè)鏈連鎖反應(yīng)。商戶經(jīng)營(yíng)、供應(yīng)鏈結(jié)算、配套服務(wù)商賬款面臨中斷風(fēng)險(xiǎn)，可能引發(fā)局部債務(wù)鏈崩塌;二是民生壓力加劇。依賴華南城園區(qū)就業(yè)的數(shù)十萬家庭生計(jì)承壓。

　　更深遠(yuǎn)的影響在法律實(shí)踐層面。自2021年房企危機(jī)爆發(fā)以來，香港法院已向內(nèi)地房企業(yè)發(fā)出至少6份清盤令，恒大、華南城等大型案例的跨境清盤操作，成為處理中資企業(yè)國(guó)際債務(wù)的司法模板。

　　華南城的興衰濃縮了中國(guó)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的陣痛。家居新范式發(fā)現(xiàn)，其起家的“商貿(mào)物流園”模式曾被譽(yù)為“深圳平湖奇跡”，但電商革命顛覆了傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)生態(tài)，商戶流失導(dǎo)致租金收益銳減。依賴物業(yè)銷售回款支撐長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的模式，在行業(yè)下行期暴露致命缺陷，這是華南城現(xiàn)金流錯(cuò)配痼疾。

　　行業(yè)反思已迫在眉睫。傳統(tǒng)“以售養(yǎng)租”路徑失效，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商亟需重構(gòu)收入模式——輕資產(chǎn)輸出、數(shù)據(jù)服務(wù)、供應(yīng)鏈金融等方向或成破局關(guān)鍵。

　　結(jié)語

　　從“平湖奇跡”到“清盤樣本”，華南城23年的興衰軌跡，揭示了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在現(xiàn)金流錯(cuò)配中的脆弱性，也暴露出在行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)前，任何單點(diǎn)救援模式在資源輸入、決策響應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)上的結(jié)構(gòu)性局限。這是華南城的609億港元債務(wù)困局，更是中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一道難題。