之前有期視頻，我們比較全面和系統(tǒng)地分享了針對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)測(cè)。

今天，我們還是按照這套系統(tǒng)的指標(biāo)和邏輯，來(lái)預(yù)測(cè)一下上海樓市的走勢(shì)。

上海是全國(guó)樓市的領(lǐng)頭羊，而且近日又出臺(tái)了新一輪的救市政策，值得我們仔細(xì)研究一番。

首先我再重申一下，在預(yù)測(cè)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)程中會(huì)用到四個(gè)核心指標(biāo)。

第一個(gè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)期景氣指數(shù)，就是衡量上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，包含量、價(jià)格、庫(kù)存、土拍等四個(gè)維度的綜合房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

第二個(gè)指標(biāo)是房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)先景氣指數(shù)，就是領(lǐng)先于房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的一些外部因素，包含經(jīng)濟(jì)的、政策的、金融的等等。

第三個(gè)是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的馬力指數(shù)，也就是馬拉車的能量。

第四個(gè)指標(biāo)是馬力指數(shù)當(dāng)中的一個(gè)細(xì)分指標(biāo)，就是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的能量守恒指數(shù)，它反映的是上海城市的基本面，包括經(jīng)濟(jì)、政策、金融、人口等，對(duì)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的支撐能力強(qiáng)弱。

接下來(lái)我們就結(jié)合圖表做市場(chǎng)趨勢(shì)分析。

首先我們來(lái)看一張圖：上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)期景氣指數(shù)和領(lǐng)先景氣指數(shù)的歷史走勢(shì)及關(guān)系。

紅線是上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)期指數(shù)，目前在-80左右徘徊，也就是房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較冷狀態(tài)，但要好于很多城市，很多城市目前處于過(guò)冷狀態(tài)。

藍(lán)線是上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)先景氣指數(shù)，2024 年 10 月份以來(lái)，領(lǐng)先指數(shù)翻紅，也就是由負(fù)值區(qū)間進(jìn)入到正值區(qū)間，近期這個(gè)領(lǐng)先指數(shù)的數(shù)據(jù)在20左右。

它對(duì)上海市樓市的拉動(dòng)是正向的，也就是推動(dòng)樓市往上走，這個(gè)力度目前是略強(qiáng)，也就是推動(dòng)樓市往上走的力量不算很弱，但也不算很強(qiáng)。

我們看藍(lán)線，2025 年二季度以來(lái)，當(dāng)期指數(shù)出現(xiàn)了明顯下跌，這屬于補(bǔ)跌性質(zhì)。

一方面是 2024 年九月新政之后，到 2025 年一季度，樓市反彈幅度偏大；

另一方面，其實(shí)涉及到一個(gè)核心指標(biāo)，就是馬力指數(shù)內(nèi)部的一個(gè)細(xì)分指標(biāo) —— 能量守恒指數(shù)，它反映的是上海城市基本面對(duì)上海樓市的支撐。

當(dāng)能量守恒指數(shù)是負(fù)值的時(shí)候，說(shuō)明基本面對(duì)上海樓市的支撐力偏弱；正值的時(shí)候，支撐力偏強(qiáng)。

自 2021 年以來(lái)，上海的能量守恒指數(shù)都處于負(fù)值區(qū)間，也就是不支持上海樓市持續(xù)走強(qiáng)。

2023 年四季度，能量守恒指數(shù)的負(fù)值達(dá)到最大值，也就是對(duì)上海樓市支撐力最弱的時(shí)候，之后開(kāi)始逐步改善，目前這個(gè)指數(shù)在-1700左右。

我們基本上可以認(rèn)為，雖然目前上海的領(lǐng)先景氣指數(shù)處于正值區(qū)間，對(duì)樓市有拉動(dòng)作用，但是上海市的能量守恒指數(shù)-1000多，基本面還是比較脆弱的，也就是我們放眼過(guò)去十幾年，上海樓市所累積的一些泡沫，還沒(méi)有完全擠完。

當(dāng)然我以前也曾多次分析過(guò)上海的房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)，單看房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)，它已經(jīng)擠完了。

這是一個(gè)單一指標(biāo)，它反映的維度是把上海市的房?jī)r(jià)波動(dòng)放在過(guò)去歷史來(lái)看，當(dāng)前是不是有泡沫。

現(xiàn)在上海的房?jī)r(jià)持續(xù)下跌之后，就沒(méi)有泡沫了。

但是這個(gè)能量守恒指數(shù)，它衡量的是上海樓市運(yùn)行的景氣度，相較于上海市的城市基本面，也就是經(jīng)濟(jì)、人口、金融、政策等，這個(gè)基本面目前還不支持上海樓市快速、大幅地走強(qiáng)。

最后我們?cè)賮?lái)看一下馬力指數(shù)。

馬力指數(shù)我過(guò)去已經(jīng)分析過(guò)了，各位如果不太懂，可以回翻一下春節(jié)之后，老楊錄制的第一期節(jié)目，當(dāng)時(shí)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)分析時(shí)，曾經(jīng)解釋過(guò)馬力指數(shù)。

為了更好地進(jìn)行周期性比對(duì)，我們這里對(duì)馬力指數(shù)進(jìn)行一個(gè)平滑處理，這樣更能看出歷史規(guī)律。

這張圖是上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)的馬力指數(shù)，和上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)期景氣指數(shù)的走勢(shì)圖對(duì)比。

根據(jù)歷史規(guī)律，馬力指數(shù)領(lǐng)先當(dāng)期指數(shù)一般會(huì)超過(guò)12個(gè)月，這里我們就按照領(lǐng)先12個(gè)月來(lái)進(jìn)行時(shí)間的調(diào)配，就是在時(shí)間上把馬力指數(shù)前移了12個(gè)月。

各位也可以直觀地認(rèn)為，未來(lái)12個(gè)月上海樓市，也就是當(dāng)期景氣指數(shù)的走勢(shì)，跟 2024 年的馬力指數(shù)的走勢(shì)大致上方向是一致的。

比如 2025 年12月，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)期指數(shù)為-74，就是樓市還是處于偏低迷的狀態(tài)，上海的馬力指數(shù)是-70，實(shí)際上是 2024 年12月份的馬力值，這里咱們又前移了12個(gè)月。

馬力指數(shù)略高于當(dāng)期指數(shù)，所以說(shuō)上海的樓市再往下面明顯下跌的空間就很小了，基本上可以認(rèn)為 2025 年二季度以來(lái)的這一輪補(bǔ)跌已經(jīng)接近尾聲。

根據(jù)近12個(gè)月馬力指數(shù)推演，未來(lái)12個(gè)月的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)的走勢(shì)將是處于上升狀態(tài)，總體處于市場(chǎng)的復(fù)蘇階段，預(yù)計(jì) 2026 年的四季度會(huì)進(jìn)入到合理區(qū)間。

根據(jù)上述的指標(biāo)和模型分析，2026 年的上海樓市基本上會(huì)處于復(fù)蘇狀態(tài)，慢慢往上走，這個(gè)復(fù)蘇的情況要明顯強(qiáng)于全國(guó)大勢(shì)。

在這樣一個(gè)預(yù)測(cè)的背景之下，各位朋友如果想要在上海買房或者換房，2026 年就是一個(gè)較好的時(shí)機(jī)。

具體到哪個(gè)月、哪個(gè)季度是上車、賣房的好時(shí)機(jī)，這個(gè)還需要我們走一步看一步，希望各位老鐵密切關(guān)注老楊的自媒體。

對(duì)于房企而言，過(guò)去的幾年，全國(guó)樓市比較低迷，很多城市的房企都不敢拿地了，但是上海的土拍市場(chǎng)總體上還是比較活躍的。

雖然 2025 年下半年，上海的土拍也降溫了，但我想在整個(gè)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是樓市 2026 年處于復(fù)蘇的這個(gè)預(yù)測(cè)背景之下，有余力的房企還是應(yīng)該在上海的市區(qū)布局拿地。

上海是全國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，也是全國(guó)的樓市領(lǐng)頭羊，在大部分的年份，我們都不應(yīng)該對(duì)上海樓市過(guò)度悲觀。