01

最近房價暴跌的熱搜很多， 畢竟暴跌有流量，尤其是曾經(jīng)高不可及的望京。

而從成交來看，望京的暴跌也確實比其他區(qū)縣來得更猛一些，以“望京三杰”融科橄欖城一期為例：

2021.6.14，145平中層成交價1600萬；

2022.7.14，同戶型成交價1556萬；

2023.3.5，同戶型成交價1640萬；

2024.1.24，同戶型成交價1450萬；

2024.10.22，同戶型成交價1211萬；

2025.8.30，同戶型中層成交價1017萬。

短短兩三年，從巔峰期的1600萬跌到1000萬，跌幅37.5%，不僅跌沒了首付，單價也從之前的11萬跌到了如今的7萬（事實上，前幾天還有一套132平的三居頂層，成交價僅900萬，合單價6.8萬）。

也正是因為如此巨大的跌幅，有中介哀嘆：“望京再無10萬+”！

是這樣嗎？我查了下成交，發(fā)現(xiàn)整個大望京片區(qū)（含望京、新北苑、奶西和崔各莊），10萬+的成交雖然已經(jīng)很少很少，但也不是沒有。

例如東湖灣三期，最新成交了一套243平的中層，成交價2500萬左右；

再比如果嶺里，前天成交了一套216平南北四居，臨街5層，近幾年新裝，成交價2180萬全款。

按理說，望京很久都沒有單價10萬多的成交，為啥這兩個樓盤又支棱起來了？

其實還是在于樓盤本身的品質(zhì)過硬。

例如果嶺里雖然是2004年的老小區(qū)，但產(chǎn)品不輸現(xiàn)在的“好房子”。

▲果嶺里小區(qū)，被稱為“坡地雅居”，園林綠化率高，保安嚴(yán)格。微坡地形使得社區(qū)內(nèi)形成合圍之勢，負(fù)陰抱陽，整體居住環(huán)境非常棒。小區(qū)密度低，容積率僅有1.4，都是6-7層的花園洋房，沒有高低配的小戶型，使得小區(qū)戶型得房率達到88%—100%，哪怕20年后，戶型仍然很能打！

▲果嶺里小區(qū)沿用萬科物業(yè)，多年時間沉淀下來的住戶相當(dāng)純粹，業(yè)主集體意識強，小區(qū)地庫翻新維修，需要全體業(yè)主集資，在業(yè)委會和物業(yè)的盡心溝通下，所有業(yè)主都出了錢！這就很難得了。

事實上，除了果嶺里，根據(jù)我對望京各大高端二手小區(qū)的踩盤印象，我覺得諸如遠(yuǎn)洋萬和公館、望京金茂府、保利中央公園這三個盤后續(xù)如有成交，成交價應(yīng)該也會有超過10萬+的戶型和樓層（當(dāng)然并非所有房源）。

02

坦白說，10萬+從來就不是望京的目標(biāo)，作為北京最知名的CBD之一，望京曾經(jīng)出過很多10萬+的成交，只不過隨著地產(chǎn)環(huán)境下行，這些成交全都淹沒在過往的風(fēng)塵中。

但是，作為“整數(shù)關(guān)卡”，10萬+對望京很重要。望京需要10萬+的成交，證明望京仍然是北京乃至全國最為高端的品質(zhì)住區(qū)之一，更告訴世人，望京還沒有完全衰落。

那么，為什么望京會尷尬至此？

對此，很多人說望京房價下跌的核心驅(qū)動因素是產(chǎn)業(yè)紅利消退——望京有很多以商貿(mào)為主的互聯(lián)網(wǎng)大小廠，比如阿里、美團、優(yōu)酷、高德等巨頭，以及猿輔導(dǎo)、完美世界、keep等新興互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

▲其實，望京還是外資聚集地，包括奔馳、雀巢、西門子、施耐德、諾和諾德、默沙東等，以及著名的“韓資”，這些國際知名企業(yè)在望京設(shè)有辦公地點。

由此，大家公認(rèn)望京的發(fā)展高度依賴商貿(mào)類互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和外資產(chǎn)業(yè)，過去十年互聯(lián)網(wǎng)和外資的快速擴張帶動了區(qū)域人口流入和房價上漲。

但近年來，商貿(mào)類互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進入深度調(diào)整期，外資企業(yè)因為毛衣戰(zhàn)，使得企業(yè)裁員、擴張放緩導(dǎo)致人口流出壓力加大，住房需求銳減，直接削弱了望京的房價支撐。

而在我看來，產(chǎn)業(yè)紅利衰退只是表象，望京樓市最根本的原因是望京自身小區(qū)老化，而周邊蹭望京概念的板塊，商品房又供過于求。

可以看到，望京周邊，圍了一圈新規(guī)劃片區(qū)，比如新北苑、奶西、崔各莊、金盞、東壩，這五六個片區(qū)齊齊吸血望京，疊加望京本身的小區(qū)老化（比如東湖灣，雖然上面還有10萬+的成交，但是東湖灣的 外圍護欄和外墻明顯檔次不足，即使是三期，圍擋也掉漆嚴(yán)重 ），望京樓市可以說是加速失血。

對此，我還記得在供地最瘋狂的2023年，朝陽有17個地塊接近200w方的供應(yīng)，其中一半都在望京周邊。而海淀彼時只有4個地塊（四季青2個+永豐南2個）總共也就20w方左右的供應(yīng)，兩者差距極大。

▲光是一個奶西板塊，就集聚了望京國譽府、中建宸園、望京樾、望京云尚等樓盤，且這個板塊還有多個住宅用地等待規(guī)劃出讓。

如此巨大的供應(yīng)，你說被分流的望京還怎么漲價？而這些潛在供應(yīng)，無論是對奶西還是對望京的沖擊，都是巨大而持久的。

03

在剛過去的8月，整個大望京區(qū)域，最火的樓盤應(yīng)該就是中建宸園了。憑借著絕美園林和設(shè)計，中建智地有心將其打造為“宸園”系的開山之作。

如果望京周邊只有奶西這么一個板塊承接改善需求，那么以中建宸園為代表的樓盤，必然是要突破10萬+的。

只是可惜，供應(yīng)太多，導(dǎo)致規(guī)劃最完善的奶西也陷入了與東壩、崔各莊、新北苑的價格戰(zhàn)中。截止目前，一直扛價9萬的望京國譽府，才賣了110多套，整體去化三分之一。

綜上，整個大望京區(qū)域，現(xiàn)在就是因為賣地太多，形成一個負(fù)反饋的局面。昌平、大興、豐臺這些供地大戶也是類似情況，未來海淀等核心區(qū)供應(yīng)多了（比如最近出讓的永安里、天壇地塊），也會陷入“房價為何漲不上去”的尷尬局面。