上半年，我因?yàn)锳I智能體的項(xiàng)目頻繁往返于上海張江。

每次項(xiàng)目遇到問題的時(shí)候，我就在張江的科學(xué)家路上散散步。

我喜歡張江。

什么都在下行的時(shí)代里，它身上有種難得的“上行期的昂揚(yáng)”。

在張江，

我們只談將來，不講過去。

2021年的最后一個(gè)月，上海益江路的盡頭，是一個(gè)叫“玉蘭香苑”的小區(qū)。

防疫人員宣布即將封控玉蘭香苑的當(dāng)天傍晚，小區(qū)外一臺(tái)臺(tái)電腦正通過閃送蜂擁而入。穿著睡衣的工程師們，正連夜把合租房改造成數(shù)據(jù)中心。

玉蘭香苑，不產(chǎn)花香，只產(chǎn)代碼。不養(yǎng)閑人，專收硅農(nóng)。

封控那天，上海在下雨。

有人說，這是中國(guó)半導(dǎo)體的半壁江山在哭泣。

7000戶的張江玉蘭香苑，一半的住戶都在從事芯片行業(yè)。

從玉蘭香苑出門，20分鐘就能抵達(dá)全球70%以上的半導(dǎo)體大廠。

1/5的中國(guó)芯片，從張江走向世界； 全球TOP10芯片設(shè)計(jì)企業(yè)，7家在張江設(shè)立總部或研發(fā)中心； 全球排名前5的芯片企業(yè)，2家在張江設(shè)立總部：中芯國(guó)際和華虹集團(tuán)； 全球排名前10的半導(dǎo)體裝備企業(yè)中， 6家在此設(shè)立地區(qū)總部或研發(fā)中心。

每天在樓道里與你擦肩而過的，既可能是某個(gè)7nm芯片的前端設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人，也可能是某AI加速器的核心驗(yàn)證工程師。從芯片設(shè)計(jì)制造到封裝測(cè)試，從寒武紀(jì)到中芯國(guó)際……中國(guó)半導(dǎo)體的全產(chǎn)業(yè)鏈，在這里完成閉環(huán)。

誰能想到，

中國(guó)半導(dǎo)體的耶路撒冷，在一個(gè)20年樓齡的老破小里。

如果你是一家生物醫(yī)藥公司，研發(fā)了一款能救命的藥，但臨床試驗(yàn)還要等3年，病人等不起怎么辦？

張江的答案是：先用！

2025年4月，張江直接把“同情用藥”寫進(jìn)地方法規(guī)——重癥患者經(jīng)倫理審查和知情同意后，可以提前使用試驗(yàn)階段的救命藥。

過去五年——

張江累計(jì)誕生了20個(gè)1類創(chuàng)新藥，全國(guó)占比20%。全球藥械10強(qiáng)，超2/3在張江布局。全國(guó)醫(yī)藥百強(qiáng)，超40%也在張江。細(xì)胞與基因治療臨床試驗(yàn)項(xiàng)目，占全國(guó)1/6。

有人問，

張江為什么這么牛，為什么能成為中國(guó)藥谷？

靠的就是膽大！

只要于國(guó)于民有利，干就完了。

張江科技園內(nèi)部，有以科學(xué)家命名的道路體系。橫豎一共18條路，東西向以中國(guó)科學(xué)家命名，南北向是外國(guó)科學(xué)家。

這些科學(xué)家路上，星羅密布般散落著一家家賊牛逼的企業(yè)：群星閃耀。

祖中之路上，

有全球領(lǐng)先的200毫米晶圓企業(yè)華虹宏力，你手機(jī)里的芯片可能就來自華鴻的集成；國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的文本智能處理企業(yè)達(dá)觀數(shù)據(jù)；國(guó)內(nèi)5G芯片領(lǐng)頭企業(yè)展訊科技。

華佗路上，

有賽博華佗、專注醫(yī)療康復(fù)智能機(jī)器人的傅里葉，下肢外骨科機(jī)器人可以幫助癱瘓病人擺脫輪椅；

居里路上，

有全球領(lǐng)先專注于心衰領(lǐng)域的原研藥研發(fā)企業(yè)澤生科技；

牛頓路上，

有國(guó)內(nèi)第一家藥物支架生產(chǎn)商，讓心臟支架完成國(guó)產(chǎn)化替代、把進(jìn)口支架價(jià)格打下來的微創(chuàng)醫(yī)療……

這是中國(guó)唯一的【以改變?nèi)祟愖呦虻目茖W(xué)家名字】來命名的城市道路體系。

這說明了一個(gè)問題——

張江在成立之初，就是要傳承科學(xué)精神。

于國(guó)于民、建功立業(yè)。

關(guān)鍵是，

還干成了！

細(xì)心的朋友，可能看到前面的玉蘭香苑，就已經(jīng)忍不住去網(wǎng)上查了：

究竟是什么神仙小區(qū)，能住進(jìn)去中國(guó)半導(dǎo)體的半壁江山？

查完了，失望不？

原來中國(guó)半導(dǎo)體的耶路撒冷，竟然是個(gè)2004年建成的動(dòng)遷房。

嗯，老破小。

為什么張江的工程師們都擠在這樣的老破小里？

張江的住宅太少了、太稀缺了。

前期規(guī)劃中，張江被定位為了相對(duì)純粹的產(chǎn)業(yè)板塊，居住用地一度僅占建設(shè)用地的15.3%。

即便在這種情況下，張江板塊內(nèi)除了湯臣豪園等極個(gè)別商品房之外，大多都是老公房、動(dòng)遷房。如玉蘭香苑、張江一村、交江大樓等。

之前的《張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃》規(guī)劃中——

張江新增住宅面積約920萬㎡，其中890萬㎡用于租賃住宅，留給商品房的只有約30萬方。

商品房用地，僅占15%。

不僅住宅用地少，甚至綠化用地也很少。

張江很好，但它只有班味兒，沒有人味兒。

這篇流淌著光榮與夢(mèng)想的土地上，之前太多的空間被讓渡給了大國(guó)崛起的光榮與偉大，而留給【偉大的人】的生活空間，太少太少。

于是，

張江變局了——

對(duì)標(biāo)美國(guó)硅谷，開啟【生態(tài)+科創(chuàng)】模式。

提到硅谷，大家可能首先想到的是數(shù)不盡的科技公司。但是，硅谷除了蘋果總部等大廠外，還有比科技公司更密集的：城市公園綠地。

一條32公里長(zhǎng)、200-400米寬的coyote creek廊道和超200個(gè)城市公園，斜穿過整個(gè)硅谷區(qū)域。生態(tài)廊道內(nèi)，與公園共舞的是硅谷的高端住宅區(qū)：常青谷（Evergreen）：

定向服務(wù)于在硅谷工作的科技從業(yè)者、創(chuàng)業(yè)者和風(fēng)投企業(yè)家。

科創(chuàng)在硅谷，生活在Ecergreen。

最新的張江科學(xué)城規(guī)劃中，對(duì)標(biāo)硅谷“Coyote Creek廊道”，在橫沔也做出來一個(gè)G13生態(tài)綠道。

長(zhǎng)約8公里，寬約500米，水域面積超12%，核心區(qū)域還有約10公頃的中央公園，串聯(lián)張江核心區(qū)與浦東迪士尼度假區(qū)：這就是張江版的“Coyote Creek廊道”。

硅谷的城市架構(gòu)是：科創(chuàng)在硅谷，生活在Ecergreen。而對(duì)標(biāo)硅谷的張江，它的城市架構(gòu)未來大概率將是——

科創(chuàng)生活雙核心，科創(chuàng)在園區(qū)，生活在綠廊。

說實(shí)話，

調(diào)整之后的張江規(guī)劃，已經(jīng)足夠的好。

但遺憾的是，

由于張江的開發(fā)已經(jīng)過于成熟，居住用地和住宅的供應(yīng)仍然極少。

張江核心區(qū)、張江版的圣何塞上，依舊只有一個(gè)樓盤：張江金茂府。

講到張江金茂府之前，我想先給大家看一組圖片。

第一張照片，是張江金茂府的實(shí)景航拍圖。

第二張照片，是站在張江金茂府138㎡戶型的廚房拍的實(shí)景圖。

這兩張照片，你們第一眼能看到什么？

陸家嘴的三件套！

對(duì)，這就是上海！

第二眼呢？

張江科學(xué)之門！

對(duì)，這就是張江！

第三眼呢？

滿眼的綠色！

對(duì)，這就是張江科學(xué)城核心區(qū)內(nèi)唯一一處能看到大片生態(tài)景觀的板塊！

這就是張江版的“硅谷Coyote Creek廊道”。

看完這些，可能關(guān)于張江金茂府的區(qū)位已經(jīng)不需要多講了：這就是上海，這就是張江。

如果你還不敢肯定，那就不妨再看第二張圖——

張江金茂府的附近，有三條地鐵線。每條地鐵線，都不一般。

21號(hào)線，上海的超級(jí)換乘王，可以換乘8條核心線，通達(dá)70%的上海核心區(qū)；27號(hào)線，連接陸家嘴和張江科創(chuàng)核心區(qū)，全程23分鐘；機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線，15分鐘到張江和浦東機(jī)場(chǎng)、30分鐘到虹橋機(jī)場(chǎng)。

這三條地鐵網(wǎng)絡(luò)，意味著什么？

住在張江金茂府，就可以與世界、與上海、與張江無縫連接在一起。

上班？

30分鐘，就能到張江科創(chuàng)園和陸家嘴；

出差？

30分鐘，就能干到浦東和虹橋，想飛哪飛哪，想從哪個(gè)機(jī)場(chǎng)飛就從哪個(gè)機(jī)場(chǎng)；

去核心城區(qū)？

60分鐘，就能干到一半以上的上海各個(gè)核心區(qū)。

這條地鐵網(wǎng)絡(luò)，就是上海決策層用海量投入的大基建來宣告——

這是中國(guó)硅谷，這是張江的生態(tài)未來和居住未來。

當(dāng)然，要靠以上這些去實(shí)現(xiàn)【科創(chuàng)在園區(qū)，生活在綠廊】，依舊不夠！

幸好還有金茂。

在上海，有一種價(jià)值叫金茂府。

下面這張圖，是各個(gè)金茂府的溢價(jià)表現(xiàn)。

對(duì)比周邊其他二手，金茂府普遍溢價(jià)30%以上。

金茂的溢價(jià)能力體現(xiàn)在哪里？

科技系統(tǒng)：衡溫、衡濕、衡氧、衡靜、衡潔。

這些東西，講起來各種參數(shù)指標(biāo)很復(fù)雜。

作為金茂的業(yè)主，我個(gè)人就充滿主觀的說幾句話：

它能做到一條夏涼被，度過一年四季，連五星級(jí)酒店都很難做到。零下10度的冬天，金茂能保證室內(nèi)溫度25℃的同時(shí)，濕度還能在30%-60%，不干不躁。常年受鼻炎困擾的我，在金茂府的室內(nèi)最舒服。只要住過金茂的房子，就很難習(xí)慣其他房子。

雖然主觀，但就是我的真實(shí)感受。

而張江金茂府，是浦東唯一一個(gè)金茂府，也是金茂3.0、滿配12大科技系統(tǒng)的金茂府。

以上這些，還不夠！

依舊無法實(shí)現(xiàn)【科創(chuàng)在園區(qū)，生活在綠廊】。

于是，

張江金茂府更大的價(jià)值來了！

張江的住宅市場(chǎng)，除了前面提到的供應(yīng)極少之外，還有個(gè)特別明顯的特征：

居住密度大、改善產(chǎn)品少。

張江90%以上的住宅，都是容積率在2.0以上的中高層。容積率1字頭的洋房，幾乎沒有。而二手市場(chǎng)中， 900-1100萬總價(jià)段的四房供不應(yīng)求，供求比只有不到1.0。

張江金茂府的出現(xiàn)，恰好填補(bǔ)了這些缺口。

它不僅是張江最稀缺的純洋房社區(qū)，容積率只有1.6。主力產(chǎn)品還是張江最稀缺的、總價(jià)在900-1100萬的四房。

這倆疊加在一起，就是倆字兒：稀缺。

除此之外，

在張江上班的科學(xué)家們，日常休閑社交所需要的會(huì)所，它有！

涵蓋健身房、瑜伽室、泳池、下沉水院……

張江板塊最急缺的、滿足日常生活的商業(yè)集群，它也有！

不僅有，還是集休閑、體驗(yàn)、生態(tài)于一體的約20萬方的高端濱水商業(yè)。

講到這里，大家就能明白張江金茂府的價(jià)值了：

它就是張江未來20年規(guī)劃變革的支點(diǎn)。

——張江將自此從單一科創(chuàng)核心，逐步成長(zhǎng)為【科創(chuàng)+生態(tài)+居住+生活】的城市副中心。

科創(chuàng)在張江，正在被拓展為：科創(chuàng)在園區(qū)，生活在綠廊，生活也在金茂。

也只有這樣，

才能真正把人才留在張江。

總不能讓半導(dǎo)體的工程師們和生物醫(yī)療的科學(xué)家們，一直擠在玉蘭香苑的動(dòng)遷房里。

前半年每次在張江，我都會(huì)很激動(dòng)。

有時(shí)候，團(tuán)隊(duì)里的小伙伴不太理解。他們看著科學(xué)家路上的一棟棟略顯老舊園區(qū)辦公樓，以及旁邊密密麻麻的動(dòng)遷房，總讓人產(chǎn)生一種錯(cuò)覺【這種地方，能搞出什么高科技】。

對(duì)，

90年代開始建設(shè)的張江，今天臉上已經(jīng)有了灰塵，不像陸家嘴那么光鮮亮麗。

但這恰恰就是真實(shí)的張江。

不像陸家嘴三件套那般輝煌，只有萬家燈火映照下為芯片、為AI、為醫(yī)藥而“肝”的一個(gè)個(gè)夜晚。

歡迎來到張江。

歡迎來到這片用代碼、咖啡因和紅牛澆灌的土地。

在張江，

每一個(gè)不肯關(guān)機(jī)的夜晚，都在為中國(guó)芯、中國(guó)藥續(xù)命。

他們值得住的更好，他們值得浦東唯一的金茂府。