快訊背景：2025年9月30日，中國金融市場迎來一項重要里程碑—建信住房租賃基金持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃（簡稱“建信長租”ABS）在上海證券交易所順利完成首次擴募，成為中國首單實現(xiàn)擴募的持有型不動產(chǎn)ABS項目。

URI研究梳理發(fā)現(xiàn)，該產(chǎn)品早在2024年7月2日設(shè)立，首期規(guī)模約11.7億元，本次擴募以南京兩個保租房項目作為底層資產(chǎn)，募集規(guī)模4.53億元。從結(jié)果看，本次吸引了涵蓋銀行理財、券商、保險、資管機構(gòu)等33家投資人的積極參與，累計認購金額27.28億元，認購倍數(shù)7.8倍，期限66年，投資人類型進一步豐富和多元化。擴募完成后，“建信長租”總規(guī)模達16.23億元，產(chǎn)品期限、簡稱與代碼維持不變。

URI認為，該次擴募標(biāo)志著中國不動產(chǎn)證券化市場實現(xiàn)了從“單點產(chǎn)品”到“可持續(xù)平臺”的關(guān)鍵躍升，也正從依賴債務(wù)的“信貸模式”，轉(zhuǎn)向依靠資產(chǎn)收益的“權(quán)益模式”，為整個行業(yè)提供了完整的“募投管退”閉環(huán)范本。

▲圖片來源于：建信長租

01

兩個擴募資產(chǎn)長啥樣？

本次擴募項目的資產(chǎn)類型——保障性租賃住房，凸顯了持有型不動產(chǎn)ABS在支持國家戰(zhàn)略與探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式方面的獨特價值。

通過將南京兩個保租房項目納入“建信長租”ABS底層資產(chǎn)，該交易有效吸引了更多社會資本參與到住房租賃市場，為增加租賃住房供給提供了可持續(xù)的金融支持。

項目一：南京天隆寺項目位于南京市雨花臺區(qū)安德門大街 38 號，坐落于南京市 “一谷兩園” 軟件產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，緊鄰地鐵 3 號線天隆寺站。物業(yè)資產(chǎn)最初由朗詩青杉資本和平安聯(lián)合投資，后被建信收購并進行改造。

項目二：南京江畔都會項目位于南京市浦口區(qū)頂山街道，是一個約 35 萬方的濱江都會綜合體，包含住宅、公寓、辦公及商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，自帶 3.4 萬方商業(yè)中心，引進了山姆會員店。其中公寓部分的前身是朗詩寓臨江青奧社區(qū)店，后被建信收購并改造。

URI觀察到，兩個項目建信住租基金都是完成了收購、改造提升和注入證券化平臺的一整套操作。

02

賦能租賃住房 探地產(chǎn)新模式

長期以來，中國不動產(chǎn)證券化市場缺乏有效的持續(xù)融資機制，多數(shù)產(chǎn)品限于一次性融資，難以形成資本良性循環(huán)。此次擴募落地，首次在實踐層面驗證了持有型不動產(chǎn)ABS作為資產(chǎn)上市平臺的可擴展性，為專業(yè)資產(chǎn)管理機構(gòu)利用該產(chǎn)品開展資產(chǎn)收并購、打造“募投管退”閉環(huán)提供了重要范本。

從市場結(jié)構(gòu)看，擴募機制解決了持有型不動產(chǎn)ABS市場的關(guān)鍵痛點—資產(chǎn)持續(xù)注入渠道不暢。傳統(tǒng)ABS產(chǎn)品到期即終結(jié)，而引入擴募機制后，表現(xiàn)良好的資產(chǎn)平臺能夠持續(xù)吸納新資產(chǎn)，不斷優(yōu)化資產(chǎn)組合，提升整體抗風(fēng)險能力。該機制對當(dāng)前房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型尤為重要。在傳統(tǒng)住宅開發(fā)市場增長放緩的背景下，持有型不動產(chǎn)ABS為租賃住房市場提供了穩(wěn)定的權(quán)益型融資渠道，助力探索“租購并舉”的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

建信住房租賃基金作為國家在住房租賃領(lǐng)域的重要布局，通過此次擴募進一步放大了其政策引導(dǎo)作用。該模式為各類機構(gòu)參與租賃住房市場提供了可復(fù)制的資本運作路徑，即通過ABS平臺持續(xù)整合分散的租賃資產(chǎn)，實現(xiàn)規(guī)�；�、專業(yè)化運營。

但是URI認為，即便強如建信，就當(dāng)下而言，仍未能邁入公募REITs賽道。以下是私募REITs與公募REITs核心區(qū)別的對比表格，它清晰地展示了兩者在關(guān)鍵維度上的差異。

私募REITs vs. 公募REITs 核心區(qū)別一覽表：

03

激活市場 提升產(chǎn)品吸引力

從投資端看，“建信長租”ABS擴募的落地實施顯著增強了該類產(chǎn)品對多元投資者的吸引力，推動了市場流動性與活躍度的提升。

截至2025年9月30日，“建信長租”二級市場累計成交逾10億元，交易筆數(shù)超過93筆，新增投資人16家，產(chǎn)品流動性日益加強。共有5家做市商參與了該產(chǎn)品的詢報價和做市。做市商機制在提供流動性的同時，持續(xù)發(fā)揮了持有型ABS產(chǎn)品對底層資產(chǎn)的價值發(fā)現(xiàn)功能。

持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品在設(shè)計之初，就設(shè)置了“開放退出流動性支持”機制，允許發(fā)行主體設(shè)置一定的開放退出支持比例，滿足部分投資者退出需求。該機制通過季度披露估值、凈值交易的方式為投資人提供二級市場交易價格的“錨”，在激活流動性的同時，穩(wěn)定二級市場非理性波動。

這些創(chuàng)新機制顯著提升了持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品的投資友好度，使其逐漸成為保險資金、銀行理財?shù)乳L期機構(gòu)投資者配置不動產(chǎn)權(quán)益資產(chǎn)的重要工具。

04

完善市場結(jié)構(gòu) 構(gòu)建多層生態(tài)

首單擴募的落地，進一步完善了我國多層次REITs市場的結(jié)構(gòu)，在Pre-REITs與公募REITs之間形成了更加順暢的銜接機制。

在多層次REITs市場中，持有型不動產(chǎn)ABS被定義為公募REITs前置投資與公募REITs之間的過渡階段。它能夠有效補齊不動產(chǎn)權(quán)益型盤活產(chǎn)品序列，是構(gòu)建多層次不動產(chǎn)證券化市場的重要一環(huán)。

與公募REITs相比持有型不動產(chǎn)ABS具有發(fā)行門檻更低、靈活性更高的特點：

·沒有發(fā)行規(guī)模限制，而公募REITs首次發(fā)行當(dāng)期目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于10億元；

·對底層資產(chǎn)的運營時間要求通常低于公募REITs；

·資金用途無限制，監(jiān)管審批時間短。

這些特點使持有型不動產(chǎn)ABS能夠容納更多尚不完全符合公募REITs上市條件，但已具備穩(wěn)定運營能力的資產(chǎn)，為它們提供了證券化平臺。

從市場生態(tài)看，擴募機制使持有型不動產(chǎn)ABS能夠發(fā)揮資產(chǎn)孵化平臺功能，為未來向公募REITs轉(zhuǎn)化創(chuàng)造條件，形成了“私募培育+ABS孵化+REITs上市”的完整價值鏈條。

這種多層次市場結(jié)構(gòu)有利于吸引更多參與方：

1，原始權(quán)益人可以獲得更為靈活資產(chǎn)證券化路徑；

2，投資者則獲得了從早期培育到二級市場交易的全周期參與機會。

URI總結(jié)：

截至2025年9月，滬市持有型不動產(chǎn)ABS市場已初現(xiàn)雛形，存續(xù)約6單產(chǎn)品，托管規(guī)模約121億元，在審項目超14單。底層資產(chǎn)類型涵蓋高速公路、保租房、寫字樓、數(shù)據(jù)中心等多類資產(chǎn)。

未來的持有型不動產(chǎn)ABS市場，有望形成與公募REITs市場相輔相成、協(xié)同發(fā)展的新格局。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復(fù)核:木兮

運營編輯:樹懶