9月16日，香港高等法院的一紙裁決，為恒大債務(wù)風(fēng)波按下了“個人追責(zé)”的關(guān)鍵按鈕。

法院正式委任中國恒大清盤人黃詠詩、杜艾迪為接管人，全面接管創(chuàng)始人許家印的全球資產(chǎn)，并指定高露云律師行的KeithHo擔(dān)任“監(jiān)督律師”，要求接管人定期匯報進(jìn)展。

這一裁定的直接導(dǎo)火索，是主審法官明確指出“許家印根本沒有遵守資產(chǎn)披露令”——

此前法院已要求其披露價值5萬港元及以上的全部資產(chǎn)，如今卻以全球財產(chǎn)禁制令的形式，鎖定了其名下不超過77億美元的資產(chǎn)。

01

隨著“許家印個人資產(chǎn)被接管”的消息傳開，不少恒大購房者曾短暫燃起“項目有救”的期待，但現(xiàn)實(shí)卻很快澆下冷水——

個人資產(chǎn)與項目資金的“賬本隔離”，讓這份期待淪為泡影，購房者反而陷入“交房時間未定+資產(chǎn)分配無份”的雙重焦慮。

從資金邏輯來看，法院接管的資產(chǎn)與恒大爛尾樓的資金需求，本質(zhì)上是兩本獨(dú)立的賬。

此次被鎖定的77億美元資產(chǎn)，多為許家印個人名下的非項目資產(chǎn)，包括港英美三地的高端物業(yè)、3架私人飛機(jī)、2架游艇、33家離岸公司股權(quán)及7個銀行賬戶。

這些資產(chǎn)即便完成變現(xiàn)，也需遵循嚴(yán)格的法律清償順序——

優(yōu)先償還銀行貸款、境外債券等“優(yōu)先債權(quán)”，而非直接注入停工項目。

截至目前，尚無任何官方文件明確“個人資產(chǎn)回款優(yōu)先用于保交樓”，這意味著千萬購房者期待的“資金輸血”，從源頭就缺乏制度支撐。

更關(guān)鍵的是，恒大爛尾樓的核心癥結(jié)并非“許家印沒錢”，而是“項目監(jiān)管資金被挪用”。

據(jù)此前行業(yè)測算，恒大全國爛尾樓所需的復(fù)工資金超2000億元，即便77億美元資產(chǎn)（約合人民幣550億元）全額變現(xiàn)且不優(yōu)先償還其他債務(wù)，也僅能覆蓋四分之一左右的資金缺口，遠(yuǎn)不足以解決根本問題。

02

已復(fù)工項目的“資金斷供風(fēng)險”，進(jìn)一步加劇了購房者的焦慮。

此前恒大部分項目能勉強(qiáng)復(fù)工，依賴的是地方政府的協(xié)調(diào)推動與代建方的資金墊付，但許家印個人資產(chǎn)被全面接管后，市場對恒大“后續(xù)資金補(bǔ)給能力”的信心徹底崩塌。

對代建方而言，此前墊付資金已面臨回款不確定性，如今看到恒大“企業(yè)層面無自主可支配資產(chǎn)”，更擔(dān)心后續(xù)回款無保障，不少項目已出現(xiàn)施工節(jié)奏放緩的跡象。

另外，對地方政府來說，此前協(xié)調(diào)的核心是“依托恒大自身資產(chǎn)做擔(dān)保”，如今企業(yè)與個人資產(chǎn)均被司法接管，政府的協(xié)調(diào)空間大幅縮小，部分復(fù)工項目甚至面臨“二次停工”的風(fēng)險。

更讓購房者被動的是“清償順序的劣勢”。

在法律框架下，購房者作為“消費(fèi)債權(quán)人”，在債務(wù)清償隊列中排在金融機(jī)構(gòu)、供應(yīng)商之后，即便接管人后續(xù)查出更多個人資產(chǎn)，購房者也難以從中直接獲益。

所謂的“資產(chǎn)保全”，本質(zhì)上是“先把資產(chǎn)管起來，再按順序慢慢分”。

而這個“慢慢分”的過程可能持續(xù)數(shù)年，購房者期待的“明確交房時間表”，至今仍無任何落地跡象。

一位購買了恒大某項目的業(yè)主在后臺給人言房產(chǎn)留言：

之前還能盼著恒大自己想辦法復(fù)工，現(xiàn)在許家印的資產(chǎn)被管起來了，反而更慌了，不知道房子什么時候能交，也不知道就算資產(chǎn)分了，跟我們有沒有關(guān)系。

03

在“全球資產(chǎn)被鎖定”的消息背后，77億美元的數(shù)字看似龐大，但跨境資產(chǎn)處置的復(fù)雜性，讓這份“資產(chǎn)保全”更像一張“紙面承諾”。

第一重關(guān)卡是“權(quán)屬核查關(guān)”。

許家印的境外資產(chǎn)多通過離岸公司架構(gòu)持有，33家被納入接管范圍的公司中，不乏注冊在BVI（英屬維爾京群島）、開曼群島的主體，而這類離岸架構(gòu)的核心特點(diǎn)就是“股權(quán)穿透難”。

接管人要查明這些公司的實(shí)際控制權(quán)、資產(chǎn)實(shí)際歸屬，需聯(lián)動當(dāng)?shù)厮痉C(jī)構(gòu)、注冊代理機(jī)構(gòu)展開調(diào)查，僅梳理股權(quán)關(guān)系就可能耗時數(shù)月甚至更久。

更復(fù)雜的是，部分資產(chǎn)可能存在“代持”或“信托持有”的情況——

早在2024年6月許家印被采取強(qiáng)制措施前，市場就有傳言稱其通過家族信托轉(zhuǎn)移部分海外資產(chǎn)。

盡管目前無直接證據(jù)，但監(jiān)督律師的職責(zé)僅為“監(jiān)督接管程序透明”，難以追溯已轉(zhuǎn)移的資產(chǎn)，這意味著77億美元的“鎖定范圍”，可能早已剔除了核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

第二重關(guān)卡是“司法協(xié)調(diào)關(guān)”。

跨境資產(chǎn)處置的核心難點(diǎn)，在于不同國家和地區(qū)對司法裁決的“認(rèn)可程度”。

以許家印在英國、美國的物業(yè)為例，香港高等法院的禁制令雖能限制資產(chǎn)處置，但要實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)，需獲得當(dāng)?shù)胤ㄔ簩ο愀鄄脹Q的“承認(rèn)與執(zhí)行”。

而英美法系與中國香港地區(qū)的法律體系雖有共通性，但在“資產(chǎn)執(zhí)行優(yōu)先級”“債權(quán)人權(quán)益界定”等問題上仍存在差異，可能出現(xiàn)“資產(chǎn)被凍結(jié)卻無法拍賣”的僵局。

此前丁玉梅名下600億港元資產(chǎn)在倫敦被凍結(jié)時，就因“資產(chǎn)權(quán)屬爭議”導(dǎo)致處置進(jìn)度停滯，這一先例也預(yù)示著許家印境外資產(chǎn)的變現(xiàn)之路不會順暢。

第三重關(guān)卡是“優(yōu)先清償關(guān)”。

這直接決定了國內(nèi)債權(quán)人的“回款希望”。

按照跨境債務(wù)處置的慣例，境外資產(chǎn)變現(xiàn)后，需優(yōu)先償還境外債權(quán)人——包括購買恒大美元債的機(jī)構(gòu)投資者、境外銀行等。

而恒大境外債券規(guī)模曾超200億美元，目前面值100美元的債券市場價已跌至1.5美元左右，境外債權(quán)人對“資產(chǎn)清償”的訴求極為迫切。

這意味著77億美元資產(chǎn)即便順利變現(xiàn)，大部分資金也將流向境外，國內(nèi)購房者、供應(yīng)商能分到的份額微乎其微。

更現(xiàn)實(shí)的是，77億美元資產(chǎn)的“實(shí)際價值”遠(yuǎn)低于賬面數(shù)字，即77億美元的資產(chǎn)，能變現(xiàn)多少錢，這得打個大問號。

對債權(quán)人而言，“接管個人資產(chǎn)”更多是“程序上的進(jìn)展”，而非“實(shí)際回款的保障”。

04

從恒大2024年1月被判令清盤，到如今許家印個人資產(chǎn)被全面接管，再到2025年8月恒大正式從港交所摘牌（市值較巔峰蒸發(fā)超99%）。

這場持續(xù)數(shù)年的債務(wù)風(fēng)波，早已超越“企業(yè)破產(chǎn)”的范疇。

它不僅標(biāo)志著房企“高杠桿、高分紅、老板免責(zé)”的畸形模式走向終結(jié)，更給行業(yè)敲響了警鐘：

企業(yè)治理需厘清“個人與公司資產(chǎn)邊界”，資金監(jiān)管需守住“保交樓”的民生底線。

而對購房者而言，“品牌光環(huán)”已不再可靠，項目監(jiān)管資金透明度、施工進(jìn)度才是買房的核心考量。

這場“終局之戰(zhàn)”，或許才剛剛開始。

作者：言叔，資深財經(jīng)評論員，堅信 “認(rèn)知才是最大的不動產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。