前30多年，萬科一直都被奉為行業(yè)偶像，被很多人崇拜，被很多人追捧，“招保萬金”、“恒萬碧融”的群體里都有它，行業(yè)更迭了幾代，它還在頭部。

截止目前，行業(yè)排名超過它的，結(jié)局都不是很美滿：綠地控股、恒大、碧桂園

時(shí)也運(yùn)也命也！

萬科的名聲轉(zhuǎn)向可能開始于2016年的寶萬之爭。

2017年，創(chuàng)始人王石卸任了萬科董事長之位，郁亮的時(shí)代開始。

2018年，行業(yè)的這一輪調(diào)整剛剛開始，萬科率先提出了“活下去”，很多人都不理解，認(rèn)為這是在傳遞焦慮，矯情。

現(xiàn)在回過頭來看，萬科能在危機(jī)始點(diǎn)率先提出“活下去”，是真的有前瞻性。

但萬科卻沒有實(shí)際行動(dòng)，沒有把步伐縮一縮，沒有做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對的準(zhǔn)備。

2024年，煙臺合作方的幾封公開信，將很多“不為人知”的內(nèi)容公之于眾，將萬科及郁亮、祝九勝等一眾管理層送上了公開審判席，一場傷筋動(dòng)骨的大危機(jī)就此開啟。

業(yè)績極速下挫，管理層動(dòng)蕩，債務(wù)壓頂，投身深鐵集團(tuán)求生。

萬科或許不會(huì)想到，7年后的今天，曾經(jīng)說出口的話得以印證，真的在想方設(shè)法“活下去”。

如果萬科7年前能說到做到，現(xiàn)在的結(jié)局會(huì)不會(huì)不一樣？

現(xiàn)在的萬科真的很難！

銷售業(yè)績像坐火箭一樣往下沖。

2023年銷售額3761.2億，行業(yè)排名第二位；

2024年，萬科來到不惑之年，銷售額2460.2億，業(yè)績降幅35%，排名掉出行業(yè)前三，下滑到第五位；

2025年1-8月的業(yè)績沒過千億，只有911.1億，降幅高達(dá)44%，行業(yè)排名來到第六位；

2026年，能不能再出發(fā)，往回走？未完待續(xù)……

銷售代表著回款，銷售情況也一定程度上反映著企業(yè)的現(xiàn)金流情況。2024年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額38億，連續(xù)16年為正，2025年逆轉(zhuǎn)，上半年經(jīng)營性活動(dòng)性現(xiàn)金流凈額是-30.39億。

萬科仍在努力的改善企業(yè)現(xiàn)金流情況：

一方面，加速銷售回款、動(dòng)態(tài)管控開發(fā)節(jié)奏、合理平衡收支，力爭經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，同時(shí)進(jìn)一步發(fā)揮好經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)的造血功能；

另一方面，落實(shí)收斂聚焦，根據(jù)市場條件靈活采用市場化轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化、戰(zhàn)略引戰(zhàn)、擴(kuò)大合作等策略，充分實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值，適時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)性。

虧損嚴(yán)重！

2024年，是萬科經(jīng)營的轉(zhuǎn)折年，這一年萬科出現(xiàn)了歷史上的首次虧損，實(shí)實(shí)在在的演繹了不虧則已，一虧驚人，全年歸屬于上市公司股東的凈利潤巨虧494.8億，同比大幅下滑506.8%，是虧損最多的A股上市房企。

2025年3/4的時(shí)間過去了，萬科依舊沒有擺脫虧損的命運(yùn)，半年度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1053.2億，同比分別下降26.2%，歸屬于上市公司股東的凈虧損119.5億。

虧損的原因無外乎幾個(gè)：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算的規(guī)模顯著下降，毛利潤率也處在低位上；

（二）結(jié)合行業(yè)、市場和經(jīng)營環(huán)境變化，考慮到業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口升高，新增計(jì)提了資產(chǎn)減值；

（三）部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

還想“活下去”，也在努力“活下去”

收縮到腳踝，沒怎么拿地！

從2024年的風(fēng)波開始，萬科就開啟了資產(chǎn)負(fù)債表的收縮。把一些資產(chǎn)和業(yè)務(wù)甩出去。上半年完成13個(gè)項(xiàng)目的大宗交易，涵蓋辦公、商業(yè)、公寓、教育等業(yè)態(tài)，合計(jì)簽約金額64.3億。

2025年也是以去化庫存為主，專門針對現(xiàn)房、尾盤、車位、商辦實(shí)行銷售品類專項(xiàng)管理。上半年，年初現(xiàn)房實(shí)現(xiàn)銷售176億，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售183億，車商辦銷售81億，實(shí)現(xiàn)69個(gè)尾盤項(xiàng)目清尾。

真的怕了，不敢再大手筆拿地。2024年已經(jīng)開始收縮，2024年全年只新增了13個(gè)項(xiàng)目，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積137萬㎡，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積83.3萬㎡，權(quán)益地價(jià)總額約是55.6億，不及2023年的零頭（2023年權(quán)益地價(jià)總額是463.2億），同比降幅高達(dá)88%，即一年時(shí)間，權(quán)益投資額斬到了腳面，只剩下一成。

2025年以來，更加謹(jǐn)小慎微，1-8月只拿了10塊地，規(guī)劃計(jì)容建筑面積85萬㎡，權(quán)益規(guī)劃計(jì)容建筑面積50.8萬㎡，這樣的土地補(bǔ)充量，很難維持住規(guī)模。

圖表：2025年1-8月新增土地投資情況（萬㎡）

資料來源：企業(yè)年報(bào)，億翰智庫

土地投資的收縮可以節(jié)省開支，減輕企業(yè)壓力，但同時(shí)，投資上已經(jīng)連續(xù)收縮兩年，貨值短缺的壓力必然是與日俱增的。如果說2025年經(jīng)營上再?zèng)]有什么明顯的改善，業(yè)績下滑，站位后移是板上釘釘?shù)氖虑?，有些機(jī)會(huì)錯(cuò)過了，可能就很難再有了。

截止2025年6月30日，萬科擁有在建項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約3227.2萬㎡，權(quán)益計(jì)容建筑面積約2116.6 萬㎡；規(guī)劃中項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約3007.4萬㎡，權(quán)益計(jì)容建筑面積約1926.5萬㎡，合計(jì)是擁有6234.6萬㎡的土地儲備，能給予企業(yè)一定的業(yè)績支撐，但庫存的問題還是不容易解決。

不停借錢！未來2年沒有境外公開債到期

上半年合并報(bào)表范圍內(nèi)新增融資和再融資249億（不含股東借款）；順利完成243.9億元公開債務(wù)償還，2027年之前已經(jīng)沒有境外公開債到期。

2025年已向深鐵集團(tuán)十次求援，合計(jì)（擬）借款金額278.04億，2025年1月以來，已經(jīng)獲得了大股東深鐵集團(tuán)的股東借款累計(jì)238.77億（不加9.16最新一期），最好的資產(chǎn)萬物云派上了用場。

2月10日，28億借款，提供不超過價(jià)值40億元的資產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)押，質(zhì)押率設(shè)定為70%。初始是以公司持有的萬物云市值為40億的股票提供質(zhì)押擔(dān)保，

2月21日，借款42億，以不超過60億元萬物云股票作為原借款合同質(zhì)押物；

3月20日，8.9億借款；

4月29日，借款33億；

5月14日，借款15.51億，以萬物云股票為質(zhì)押物；

6月6日，借款30億；

7月3日，借款62.49億，已獲得深圳證券交易所同意；

7月30日，不超過8.69億借款，擬提供的抵質(zhì)押資產(chǎn)價(jià)值為不超過12.98億元；

8月5日，不超過16.81億借款，最終借款金額是11.89億；

9月16日，深鐵集團(tuán)提供不超過20.64億借款……

2024年6月27日萬科2024年度股東大會(huì)以來，深鐵確實(shí)給了真金白銀的支持，分批次提供的款項(xiàng)及安排如下：

新增借款62.49億元、展期借款8.9億元、新增借款8.69 億元并提供資產(chǎn)抵質(zhì)押、新增借款11.89億元（2025年8月5日董事會(huì)審議通過的借款金額是不超過16.81億元），以及就已有的15.51億元借款提供萬物云股權(quán)質(zhì)押作為擔(dān)保。其中 62.49億元借款和8.9億元借款已獲得深圳證券交易所同意 在確認(rèn)關(guān)聯(lián)交易是否達(dá)到需提交公司股東會(huì)審議金額時(shí)，豁免累計(jì)計(jì)算。

盤活資產(chǎn)！

2025年繼續(xù)多措并舉推動(dòng)存量資產(chǎn)盤活：

第一、商辦占比較高的地塊，結(jié)合城市需要，進(jìn)行“收儲、調(diào)規(guī)、再出讓”；9月把閑置了12年之久福州高新區(qū)150畝地塊簽訂收儲協(xié)議，還給了政府；

第二、資源置換，通過整售商辦資產(chǎn)，置換住宅項(xiàng)目，例如成都3.8萬㎡商業(yè)資產(chǎn)置換成了住宅項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開盤銷售；

第三、利用專項(xiàng)債收購存量土地與存量商品房，目前已向政府申報(bào)36個(gè)，15個(gè)已經(jīng)納入市級清單；

另外，通過項(xiàng)目股權(quán)退出，自轉(zhuǎn)銷售等方式，盤活自愿，回收資金，杭州一自持住宅被杭州安居收購用作保障性租賃住房。

上半年通過存量盤活優(yōu)化和新增產(chǎn)能95.2億，通過存量盤活回款57.5億，2023年以來已累計(jì)盤活項(xiàng)目64個(gè)，涉及可售貨值約785億，通過盤活項(xiàng)目新增銷售約226億。

史上最大力度架構(gòu)調(diào)整！

2024年開始，萬科已經(jīng)經(jīng)歷過多次的組織架構(gòu)調(diào)整。2024年3月，合并南方區(qū)域公司，原有的區(qū)域公司由12個(gè)變?yōu)?個(gè)；2024年7月，區(qū)域公司再縮減，東北區(qū)域、西北區(qū)域降為總公司，只設(shè)置管理職能；同時(shí)把優(yōu)勢明顯、貨值大、重大項(xiàng)目多的上海公司和廣佛公司調(diào)整為開發(fā)經(jīng)營本部直管。

2025年7月，又進(jìn)行了力度最大一輪架構(gòu)調(diào)整，撤銷所有的區(qū)域公司（華東、南方、北京、西南、華中，共計(jì)五個(gè)區(qū)域公司），由集團(tuán)直接強(qiáng)管控城市公司。同時(shí)，上海的開發(fā)經(jīng)營本部也將遷回深圳，總部對一線業(yè)務(wù)實(shí)行直接管控。減少了管理層級，能一定程度上提高溝通的效率，減少不必要的資源浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)降本增效的效果。

官網(wǎng)已經(jīng)更新了最新的組織架構(gòu)：13個(gè)中心+16個(gè)地區(qū)公司+8個(gè)事業(yè)部，組織架構(gòu)的調(diào)整有種重頭再來的意思，從調(diào)架構(gòu)入手，統(tǒng)一思想再出發(fā)。

還有網(wǎng)紅盤撐著。

2025萬科也有紅盤，是上海靜安的中興傲舍，2025年7月第三期開盤，產(chǎn)品的戶型從100+~355㎡，既能滿足高端改善人群的住房需求，也是瞄準(zhǔn)了千萬級預(yù)算的城市新貴群體，核心1000萬的豪宅不是夢。2024年開盤至今，累計(jì)銷售額超過百億，是繼融創(chuàng)外灘壹號院后的第二個(gè)百億樓盤。

除此之外，也有一些項(xiàng)目取得了理想的銷售業(yè)績，溫州璞拾云洲、成都都會(huì)甲第、成都錦上揚(yáng)華、天津東廬等多個(gè)存量盤活項(xiàng)目首開去化率達(dá)到9成及以上。

再造一個(gè)萬科有多難？

任何人都不能否認(rèn)，曾經(jīng)的萬科做得確實(shí)不錯(cuò)，有很多地方值得學(xué)習(xí)?，F(xiàn)在也確實(shí)很難，如果能熬過2025，或許2026年會(huì)好過一些，很多人還很期待萬科緩過來去跟“保中華”爭第一。

也沒有人能否認(rèn)，現(xiàn)在行業(yè)不一樣了：

即使“保中華招”取代了“恒萬碧融”，但也很難復(fù)制過往的行業(yè)榮光；

即使我們看到浙江臺州的“汽車模具大王”跑到上海拿下全國單價(jià)地王（徐匯衡復(fù)風(fēng)貌地塊），外界猜測這是要在上海灘搞塊地做“自建房”，連誰來操盤都猜到了；

看到內(nèi)蒙古的千億煤老板伊泰集團(tuán)勇闖上海灘，接手恒大的盤，要做豪宅；

看到浙江“紐扣大王”豪賭地產(chǎn)，去杭州、合肥玩高端；

看到世界級辦公與文具巨頭得力在地產(chǎn)行業(yè)跑馬圈地20年，被稱為“隱形的地主”；

看到“紡織大王”江蘇南通亞倫殺伐果決，以一己之力逼退保利、華潤等國家隊(duì)選手，搶下土地；

看到很多地方型的中小民企（企業(yè)）開始蠢蠢欲動(dòng)，有四川的聯(lián)投、北京的懋源、杭州的金帝、江西的佳新、四川的潤達(dá)豐濱江、嘉禾興……

但如果萬科倒下，也很難再造另一個(gè)萬科。

公告

現(xiàn)在采購工作也可以進(jìn)行專業(yè)認(rèn)證了！

領(lǐng)取學(xué)習(xí)資料，晉級吧！

往期精選熱門文章：

《黃太陽供應(yīng)鏈筆記》聚焦AI+供應(yīng)鏈，建筑采購與建材供應(yīng)鏈垂直領(lǐng)域一大號！我們認(rèn)為未來企業(yè)的商業(yè)競爭力=商業(yè)IP x AI應(yīng)用 x 供應(yīng)鏈，我們致力于服務(wù)房地產(chǎn)建筑產(chǎn)業(yè)鏈上下游從業(yè)者與企業(yè)，讓每個(gè)人、每家企業(yè)的價(jià)值被看見。出版新書《從采購升級為供應(yīng)鏈管理：供應(yīng)鏈轉(zhuǎn)型五維法則》，邀你加入共讀營！

廣告：供應(yīng)鏈培訓(xùn)咨詢、人物專訪、好產(chǎn)品包裝、軟文發(fā)布，請加V：taisam618