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連續(xù)低迷了多年的溫州樓市，今年終于迎來了一大亮點(diǎn)——第四代住宅。

第四代住宅通過全新容積率規(guī)定，通過空中花園等方式，讓實(shí)際得房率接近甚至超過100%，顛覆了原有戶型設(shè)計(jì)，從而對(duì)購房者產(chǎn)生了更大的吸引力。

今年，隨著這些“四代宅”亮相，終于打破了原先沉寂的樓市，引發(fā)一陣購房熱潮。

迄今為止，溫州市區(qū)共上市了鷺湖、璞拾云洲、西派瀾庭3個(gè)“四代宅”，還有多個(gè)“四代宅”正在路上。

那么，這些“四代宅”真的這么火熱嗎？又是哪些房源更受歡迎？

我們不妨看這3個(gè)“四代宅”的銷售情況。

可以看出，以當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，這3個(gè)新盤的銷售，都非常好。

但是，相比較鷺湖、璞拾云洲的售罄和近售罄，西派瀾庭卻成了那個(gè)“四代宅”中拖后腿的一個(gè)。

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既然都是“四代宅”，為什么西派瀾庭落后鷺湖、璞拾云洲那么多？

我們先看看西派瀾庭具體樓幢的銷售情況。

1#、2#、5#、6#房源，建筑面積約89㎡、約113㎡不等，已大多賣出，剩下的少量庫存房源，均位于低樓層。

然而，3#整幢的建筑面積約140㎡，7#的東西邊間的建筑面積約146㎡，賣得并不好，成了庫存房源的集中區(qū)域。

西派瀾庭3#、7#銷售情況

西派瀾庭3#、7#銷售情況

可以看出，這個(gè)項(xiàng)目并非整體賣得好，而是內(nèi)部存在兩極分化。

剛需、首改的面積段賣得不錯(cuò)，而一旦面積段靠近高端改善，銷售情況急轉(zhuǎn)直下。

但3#、7#可是在溫州高凈值人群中炙手可熱的一線江景房。

擁有一線江景資源都賣不動(dòng)，這在鹿城區(qū)可謂相當(dāng)罕見！

西派瀾庭樓幢、面積段分布示意圖

這些年盡管樓市下行，但像鹿城廣場(chǎng)、翡翠濱江、濱江上品等核心地段的一線江景房，二手房依舊堅(jiān)挺。

就連鹿城廣場(chǎng)·麗錦、云璽等商業(yè)大平層，非住宅產(chǎn)權(quán)、更大的面積、更高的總價(jià)，也有不錯(cuò)的市場(chǎng)。

可見，一線江景已成為溫州優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保值的重要因素！

然而，西派瀾庭一線江景房的現(xiàn)狀，打破了這一規(guī)律，反而成了拖后腿的要素，還敗給鷺湖、璞拾云洲兩個(gè)河景房。

03

為什么一線江景這么高價(jià)值的事物，在西派瀾庭反而沒有魅力了？

其實(shí)，一線江景房并不是住宅銷售的靈丹妙藥，它有兩個(gè)前提：好地段、高端盤。

也就是說，核心地段的高端盤，一線江景房才具備更高的價(jià)值。

比如，鹿城廣場(chǎng)、翡翠濱江、濱江上品等，都是核心地段的高端盤，二手房?jī)r(jià)異常堅(jiān)挺。

而狀元、仰義的安置房，哪怕是一線江景房，同樣不值錢。

還有老城區(qū)那些“老破大”一線江景房，房齡老了，品質(zhì)不佳，跟不上時(shí)代了，即便有2中學(xué)區(qū)加持，二手房?jī)r(jià)同樣才10000元/㎡多。

當(dāng)然，河景房同樣如此。鷺湖、璞拾云洲的熱銷，也印證了這一點(diǎn)。

甌江雙嶼段

而西派瀾庭所在的城西，盡管地段沒有仰義那么差，但至今尚未被高端客群所認(rèn)可，購房者基本以剛需客群為主。

剛需客群，更關(guān)心的是價(jià)格、戶型、配套、學(xué)區(qū)等基礎(chǔ)要素，江景對(duì)他們來講只是錦上添花。

若因江景而產(chǎn)生溢價(jià)，絕非普通購房者的優(yōu)先考慮要素，尤其在當(dāng)下。

而西派瀾庭的3#、7#兩棟一線江景房，比1#、5#兩棟完全不看江的，均價(jià)貴了約5300元/㎡，比樓縫看江的2#、6#均價(jià)貴了約4300元/㎡，性價(jià)比不佳是銷售不好的關(guān)鍵原因。

我們都知道，城西是個(gè)妥妥的剛需板塊，西派瀾庭也是個(gè)剛需、首改盤。這兩棟一線江景房，以改善甚至高端的面積段，插在整個(gè)小區(qū)中，所以結(jié)果可想而知。

其實(shí)過去幾年，除了最早開盤、趕上好時(shí)候的玉錦麟，城西其余新盤熱銷的都是剛需、首改房源，大戶型統(tǒng)統(tǒng)成了去化困難戶。

比如，桂語江南一度剩下一些建筑面積約133㎡房源，直到交付后才陸續(xù)售完，而其他房源開盤時(shí)就熱銷。

集新未來社區(qū)曾經(jīng)炙手可熱的未來視界，至今仍剩余267套住房未售。

其中，18#建筑面積約183㎡房源大多沒有售出，占了庫存房源近半。在其余庫存房源中，建筑面積約139㎡房源也占了一定比例。

未來視界建筑面積約183㎡庫存房源

還有同屬集新未來社區(qū)的悅未來，當(dāng)前剩余123套住房，以建筑面積130-190㎡的大戶型為主。

其中，有2幢建筑面積約154-190㎡的所謂“洋房”，幾乎賣不動(dòng)。

悅未來所謂“洋房”庫存房源

悅未來所謂“洋房”庫存房源

連開盤多年、如今已交付的未來視界、悅未來，都還留下那么多大戶型賣不掉，更不用說還是期房、看不到品質(zhì)的西派瀾庭了。

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高端客群，為什么不愿意住城西去？

2019年之前，城西以老舊小區(qū)與安置房為主，在長(zhǎng)達(dá)約20年時(shí)間里，發(fā)展幾近停滯。

盡管2019年之后，城西建了一些商品房，但其基本盤仍是老舊小區(qū)與安置房。這幾個(gè)新建商品房，更像是老舊小區(qū)與安置房中的孤島。

對(duì)于剛需購房者來講，城西比較成熟、便利，價(jià)格相對(duì)沒那么高，部分區(qū)域又有名校新校區(qū)的加持。

然而，這里缺乏高端客群相匹配的生活方式，更不會(huì)形成高端圈層，從而難以被高端客群所認(rèn)可。

城西

比如，5050購物中心就運(yùn)營(yíng)得很一般，與城東幾座商業(yè)綜合體存在很大差距。

那么接下來，若西部新城建成，城西這一局面會(huì)改變嗎？那是肯定的。

問題在于，以當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，西部新城的建設(shè)周期，很可能比原先計(jì)劃的時(shí)間要長(zhǎng)。

換句話說，未來幾年內(nèi)，城西的基本面不會(huì)有大變化。

比如商業(yè)方面，城西未來幾年還是只有5050購物中心這么一座商業(yè)綜合體，除非該商業(yè)綜合體更換運(yùn)營(yíng)商，否則城西的商業(yè)不會(huì)有什么大變化。

5050購物中心

接下來，西派瀾庭將推出西側(cè)的新地塊，規(guī)模更大、江景房也更多，中間套面積段降至建筑面積約118㎡，但最大戶型還拉升至建筑面積約160㎡。

當(dāng)這個(gè)項(xiàng)目一期地塊的江景房賣不掉，新地塊的江景房，是否會(huì)出現(xiàn)同樣的情況？我們拭目以待。

當(dāng)然，如果江景房單價(jià)跟非江景房?jī)r(jià)差縮小，或許還會(huì)被接受。這也意味著，這個(gè)項(xiàng)目的江景房，如果持續(xù)賣不掉，今后房?jī)r(jià)也就很難說了。

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