城市更新賽道上，深圳正在換擋提速，一批“沉睡”已久的舊改項(xiàng)目被果斷清退。

十月的最后一天，深圳寶安區(qū)新安街道107發(fā)展帶翻身片區(qū)（三）城市更新單元計(jì)劃正式宣告失效，這已是近年來深圳第31個(gè)因更新計(jì)劃失效被踢出改造清單的項(xiàng)目。

與此同時(shí)，寶安區(qū)107發(fā)展帶潭頭片區(qū)城市更新單元、福田區(qū)梅林街道東林工業(yè)區(qū)城市更新單元等項(xiàng)目也相繼折戟沉沙。

這些項(xiàng)目的失敗，顯露出深圳城市更新背后的復(fù)雜博弈。

它們或因規(guī)劃未獲批，或因未能按時(shí)確認(rèn)實(shí)施主體，最終在嚴(yán)格的時(shí)限政策下被迫出局。

翻身片區(qū)的舊改夢(mèng)碎

寶安區(qū)新安街道107發(fā)展帶翻身片區(qū)（三）城市更新單元的失敗，一場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)三年的努力化為泡影。

這個(gè)項(xiàng)目自2022年10月27日被納入《2022年深圳市寶安區(qū)城市更新單元計(jì)劃第三批計(jì)劃》，給予了3年的計(jì)劃有效期。

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目擬拆除范圍用地面積25049平方米，擬更新方向?yàn)榫幼?、商業(yè)等功能。

由深圳市鴻廣源投資有限公司負(fù)責(zé)申報(bào)，據(jù)工商資料顯示，這家公司由深圳市鴻榮源企業(yè)發(fā)展集團(tuán)和廣興源投資分別控股60%和40%。

兩大開發(fā)商聯(lián)手，本應(yīng)實(shí)力雄厚。

鴻榮源集團(tuán)在深圳開發(fā)過前海鴻榮源中心、壹方中心等多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目；廣興源投資在深圳早年也有圣拿威·灣美花園、寶安互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地等項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。

盡管如此，項(xiàng)目在計(jì)劃有效期內(nèi)仍未能完成更新單元規(guī)劃的報(bào)批工作，最終在2025年10月26日有效期結(jié)束后正式失效。

按照官方公告，該項(xiàng)目“不再開展后續(xù)相關(guān)工作及辦理相關(guān)手續(xù)”，如需實(shí)施城市更新，必須重新進(jìn)行計(jì)劃申報(bào)，此前政府的核查與審批不再作為今后工作的依據(jù)。

深圳舊改加速“清退”

翻身片區(qū)的失敗并非孤例。

據(jù)樂居不完全統(tǒng)計(jì)，官方正式公示過的失效舊改清單，就超過了30個(gè)，僅107發(fā)展帶上，就有5個(gè)項(xiàng)目已被清理出改造計(jì)劃。

在一個(gè)多月前，9月12日寶安區(qū)107發(fā)展帶潭頭片區(qū)城市更新單元也宣布失效。

這個(gè)項(xiàng)目規(guī)模更為龐大，擬拆除范圍用地面積高達(dá)69.8萬平方米，原計(jì)劃由華潤(rùn)集團(tuán)打造華潤(rùn)未來產(chǎn)業(yè)園。

更引人關(guān)注的是，深圳出現(xiàn)了“首個(gè)已獲批專項(xiàng)規(guī)劃但因超期未實(shí)施而被調(diào)出更新計(jì)劃”的項(xiàng)目——福田區(qū)梅林街道東林工業(yè)區(qū)城市更新單元。

這一項(xiàng)目早在2020年2月就納入城市更新計(jì)劃，同年9月取得城市更新單元規(guī)劃批復(fù)，原計(jì)劃更新為新型產(chǎn)業(yè)、教育設(shè)施等功能，規(guī)劃建筑面積13.52萬平方米。

東林工業(yè)區(qū)城市更新單元現(xiàn)狀。樂居攝2025.07

然而，到2023年，申報(bào)主體中交城市更新公司僅完成了2戶簽約，其余7戶權(quán)利人均未簽約，其中建筑面積占比51.2%的2戶業(yè)主明確不參與更新。

這導(dǎo)致項(xiàng)目無法達(dá)到深圳城市更新條例要求的“雙三分之二以上”權(quán)利主體同意的門檻，最終在2025年7月被正式取消資格。

令人意想不到的是，如今這個(gè)項(xiàng)目搖身一變，成為了住宅用地。

10月22日，深圳規(guī)自局福田局發(fā)布該用地規(guī)劃調(diào)整的通告，該城市更新部分用地，正式由M0地塊調(diào)整為R2用地，成為純居住地塊。

調(diào)整后，建筑面積18550平方米，容積率3.7，其中居住及便民設(shè)施建筑面積15480平方米，容積率僅3.1。

從最開始的整盤規(guī)劃容積率9.97，一下子調(diào)整至3字頭，跨度十分大。

政策利劍與市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)

這些項(xiàng)目的集中失效，背后是深圳日益嚴(yán)格的城市更新監(jiān)管政策。

深圳市2025年4月9日實(shí)施的《關(guān)于規(guī)范城市更新實(shí)施工作的若干意見》明確規(guī)定，各區(qū)政府應(yīng)“審慎新增城市更新單元計(jì)劃”，并對(duì)項(xiàng)目可實(shí)施性進(jìn)行研究，不具備可實(shí)施性的項(xiàng)目應(yīng)按程序公告失效。

更重要的是，深圳引入了 “三級(jí)時(shí)限”機(jī)制，給舊改戴上“緊箍咒”：

自計(jì)劃公告起1年內(nèi)未完成土地信息核查和規(guī)劃報(bào)批的；自規(guī)劃批準(zhǔn)之日起2年內(nèi)項(xiàng)目首期未確認(rèn)實(shí)施主體的；自實(shí)施主體確認(rèn)之日起1年內(nèi)未辦理用地出讓手續(xù)的——一旦觸發(fā)，項(xiàng)目將被清理出城市更新計(jì)劃。

在深圳加速“清退”背后的機(jī)制下，大家可以判斷出來：

東林工業(yè)區(qū)項(xiàng)目正是觸碰了第二條紅線——自規(guī)劃批準(zhǔn)之日起兩年內(nèi)未確認(rèn)實(shí)施主體。

而翻身片區(qū)和潭頭片區(qū)則是在三年計(jì)劃有效期內(nèi)未完成規(guī)劃審批。

這些項(xiàng)目的失敗，反映了深圳城市更新面臨的現(xiàn)實(shí)困境，釘子戶、行業(yè)調(diào)整、資金鏈吃緊……這些都大大延緩了舊改進(jìn)程。

在某社交平臺(tái)上，拖欠過渡安置費(fèi)、回遷遙遙無期的案例，多不勝數(shù)，其中還有大牌房企在核心區(qū)舊改項(xiàng)目。

在眼下的城市更新領(lǐng)域，深圳房企都有一本賬：商業(yè)占比多、回遷比例大、利潤(rùn)薄弱的舊改，動(dòng)得快，死得更快……

“以不變應(yīng)萬變”，成為行業(yè)共識(shí)。

失敗之后的出路

老話說，塞翁失馬焉知非福。

東林工業(yè)區(qū)更新項(xiàng)目讓我們看到，被清退的項(xiàng)目，也許還有一線生機(jī)。

深圳市在《關(guān)于規(guī)范城市更新實(shí)施工作的若干意見》中也提出了一系列支持措施，包括“加大城市更新項(xiàng)目融資支持力度”、“建立房票制度”等，以促進(jìn)條件成熟的項(xiàng)目推進(jìn)。

東林工業(yè)區(qū)失敗后迅速調(diào)整規(guī)劃獲得重生，翻身片區(qū)和潭頭片區(qū)則可能面臨更漫長(zhǎng)的不確定性。

深圳城市更新不再允許項(xiàng)目無限期拖延，只有那些真正具備實(shí)施能力、能夠快速推進(jìn)的項(xiàng)目，才能在這場(chǎng)新的淘汰賽中存活下來。

對(duì)于深圳“房票”，大家還在期待，誰會(huì)是首個(gè)吃螃蟹的項(xiàng)目？