每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

最近，北京昌平土拍市場(chǎng)，又出現(xiàn)了兩件怪事。

1、歇甲村地塊擴(kuò)容了。

從原來(lái)的CP02-0704-0038、0046兩個(gè)純居住地塊，增加0035、0043、0044、0045等四個(gè)文教體育及綜合服務(wù)地塊。

2、東小口地塊減肥了。

從原來(lái)的CP02-0405-0001、0002、0005等三塊地，只放出了0001地塊進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)，而且是"空降”而來(lái)，不在第七批供地清單里。

這一胖一瘦，前者已上架，確定10月28日誕生買家；后者出結(jié)果的時(shí)間，會(huì)稍晚一些。

它們分別距離北五環(huán)6和4公里，在近幾年昌平土拍中，算是離城區(qū)最近的地塊了，頗受人關(guān)注。

花姐判斷，之所以加速放出它們，大概為了提振昌平樓市的信心。

這兩地塊的素質(zhì)到底如何？它們背后折射出昌平土拍的供地邏輯是什么？

增了包袱，降了容積率

先看歇甲村地塊。

它是北京第七批次供地清單里第三宗上架的地塊，比祈年大街4、5號(hào)地四地塊，領(lǐng)先了一個(gè)身位。

原因在于，歇甲村地塊9月22日進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)，第二天就轉(zhuǎn)正了，速度飛快。

根據(jù)出讓文件：CP02-0704-0038、0035地塊起始價(jià)為105084萬(wàn)元；CP02-0704-0046、0043、0044、0045地塊起始價(jià)為155036萬(wàn)元。

它們分成兩宗地簽出讓合同，起始樓面地價(jià)分別為2.6萬(wàn)元/平米和2.4萬(wàn)元/平米，平均在2.5萬(wàn)元/平米左右。

這兩塊地的新參數(shù)，于9月3日亮相時(shí)，出現(xiàn)了兩個(gè)變化：

1、增加了包袱。

最初，它只有0038和0046兩個(gè)宅地，用地面積4.40公頃，規(guī)劃建面10.56萬(wàn)平米。

現(xiàn)在，它新增了0035社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用地，0043教育用地，0044文化設(shè)施用地，0045體育用地，共計(jì)1.34萬(wàn)平米。

它們都需由競(jìng)得人建設(shè)后無(wú)償移交相關(guān)部門，光建安成本就要3億元左右。

2、降低了容積率。

最初，0038和0046兩塊宅地的容積率為2.4；現(xiàn)在，它們一個(gè)是2.1，一個(gè)是2.05。

按照出讓文件，兩塊地可統(tǒng)籌考慮、統(tǒng)一核算、結(jié)合設(shè)計(jì)方案靈活設(shè)置，整體不超過(guò)2.07。

如此一來(lái)，宅地建面減少了1.43萬(wàn)平米，再加上限高60米，小區(qū)的舒適度提高了。

不過(guò)，對(duì)于拿地者而言，這次調(diào)規(guī)也有點(diǎn)虧，住宅貨值少了約八、九億元。

東小口三子出讓順序曝光

令人始料不及的是，9月22日，東小口0001地塊進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)。

早在北京第五、第六批供地清單里，東小口一直是以三塊地聯(lián)袂出現(xiàn)，分屬三宗地塊，被視為巨無(wú)霸。

其中，0001地塊占地3.13公頃、建面8.76萬(wàn)平米；0002地塊占地5.64公頃、建面15.62萬(wàn)平米；0005地塊占地5.72公頃、建面15.42萬(wàn)平米。

但，它們最終都無(wú)聲無(wú)息地下線了。

大致原因是，一次性供應(yīng)太大，一來(lái)拿地成本過(guò)高，二來(lái)會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)沖擊。當(dāng)時(shí)，正值中海未來(lái)之境開盤前夕。

不久后，市場(chǎng)傳出，東小口只會(huì)拿出其中一塊地上架。如今，傳聞成為現(xiàn)實(shí)，最小的地塊上市，而且是"插班"生。

細(xì)看土拍文件，花姐發(fā)現(xiàn)一個(gè)十分有意思的情況。

在“多規(guī)合一”協(xié)同平臺(tái)審核意見的函中，原來(lái)的三宗地，只出現(xiàn)0001地塊和0002地塊，0005地塊不見蹤影。該函的落款時(shí)間為：2025年9月11日。

這表明，東小口三塊地要徹底錯(cuò)開時(shí)間出讓，下一個(gè)出場(chǎng)的，即0002地塊。

不過(guò)，東小口地塊的容積率太高了，在2.7-2.8之間，而且限高60米，樓棟排布的難度較大。

此外，0002地塊內(nèi)將設(shè)置一條街坊路，紅線寬12米，會(huì)吞噬一部分容積率。

用心良苦的供地策略

透過(guò)歇甲村和東小口地塊的故事，昌平土拍有點(diǎn)讓人霧里看花。

這種計(jì)劃趕不上變化的供地策略，不是孤例。

一個(gè)最明顯的先例是：龍湖恩祥凌云頌。（詳見《龍湖代建樓盤，迷上風(fēng)水玄學(xué)》）

它命運(yùn)多舛，經(jīng)歷了土拍三進(jìn)宮。

第一次是：0026、0033兩個(gè)宅地，加0036幼兒園用地；第二次是：除了0026、0033、0036地塊，還增加了0044、0045、0046三個(gè)商業(yè)地塊；第三次是：砍去了0026、0045、0046，剩下0033、0036、0044地塊。

這變來(lái)變?nèi)?，目的是為了肥瘦搭配?詳見《“肥瘦搭配”過(guò)激，昌平土拍糾偏》）

這種做法，昌平應(yīng)該是像朝陽(yáng)區(qū)學(xué)的。之前，在中海未來(lái)之境成功試驗(yàn)過(guò)，住宅搭配了體育用地。不過(guò)有點(diǎn)可惜，讓這塊王炸地塊，沒有炸響。

在今年8月份，昌平有了一個(gè)神來(lái)之筆，將將原編號(hào)為0801-32號(hào)工業(yè)研發(fā)用地，0055號(hào)地變成R2居住用地，占地1.27公頃，規(guī)劃地上建面3.175萬(wàn)平米，容積率2.5，限高80米。

據(jù)稱，它會(huì)捆綁東面的0057多功能用地一起出讓。

如此三番五次地調(diào)整土地出讓手法，昌平方面可謂是用心良苦。（詳見《昌平樓市，跑為上策》）

這背后，大概是昌平樓市面臨去化的壓力太大了。北四村的國(guó)譽(yù)星城就是例子，它開盤在即，但陽(yáng)臺(tái)面積縮小了。