今日（2025.10.20），成都市公共資源交易中心官網(wǎng)正式掛出青羊區(qū) 11 月土拍公告，其中4宗將于11.19日上午集中出讓，位于蔡橋街道的 100 畝商業(yè)地塊及連帶的兩塊住宅用地引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注 —— 這意味著流傳近 2 年的 “青羊蔡橋大悅城” 傳聞，終于迎來了兌現(xiàn)的關(guān)鍵窗口期。

根據(jù)公告信息，此次出讓的蔡橋商業(yè)地塊組合位置優(yōu)越，緊鄰地鐵 4 號(hào)線蔡橋站，可與地鐵站直接接駁，周邊已聚集中國鐵建錦樾、綠地新里城、中國鐵建青羊樾府、建發(fā)央著等多個(gè)成熟住宅小區(qū)，常居人口已達(dá)十萬級(jí)。

作為青羊新城核心發(fā)展區(qū)域，蔡橋街道自 2019 年掛牌以來，憑借充足的可開發(fā)土地資源成為青羊區(qū)重點(diǎn)布局板塊，此次三塊商業(yè)用地的集中推出，被業(yè)內(nèi)解讀為區(qū)域商業(yè)配套補(bǔ)短板的重要舉措。

圖源青羊官微

事實(shí)上，關(guān)于大悅城落地蔡橋的傳聞早在 2024 年初就已發(fā)酵。2024 年 2 月青羊區(qū)城市投資價(jià)值推介會(huì)上，該 100 畝商業(yè)地塊就已出現(xiàn)在重點(diǎn)推介名單中，當(dāng)時(shí)便有消息人士透露地塊或由大悅城摘得。

圖源機(jī)遇青羊

如今地塊正式掛牌，讓沉寂已久的傳聞再度升溫，不少市民期待 11 月 19 日的土拍能揭曉最終答案。

此次土拍的背后，是青羊區(qū)對(duì)高端商業(yè)的迫切渴望！作為成都中心城區(qū)，青羊區(qū)雖擁有 399 棟 2000 平方米以上的商務(wù)商業(yè)載體，以及 28 棟稅收超億元樓宇，但高端商業(yè)供給一直是明顯短板。目前區(qū)域內(nèi)的鵬瑞利青羊廣場(chǎng)、青羊萬達(dá)等商業(yè)體以大眾化消費(fèi)為主，缺乏具備品牌號(hào)召力的高端商業(yè)綜合體，難以滿足居民日益提升的消費(fèi)需求。

尤其是蔡橋所在的青羊新城板塊，盡管住宅開發(fā)已進(jìn)入迭代升級(jí)階段，但規(guī)模商業(yè)長期處于空白狀態(tài)，無法匹配區(qū)域改善型居住群體的消費(fèi)能級(jí)。

航空國創(chuàng)中心產(chǎn)業(yè)園，圖源自封面新聞

為破解這一困境，青羊區(qū)近年推出 “百樓煥新” 計(jì)劃，通過最高 1000 萬元的補(bǔ)貼激勵(lì)商業(yè)載體升級(jí)，并成立由 27 個(gè)部門組成的工作專班推進(jìn)高端商業(yè)落地，蔡橋商業(yè)綜合體正是計(jì)劃中的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。而大悅城作為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的標(biāo)桿品牌，其打造的北京朝陽大悅城、上海靜安大悅城等項(xiàng)目均成為城市商業(yè)地標(biāo)，若能成功入駐，將有效填補(bǔ)青羊高端商業(yè)的空白，為區(qū)域商業(yè)能級(jí)提升注入強(qiáng)勁動(dòng)力。

2023年成都主要商業(yè)項(xiàng)目業(yè)績排名，源自封面新聞

說點(diǎn)與眾不同的，翻看過 2023 年成都主要商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)績排名，有兩組對(duì)比格外扎眼：

一是青羊區(qū)在 TOP30 榜單里的 “孤單”—— 全區(qū)僅青羊萬達(dá) 1 個(gè)項(xiàng)目上榜，更關(guān)鍵的是，它的業(yè)績和榜單前十項(xiàng)目比起來，差距直接被拉到 “斷層級(jí)”，完全不在同一競爭梯隊(duì)；

二是仔細(xì)看這份更核心的頭部榜單，錦江、武侯、高新、成華、溫江、天府新區(qū)等都有項(xiàng)目穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)席位，唯獨(dú)青羊區(qū)成了 “空白區(qū)”。

但這里要拋出一組更值得琢磨的數(shù)據(jù)：青羊區(qū)的人均 GDP 其實(shí)并不低，甚至高于其中部分區(qū)域（鑒于時(shí)間，具體數(shù)據(jù)這里不展開細(xì)算，后面等土拍確定后具體張開聊）。

兩組數(shù)據(jù)一對(duì)照，結(jié)論其實(shí)很明顯：青羊區(qū)并沒有留住本地人的高端消費(fèi)需求。說直白點(diǎn)，青羊區(qū)的消費(fèi)力沒有留在區(qū)內(nèi)循環(huán)，反而大量外流 —— 本地人的高端購物、休閑消費(fèi)，最終成了為其他區(qū)商業(yè)業(yè)績 “做貢獻(xiàn)” 的主力軍。

當(dāng)然，11 月 19 日的土拍已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，這場(chǎng)關(guān)乎青羊商業(yè)格局重塑的土地出讓，能否讓流傳兩年的大悅城傳聞塵埃落定？我們拭目以待。

【免責(zé)聲明】 ：本文提及的 2023 年成都商業(yè)項(xiàng)目業(yè)績排名、青羊區(qū)及其他區(qū)域 GDP、常住人口等數(shù)據(jù)，均參考公開市場(chǎng)信息與行業(yè)報(bào)告，僅為客觀呈現(xiàn)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀所用，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性以官方最終發(fā)布版本為準(zhǔn)，本文不對(duì)數(shù)據(jù)的完整性、時(shí)效性作絕對(duì)擔(dān)保；文中關(guān)于 “青羊區(qū)消費(fèi)外流” 的觀點(diǎn)，系基于數(shù)據(jù)對(duì)比形成的分析判斷，僅代表對(duì)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)象的客觀解讀，不構(gòu)成投資建議、消費(fèi)引導(dǎo)或政策預(yù)判；任何單位或個(gè)人依據(jù)本文內(nèi)容進(jìn)行決策或行動(dòng)時(shí)，應(yīng)自行核實(shí)相關(guān)信息并承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，本文作者及發(fā)布方不對(duì)因使用本文內(nèi)容導(dǎo)致的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

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