9月的一個(gè)上午，法拍平臺(tái)上一場(chǎng)競(jìng)價(jià)悄然落幕。

僅有的一次出價(jià)，就讓長(zhǎng)沙富力萬(wàn)達(dá)文華酒店以5.14億元的起拍價(jià)易主。

這場(chǎng)僅一人參與的拍賣，引來(lái)了近2.5萬(wàn)人圍觀，卻無(wú)人敢舉牌競(jìng)價(jià)。

八年前，富力地產(chǎn)以“撿漏價(jià)”從萬(wàn)達(dá)手中打包收購(gòu)77家酒店，被譽(yù)為“世紀(jì)交易”；

八年后，這家長(zhǎng)沙旗艦店被以近乎“骨折價(jià)”拍賣，僅相當(dāng)于富力當(dāng)年收購(gòu)價(jià)的七成左右。

奪得酒店的神秘買家湖南驪馳咨詢管理有限公司，成立于2025年3月，注冊(cè)資本僅200萬(wàn)元。而這筆交易，只是富力地產(chǎn)巨額資產(chǎn)甩賣中的最新一例。

一、一場(chǎng)事先張揚(yáng)的資產(chǎn)甩賣

長(zhǎng)沙富力萬(wàn)達(dá)文華酒店的拍賣早早就注定了結(jié)果。

盡管吸引了281人關(guān)注提醒，但僅有1人報(bào)名。

唯一出價(jià)者湖南驪馳咨詢管理有限公司以起拍價(jià)輕松奪標(biāo)，連一次加價(jià)競(jìng)爭(zhēng)都沒(méi)有出現(xiàn)。

這場(chǎng)拍賣的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)6.42億元，起拍價(jià)5.14億元。

折算下來(lái)，成交單價(jià)僅為7812元/㎡，平均到每間客房?jī)r(jià)值124萬(wàn)元。

這樣的價(jià)格在長(zhǎng)沙核心地段堪稱“白菜價(jià)”。

酒店位于長(zhǎng)沙開(kāi)福區(qū)核心地段，建筑面積達(dá)65772.28㎡，擁有416間客房，連通地鐵二號(hào)線及商業(yè)綜合體。

這樣的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為何無(wú)人競(jìng)價(jià)？

市場(chǎng)心照不宣：酒店只是富力系資產(chǎn)大撤退的冰山一角。

湖南驪馳看似名不見(jiàn)經(jīng)傳，但背景不凡。

其全資控股股東北京驪馳咨詢管理有限責(zé)任公司，此前已在2024年底以18.49億元接盤了三亞希爾頓酒店。

市場(chǎng)傳聞，這家公司背后有山西煤炭資本的背景，專門撿漏優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)。

二、摔杯為號(hào)的羅生門

時(shí)間回到2017年7月19日下午，北京萬(wàn)達(dá)索菲特酒店內(nèi)的氣氛緊張。

原定下午4點(diǎn)舉行的發(fā)布會(huì)一再推遲，背景板上的合作方富力名稱一度消失，現(xiàn)場(chǎng)甚至傳來(lái)了酒杯破碎的聲音。

經(jīng)過(guò)一番波折，發(fā)布會(huì)終于在下午5點(diǎn)30分舉行，富力重新出現(xiàn)在背景板上。

萬(wàn)達(dá)將77家酒店以199.06億元的價(jià)格打包賣給了富力。

這比原計(jì)劃出售給融創(chuàng)的價(jià)格低了136.89億元。

富力地產(chǎn)最終以189.55億元的實(shí)際價(jià)格買下了73家萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)包，相當(dāng)于六折拿下了萬(wàn)達(dá)的酒店資產(chǎn)，被業(yè)內(nèi)稱為“世紀(jì)交易”。

這場(chǎng)充滿戲劇性的交易至今仍有許多未解之謎。

那天下午4點(diǎn)到5點(diǎn)之間，會(huì)議室里究竟發(fā)生了什么？

是孫宏斌的臨時(shí)變卦，還是李思廉的巧妙壓價(jià)？

現(xiàn)場(chǎng)的摔杯聲是意外還是某種信號(hào)？

這些細(xì)節(jié)如同三國(guó)演義中的“蔣干盜書(shū)”，成了中國(guó)商業(yè)史上永恒的談資。

富力創(chuàng)始人李思廉當(dāng)時(shí)對(duì)此輕描淡寫：

“我們沒(méi)有誰(shuí)主動(dòng)溝通。就是一些聚會(huì)碰到，就聊起來(lái)?！?/em>

但這種舉重若輕的表達(dá)，更像是一種權(quán)謀表演。

三、富力債務(wù)危機(jī)，一場(chǎng)沉默的海嘯

收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店帶來(lái)的高光時(shí)刻轉(zhuǎn)瞬即逝。

高杠桿收購(gòu)帶來(lái)的債務(wù)壓力很快將富力拖入深淵。

2025年上半年，富力地產(chǎn)錄得虧損約40.82億元，較去年同期大幅擴(kuò)大75.12%。公司總負(fù)債攀升至2643.79億元，而包括受限金額在內(nèi)的現(xiàn)金總額僅為35.07億元，其中非受限現(xiàn)金只有6.88億元。

富力地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債比率已高達(dá)408%。

截至2025年中，其短期借款總額遠(yuǎn)超賬上可用資金，未來(lái)一年內(nèi)到期的債務(wù)高達(dá)1032億元。

這個(gè)數(shù)字令人瞠目——富力即使把全部現(xiàn)金用來(lái)還債，也是杯水車薪。

富力地產(chǎn)的酒店運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)也大幅萎縮。

2025年上半年，酒店?duì)I業(yè)額從去年同期的27.62億元暴跌70%，至8.27億元。曾經(jīng)引以為豪的萬(wàn)達(dá)系酒店，如今已成為富力最沉重的負(fù)擔(dān)。

這種由盛轉(zhuǎn)衰的軌跡，令人想起明末富商沈萬(wàn)三的故事。

他憑借精明經(jīng)商積累巨額財(cái)富，甚至資助朱元璋修建南京城墻，最終卻因政治風(fēng)向轉(zhuǎn)變而家道中落。

商業(yè)帝國(guó)的崩塌，往往始于最輝煌的時(shí)刻。

四、六種化債方式，債權(quán)人的艱難選擇

面對(duì)債務(wù)壓力，9月10日晚間，富力地產(chǎn)發(fā)布了境內(nèi)公司債券重組公告。

富力為122億元境內(nèi)債提供了六種化債方式，包括現(xiàn)金購(gòu)回、以物抵債、應(yīng)收賬款信托份額抵債等。

現(xiàn)金購(gòu)回方案尤為引人關(guān)注：

富力擬對(duì)債券分三次進(jìn)行折價(jià)購(gòu)回，每張債券按剩余面值的20%購(gòu)回，預(yù)計(jì)總金額不超過(guò)6億元。

這意味著債權(quán)人可能要承受80%的本金損失。

其他方案同樣苛刻：

以物抵債按30%價(jià)值折算；

應(yīng)收賬款信托份額抵債也按30%價(jià)值折算；

全額留債長(zhǎng)展期則要將期限延長(zhǎng)至2035年，利息降至1%。

這種“六選一”的債務(wù)重組方案，堪比戰(zhàn)國(guó)時(shí)期縱橫家們提出的合縱連橫策略。每一種選擇都對(duì)債權(quán)人是考驗(yàn)，如同諸葛亮在《出師表》中所述：

“今天下三分，益州疲弊，此誠(chéng)危急存亡之秋也?！?/em>

業(yè)內(nèi)專家分析，富力地產(chǎn)的操作提示行業(yè)：

“若土儲(chǔ)在一二線城市且商業(yè)沉淀多，還能拿實(shí)物切割債務(wù)；若只靠住宅尾盤，基本喪失談判籌碼?！?/p>

這種困境與南宋時(shí)期朝廷面對(duì)蒙古鐵騎時(shí)的處境驚人相似——

雖有求和之心，卻無(wú)談判籌碼。

五、酒店資產(chǎn)被大規(guī)模接管

富力地產(chǎn)的酒店資產(chǎn)危機(jī)在2024年9月3日全面爆發(fā)。

當(dāng)天，富力地產(chǎn)發(fā)布內(nèi)幕消息稱，其附屬公司收到擔(dān)保代理人通知，委任共同接管人對(duì)68家酒店及一幢寫字樓實(shí)施資產(chǎn)接管。

這些被接管的酒店資產(chǎn)，正是2017年富力地產(chǎn)從萬(wàn)達(dá)收購(gòu)的酒店資產(chǎn)包的核心部分。接管是由于一筆未償還的境外債務(wù)，具體金額為6.14億美元，債權(quán)人之一為淡馬錫旗下基金。

這一事件導(dǎo)致富力可支配的酒店數(shù)量從2024年中期業(yè)績(jī)報(bào)告的90家急劇減少至22家。

2024年，富力酒店業(yè)務(wù)年度虧損達(dá)36.19億元，同比擴(kuò)大近3倍，主要源于資產(chǎn)強(qiáng)制接管導(dǎo)致的減值計(jì)提。

富力地產(chǎn)的酒店分部資產(chǎn)從2023年的423.45億元驟降至2024年的143.49億元，降幅達(dá)66%。

這直接反映了倫敦項(xiàng)目出售及部分酒店被接管的嚴(yán)重影響。

這種資產(chǎn)被接管的局面，猶如古代王朝更迭時(shí)的抄家現(xiàn)象。

如同《紅樓夢(mèng)》中賈府被抄家的場(chǎng)景，昔日的繁華轉(zhuǎn)眼成為過(guò)眼云煙，只能任人宰割。

六、張力海外涉案，富力的雪上加霜

富力聯(lián)合創(chuàng)始人張力在2022年底因涉嫌行賄美國(guó)官員在倫敦被捕，創(chuàng)下英國(guó)1500萬(wàn)英鎊的最高保釋金紀(jì)錄。

張力卷入的行賄案涉及富力2015年在加州圣荷西收購(gòu)的一處高端公寓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

美國(guó)檢察官指控張力通過(guò)提供回扣和資金的形式獲得項(xiàng)目建設(shè)許可。

這場(chǎng)官司牽扯出舊金山前公共事業(yè)部主管穆罕默德的腐敗案。

據(jù)起訴書(shū)披露，華裔商人黃永樂(lè)作為中間人，通過(guò)買通努如，使富力快速拿到了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的許可，并解決了其他一系列麻煩。

張力支付的1500萬(wàn)英鎊保釋金，是英國(guó)法院有史以來(lái)最高的聯(lián)合保釋金。

繳納保釋金后，張力被監(jiān)視居住于倫敦塔橋公寓43層。

這種窘境，宛如古代重臣被軟禁的現(xiàn)代商業(yè)版。

七、行業(yè)寒冬中的縮影

富力地產(chǎn)的困境是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)縮影。

曾經(jīng)高杠桿擴(kuò)張的房企，如今紛紛面臨流動(dòng)性危機(jī)。

富力地產(chǎn)的化債方案基本集齊了當(dāng)下主流條款，后續(xù)可能成為中小房企模板。

行業(yè)后半場(chǎng)，誰(shuí)能把‘賬面存貨’變成‘債權(quán)人愿意收的另類現(xiàn)金’，誰(shuí)就能擠進(jìn)重組窄門，剩者名單不再按規(guī)模排序，而按落地速度排位。

富力被迫出售酒店資產(chǎn)是債務(wù)重壓下的必然結(jié)果。

不僅富力，近年來(lái)多家房企都不得不虧損出售酒店資產(chǎn)：

2022年6月，北京萬(wàn)達(dá)嘉華酒店以5.5億元出售，較富力2017年收購(gòu)成本虧損653萬(wàn)元；

2022年12月，福州威斯汀酒店以4.3億元成交，較評(píng)估價(jià)縮水30%。

當(dāng)前市場(chǎng)根本無(wú)法同時(shí)消化如此多的豪華酒店資產(chǎn)。

豪華酒店與普通商品不同，總價(jià)高，交易流程復(fù)雜，找到合適買家并非易事。

這種行業(yè)整體下行的趨勢(shì)，讓人想起明代中后期的商人困境。

當(dāng)時(shí)徽商、晉商雖然積累了大量財(cái)富，但在政治動(dòng)蕩和經(jīng)濟(jì)變革面前，依然難以維系商業(yè)帝國(guó)。

歷史總是驚人地相似，商業(yè)的繁榮與衰敗有其內(nèi)在的周期規(guī)律。

富力地產(chǎn)從全球最大豪華酒店業(yè)主到大規(guī)模甩賣資產(chǎn)，只用了不到八年時(shí)間。

當(dāng)年那場(chǎng)“世紀(jì)交易”的三個(gè)主角：

萬(wàn)達(dá)早已轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)；

融創(chuàng)也在債務(wù)重組中艱難求生；

富力則不得不面對(duì)超過(guò)2600億元負(fù)債的現(xiàn)實(shí)。

酒店易主背后，是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整。

富力地產(chǎn)境內(nèi)債重組方案提供的六種化債方式，無(wú)不透露著“現(xiàn)金為王”的殘酷現(xiàn)實(shí)。

隨著一家家酒店被拍賣，富力的酒店夢(mèng)正一步步醒來(lái)。

這場(chǎng)商業(yè)變遷，恰如杜牧在《阿房宮賦》中的感嘆：

“秦人不暇自哀，而后人哀之；后人哀之而不鑒之，亦使后人而復(fù)哀后人也?！?/em>