截至9月11日，深圳11區(qū)上半年GDP已全部出爐。

各區(qū)的排位賽更像一部濃縮的城市進(jìn)化史，各區(qū)之間不斷有板塊興衰，此起彼伏。

拿到更多資源的區(qū)開始崛起，資源外流的地方開始衰退。

當(dāng)龍崗的半導(dǎo)體風(fēng)遇上南山的數(shù)字潮；

當(dāng)坪山的汽車 “芯” 碰撞光明的科學(xué)夢(mèng)；

這就是深圳，區(qū)與區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，早已經(jīng)卷成了一部科幻大片。

同步比2024年上半年數(shù)據(jù)， 誰在崛起？誰在掉隊(duì)？

誰在崛起？誰在掉隊(duì)？

從上半年深圳各經(jīng)濟(jì)大區(qū)表現(xiàn)看，GDP超2500億元的“第一梯隊(duì)”擴(kuò)容至4個(gè)，其中南山區(qū)以近5000億元的經(jīng)濟(jì)體量持續(xù)領(lǐng)跑。

參照近年“下半年GDP普遍高于上半年”的運(yùn)行規(guī)律，若保持當(dāng)前增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，南山區(qū)全年GDP有望穩(wěn)步邁入“萬億城區(qū)”行列

值得關(guān)注的是，2025年深圳或?qū)⑿略鰞晌弧?000億俱樂部”成員。

作為衡量區(qū)縣經(jīng)濟(jì)實(shí)力的關(guān)鍵刻度，“6000億”與城市層面的“萬億GDP”具有同等標(biāo)志性意義：

在全國(guó)GDP排名前列的區(qū)縣中，前七強(qiáng)均已跨過這一門檻，包括上海浦東新區(qū)、北京海淀區(qū)、深圳南山區(qū)、廣州天河區(qū)等，且經(jīng)濟(jì)體量超6000億的區(qū)縣經(jīng)濟(jì)實(shí)力甚至能“超越”全國(guó)超九成城市。

第1個(gè)“6000億”種子選手是福田。

上半年GDP為2953.15億，增量210.41億排名全市第三。

2020年至2024年，福田區(qū)GDP接連跨越5000億元、5500億元大關(guān)，預(yù)計(jì)今年將跨越6000億元大關(guān)，經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)居全市第2；其發(fā)展韌性既源于金融、科創(chuàng)等高端服務(wù)業(yè)的集聚優(yōu)勢(shì)，也與福田作為深圳中心城區(qū)的資源承載力密不可分。

第二個(gè)“6000億”種子選手是龍崗。

上半年龍崗GDP為2809.67億，總量超過寶安249.45億；

增量308.68億排名全市第二。

要知道，2022年龍崗GDP才4759.06億，但到了2024年，GDP為5901.27億。GDP短短2年時(shí)間，GDP增量達(dá)到1100多億，這樣的增長(zhǎng)速度令人矚目。

這種“后發(fā)趕超”的背后，是龍崗近年來在先進(jìn)制造業(yè)，如電子信息、新能源與戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)上的持續(xù)投入，逐步擺脫了對(duì)傳統(tǒng)加工制造業(yè)的單一依賴。

不過，有三個(gè)區(qū)出現(xiàn)掉隊(duì)的情況。

2025年深圳寶安的GDP為2560.22億，增量卻變負(fù)數(shù)，-7.32億。

羅湖區(qū)更猛，-166.05億，鹽田區(qū)也猛，-101.23億。

一方面，經(jīng)濟(jì)五普調(diào)整的原因，比如寶安，因經(jīng)濟(jì)普查基數(shù)重調(diào)，部分產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)被下修，導(dǎo)致增量表現(xiàn)短期承壓，但實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)并未同步收縮。

不過，寶安雖為深圳傳統(tǒng)工業(yè)大區(qū)，但在全球產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)與國(guó)內(nèi)制造業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，若未能快速培育新的增長(zhǎng)極，短期內(nèi)增長(zhǎng)壓力或持續(xù)存在。

另一方面則是 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的深層矛盾。

典型如羅湖區(qū)，作為深圳開發(fā)最早、飽和度最高的城區(qū)，其經(jīng)濟(jì)高度依賴第三產(chǎn)業(yè)，2024年占比達(dá)93.8%。

但由于內(nèi)部結(jié)構(gòu)單一，金融、商貿(mào)等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)占主導(dǎo)，高附加值產(chǎn)業(yè)如數(shù)字經(jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新支撐不足。

與此同時(shí)，羅湖面臨土地資源稀缺、城市更新成本高昂，進(jìn)一步制約了產(chǎn)業(yè)升級(jí)空間。

數(shù)據(jù)顯示，2024年羅湖區(qū)固定資產(chǎn)投資同比下降9.4%，工業(yè)增加值增速僅0.8%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力亟待激活。

鹽田區(qū)同樣受限于區(qū)位與產(chǎn)業(yè)規(guī)模，增量表現(xiàn)疲軟。

南山之外，深圳需要新的“變量”

深圳的科創(chuàng)浪潮從未停歇，南山的領(lǐng)跑姿態(tài)依舊亮眼。
但南山之外，深圳需要“新變量”。
常言道深圳一路向西，實(shí)則不然，而是一路向“新”。
而這個(gè)“新”指的是戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)。
2025年深圳市政府工作報(bào)告就提出，鞏固提升電子信息、汽車、新能源等新興產(chǎn)業(yè)在全球版圖中的地位和競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)施“ICT+”行動(dòng)、培育“第二增長(zhǎng)曲線”。
數(shù)據(jù)是最有力的佐證：2025年上半年，深圳戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)7841億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的43%，同比增長(zhǎng)5.7%。

其中，新一代電子信息產(chǎn)業(yè)以36%的占比位居榜首，半年度總值2856.3億元，成為新興產(chǎn)業(yè)矩陣中的“壓艙石”；

具體到細(xì)分領(lǐng)域，半導(dǎo)體與集成電路更是表現(xiàn)亮眼，增長(zhǎng)速度達(dá)到11.1%。
而龍崗則是最主要的貢獻(xiàn)者。

實(shí)際上，半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)被稱為“資金密集型+技術(shù)密集型”的“雙密”產(chǎn)業(yè)，單是晶圓廠的建設(shè)成本就令人咋舌：

鵬芯微的芯片制造線總投資481億元，鵬新旭更是高達(dá)千億，相當(dāng)于用建設(shè)3個(gè)騰訊企鵝島（總投資319億元）的資金打造一座工廠。

如此高的門檻，讓多數(shù)城市望而卻步。

但龍崗憑借深圳國(guó)資委的強(qiáng)力支持，以及深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)多年的底蘊(yùn)，成功搭建了從IC設(shè)計(jì)、制造到封測(cè)、材料的全鏈條半導(dǎo)體生態(tài)鏈，成為深圳戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的新標(biāo)桿。

▲鵬芯微園區(qū)

龍崗的“突圍密碼”，藏在“高投入”與“強(qiáng)生態(tài)”之中。

龍崗全區(qū)擁有國(guó)高企業(yè)3612家、專精特新企業(yè)1756家、“小巨人”企業(yè)111家，2023年全社會(huì)研發(fā)經(jīng)費(fèi)達(dá)1020.9億元，研發(fā)投入強(qiáng)度高達(dá)17.3%，兩項(xiàng)指標(biāo)均超越傳統(tǒng)科創(chuàng)強(qiáng)區(qū)南山，領(lǐng)跑全國(guó)地級(jí)行政區(qū)。

隨著半導(dǎo)體、新能源等新興產(chǎn)業(yè)的落地，龍崗吸引了大量高素質(zhì)人才。

Boss直聘數(shù)據(jù)顯示，相關(guān)企業(yè)招聘薪資極為豐厚，動(dòng)輒30-40k，甚至60-70k的月薪，直接對(duì)標(biāo)互聯(lián)網(wǎng)大廠的薪資水平。

▲boss直聘

這些新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將從 “需求側(cè)” 和 “供給側(cè)”兩個(gè)維度深刻影響深圳樓市，核心邏輯清晰可見：

高增長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)→吸引高端人才→創(chuàng)造高收入崗位→形成強(qiáng)大的購(gòu)房/租房需求→影響特定區(qū)域房?jī)r(jià)/租金。

未來，深圳房?jī)r(jià)/租金的增長(zhǎng)將不再是普漲，而是與產(chǎn)業(yè)地理分布強(qiáng)相關(guān)的“結(jié)構(gòu)性分化”。

哪里有產(chǎn)業(yè)，哪里就有需求；哪里有需求，哪里就有價(jià)值。

寫在最后，如果你細(xì)看深圳各個(gè)區(qū)，有后海、前海的光芒萬丈，也有羅湖的黯然退場(chǎng)。

而板塊之間的興衰，往往都會(huì)反映在房?jī)r(jià)上。看懂了各區(qū)的發(fā)展方向，也就知曉板塊房?jī)r(jià)的起伏了。

深圳這些區(qū)，未來你更看好哪個(gè)？

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